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1、城镇房屋征收的补偿问题研究专业名称： 法 律 姓 名： 田 军 考点名称： 准考证号： 050606100014 联系电话： 15885782629 1城镇房屋征收的补偿问题研究摘要：本文从房屋征收补偿的含义和补偿标准入手，简要的介绍了学界关于城市房屋征收补偿法律属性和补偿标准的各种观点，为下文提供必要的理论支持，然后从我国目前房屋征收补偿的法律制度进行，对征收补偿的法律规定、补偿程序、以及产权调换中存在的问题进行分析，并对我国目前房屋征收补偿实践中因少数被征收人要求过高的补偿金、政府在征收补偿中的影响、房屋征收补偿的司法救济进行分析，找出产生纠纷的制度性原因，最后是针对上述原因提出的一些完善
2、性意见，从完善立法、加强对公权力的监督和限制、保障被征收人的参与权、加强司法监督四个方面来细化分析，为房屋征收补偿的完善提供新的思路。关键词：房屋征收 行政补偿 城市房屋2目 录引言1一、城镇房屋征收补偿的基本理论3（一）城市房屋征收补偿的基本概念3（二）关于房屋征收补偿标准的讨论6二、我国房屋征收补偿法律制度中存在的问题分析10（一）存在的问题10（二）原因分析13三、我国房屋征收补偿在实践中存的问题分析15（一）存在的问题15（二）原因分析15四、我国城镇房屋征收补偿的法律完善19（一）通过立法来完善相关的法律法规19（二）加强对公权力的监督和限制20（三）保障被征收人以充分的参与权21（
3、四）加强司法监督223引 言目前，我国正处在一个转型时期，经济、社会快速发展，城市化的进程进一步加快，城市房屋征收在城市建设和社会经济发展中占据了重要作用，它有利于城市的土地资源重新进行分配，促进土地的流转，充分利用城市的土地，促进城市土地的增值；而随着城市房屋征收和改建，也可以带动上下游行业的发展，比如，钢铁、建材等等，还可以增加就业岗位，减轻就业压力，增加人民收入；并且通过对于旧房、危房的改造，增加相应的配套设施，提高住房质量，改善居住条件。但是随之而来的就是旧房改造、房屋征收后的补偿问题，由于我国正处在以经济建设为中心的关键时期，而相应的利益纠纷解决机制仍不完善，因此，征收人和被征收人双
4、方的矛盾也越来越激化，现在到处可见因为征收纠纷导致强拆、自杀、自焚等恶性事件不断出现，这些已经严重的影响了社会的稳定。在 2004 年发生的轰动全国的湖南嘉禾事件则是以爆发群体性事件表达被征收人的利益诉求，发泄对征收人和地方政府的不满。于是人们纷纷指责现行的城市房屋征收制度，甚至有人指出现有的城市房屋征收制度是一种大规模的有组织的对私人财产权的侵犯。2009 年 11 月 13 日早晨，城都市金牛区天回镇金华村发生一起恶性“征收”事件，女主人1、张东峰成都自焚征收户唐福珍死亡 ，南方都市报，2009 年 12 月 2 日4以死相争未能阻止政府组织的破拆队伍，最后“自焚”于楼顶天台，烧得面目全非
5、，送到医院后经检查属于重三度烧伤和吸入式烧伤，已行气管切开术，住在成都军区总医院烧伤科重症监护室，尚未脱离生命危险，11 月 29 日晚 11 时许，医院宣布唐福珍死亡。对此，政府部门将其定性为暴力抗法，被拆户控诉政府暴力“拆迁”。1这些只是所有征收事件中的一个缩影。从中分析可以看出，纠纷的根源就是双方对征收补偿款的数额达不成协议而引发的冲突。谁都知道，目前的中国房地产市场是一个暴利行业，任何纠纷的出现，都是由于利益的分配没有满足当事人的要求，如果没有巨大的利益诱惑，地方政府怎么会动用公权力、动用武警进行暴利征收，开发商怎么会纠集社会闲杂人员对被征收户进行恐吓、威胁。难道他们不知道这样做是违法
6、的吗？但是在巨大的利益诱惑下，这些都显得微不足道。马克思曾经说过：“一旦有适当的利润，资本就胆大起来，有 50%的利润，它就铤而走险：为了 100%的利润，它就敢践踏一切人间法律；有 300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险”。但是，房屋征收后补偿款的多少，直接关系到被征收人能否有实力购买新的商品房，是否能够解决住房问题的关键，特别是近几年来，我国城市化的速度加快，房屋越征越多，城市商品房的价格也一路飙升，这些都直接关系到普通民众，特别是被征收人今后的生活质量，直接影响到被征收5人的切身利益。为了解决房屋征收产生的纠纷，国务院颁行了国有土地上房屋征收和补偿条例，这对被征收人来说是一个
7、好消息，然而，要想彻底解决城市建设中纠纷，从根本上保护被征收人的 权利，仅靠一些行政法规是不够的，而是要认真理清法律法规，对我国现行的法律法规进行修改与完善，要让司法及时、有效地介入其中，充分发挥司法维护社会公平正义的作用，以化解由于征收过程中的不公平而引发的各种社会矛盾，这样既有利于维护被征收人的利益和社会和稳定，又有利于政府公信力的提高，促进社会的和谐发展。本文从我国目前城市房屋征收补偿中存在的问题进行分析，提出自己的见解，以求完善我国的城市房屋征收补偿制度，最大限度地维护广大被征收人的合法权益。66 2、杨海坤：中国行政法基本理论 ，南京大学出版社，1992:610 3、胡锦光等署：行政
8、法专题研究 ，中国人民大学出版，1998：385 4、胡建淼：行政法学第二版，法律出版社，2003：501.一、城镇房屋征收补偿的基本理论（一）城镇房屋征收补偿的基本概念1、房屋征收补偿的含义。补偿，从词源意义上讲是抵消消耗或补足差额，是指对财产侵害行为造成的损失的补偿，补偿是因为合法的行为而引起的。对于行政补偿具体的含义。众说纷纭，杨海坤给出了这样的定义：“行政补偿是指行政机关及其工作人员在行政活动中因正当原因和合法行为致使特定的相对人在经济上承受特殊损失或将遭到损失而进行财产上弥补的补救制度，又称行政损失补偿”。2胡锦光认为，“行政补偿是指行政主体（主要是国家行政机关）管理国家和社会公共事
9、务过程中的合法行为，使本不承担法律责任的公民、法人或者其它组织的合法权益遭受特别损失，国家基于当事人事前的协商一致，以公平合理为原则，根据法律、法规的规定，从经济上、生活上、或者工作安置上等诸方面对其所受损失予以适当补偿的过程或者制度。 ”3胡建森认为：“行政补偿，又称行政损失补偿，是指因行政主体（通过行政人）的合法行政行为造成行政相对人的合法权益的损失，依法又前者对相对人所受的损失予以弥补的责任。 ”4姜明安认为：“行政补偿是指国家对公民、法人或者其他组织因行政机关和行政机关工作人员合法行使职权行为或因公共利益需要致其合法权益受到损害而给予补偿的法律5、姜明安：行政补偿制度研究 、 法学杂志
10、 、2011 年第 5 期 6、王太高：行政补偿制度研究 ，北京大学出版社，2004：487救济制度。 ”5王太高认为：“行政补偿是指行政主体基于社会公共利益的需要，在管理国家和社会公共事务的过程中合法行使公权力的行为致使公民、法人或其他社会组织的合法权益遭受特别损害，依公平之原则，对遭此损害的相对人给予合理补偿的法律制度。 ”6以上定义虽然不尽一致，但是仍有相同之处的：第一，行政补偿产生的前提是公共利益的需要；第二，行政补偿产生的原因是行政主体的合法行政行业，否则，就关系到行政赔偿的问题；第三，行政补偿必须要有合法的权益受到损失，就是必须要有损害结果的发生，不能因为行政行为而盈利。所以，总的
11、来说，行政补偿就是国家基于公共利益的需要，对相对人的财产进行征收，并对相对人的损失进行必要的补偿。具体到房屋征收补偿中，就是政府为了公共利益的目的，对房屋进行征收，并对被征收的房屋进行补偿。但是，我国目前相关法律并没有对房屋征收补偿的含义做出具体的规定，根据我国国有土地上房屋征收与补偿条例中第 2 条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿：第 21 条规定：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。从以上法律规定我们可以看出，房屋征收补偿就是征收人对征收范围内被征收房屋的所有权人所有的房屋及其附属物，被征收人可以
12、通过选择产权调换、货币补偿的方式来补偿其损失。82、房屋征收补偿的理论依据房屋征收主要是针对被征收人所拥有的地上建筑物及附属建筑，但是征收人想要得到的仅仅是被征收房屋所占有的土地使用权，而并非是房屋及附属建筑本身，然而房屋及其附属建筑的所有权是被征收人所享有的受法律保护的一个重要的私有财产权。所有权是一项最基本的权利，它是所有人依法对自己合法所有的物或其他财产权利享有的独占性的支配权，具体包括占有、使用、收益和处分的权利。我国民法通则第 71 条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。对于被征收的房屋，被征收人享有的权利是房屋及附属建筑的所有权和对土地使用
13、权的所有权。所有权作为一项最基本的权利，具有绝对的排他性，不允许受到外界的侵害，但是为什么法律允许 政府对房屋进行征收，进而侵犯被征收人的合法私有财产权？在为什么要对政府的征收行为进行行政补偿的问题上，法学家们从理论上进行了不懈的探索，并形成了几种有代表性的学说：（1）特别牺牲说。该学说由 19 世纪末德国学者奥特玛雅提出。他认为，为了公共利益所采取的行为很可能牺牲个人利益，因为国家行为对个人造成的损害是具有公益性质的，所以不应由个人负担，而应由国家从公众的税收国库7、马怀德：国家赔偿法的理论与实务 【M】 ，北京：中国法制出版社，1994：40. 8、南博方、杨建顺、周作彩：日本行政法 【M
14、】 。北京：中国人民大学出版社，1988.94.9中支付一定的补偿费用。他同时还指出，任何财产权的行使都要受到一定内在的、社会的限制，只有当对财产的征用或限制超出了这些内在限制，即作出特别牺牲时，才产生补偿问题。而城市征收行为本身就是政府为了整个城市的长远规划而实施的一种带有强制性的行政行为，按照宪法修正案的规定，被征收人理应获得合理的补偿。（2）公共负担平等说。该学说认为，政府的活动是为了公共利益而实施，其成本应由社会全体成员平均分担。合法的公务行为给公民、组织的合法权益造成的损失，实际上是受害人在一般纳税负担以外的额外负担，这不应由受害人个人承担，而应当平等的分配于社会全体成员，其分配方式
15、是国家以全体纳税人缴纳的金钱来补偿受害人，所蒙受的损失。进而在全体公民和受害者之间重新恢复平衡机制7。(3)结果责任说和危险责任说。结果责任说产生于日本。该学说认为。无论原因行为合法或违法以及行为人有无故意和过失。只要行政活动导致的损害为一般社会观念所不允许，国家就必须承担补偿责任8，危险责任说起源于法国。19 世纪以后，诸如铁路、航空、电力工程、核子工程的发展，极大地促进了社会进步，但又具有高度危险性。这些具有高度危险性的活动造成的损害按传统过错责任理论，受害人无法得到救济，因而有违现代社会的公平正义。于是该理论提出主张,任何人由于某种行为得到利益时,必须对该行为产生. 9、胡建森：行政法教程北京：法律出版社，1997:339 10、陈翅东、贾亚强:”论城市房屋征收的法律性质及私权保护， ”淮阴师范学院学报 ，200510的危险负担责任,故须对这种合法活动引起的损失给予补偿9。对以上理论进行分析，我们发现都包含着这样的观念：特定人为社会公共利益作出了特别的牺牲，按公平正义和权益保障的原则，应由社会全体对这种牺牲作出补偿。这一观念，正与现代社会法的基本精神相一致，并成为行政补偿的理论依据。3、房屋征收补偿行为的法律属性分析。对于房屋征收补偿的法律属性，学术界一直没有达成共识，主要有以下三种观点：行政行为说，此学说
