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1、1按揭贷款提前还清问题的分析摘 要在我国的国内银行资产中，住房按揭贷所占据的地位越来越重要。在发展的同时，按揭贷款在开始发展的过程中还会影响银行的营销业绩，我们主要能够从住房按揭贷款对是不是能够提前还款的模式来进行分析，从而就这个观点来对发展我国的商业银行个人住房按揭贷款进行一些风险性的策略和建议。关键词：按揭贷款；提前还贷；金融Mortgage loan paying off the analysis of the problemAbstractIn Chinas domestic Banks assets, the position occupied by the housing mort
2、gage loan is more and more important. In at the same time, the development of the mortgage at the beginning of the development of performance can also affect the Banks in the process of marketing, we can mainly from the housing mortgage loan is good enough to prepayment model is analyzed, thereby th
3、e idea to the development of Chinas commercial Banks personal housing mortgage loans to some risky strategies and Suggestions.Key words: mortgage loans; Payment in advance; financial21.按揭贷款定义所谓的按揭贷款就是能够采用采购的住房作为抵押来对购买的住房房地产企业来进行阶段性的个人住房贷款业务。在开始办理住房接贷的过程中应该采取一定的规模形式。其中提前还贷的不断发展能够更好的让银行不停的说不可以，从而在银行中办
4、理业务的过程中才会遇到新的挑战和计划，并且这种改变能够让银行面对新的挑战。消费者在提前还贷的过程中还会根据自己的年龄，财富以及收入等来进行详细的选择，从而让个体的金融在发展的过程中更加理性。2.“提前还贷”银行和消费者角度分析2.1 从银行角度看“提前还贷”2.1.1 “提前还贷”将扰乱商业银行的预期收益，增大利率风险以及经营风险。因为提前还贷在银行的角度考虑出发，本身存在一种违约性，所以一定要让商业银行在这种发展的过程中会产生资金的意外回流，因此这种发展历程会有新的发展状态，所以防范利率在经营的过程中会处于被动的地位。我国的中央银行规定，个人的住房贷款利率能够在发展的过程中调整成为第二年的
5、1 月 1 号，所以我们为了能够更好地按照新的利率来发展，如果银行的利率下降的话，那么部分客户将会不能够立刻享受利率下降的优惠，所以一定会通过低利率的优惠来发展金融机构，这种资金的调整能够归还贷款，从而提前享受优惠政策，不会产生负债的压力。所以如果在发展的过程中利率上升，那么借款人将会因为资金成本的升高而进行提前还贷。我们能够从第一种发展情况考虑到，商业银行在比较高的利率过程上都会产生等价的资金成本，虽然不能够按照预期的规定收回资金，那么就应该重新支付新的客户出现的费用，由此更加能够表现出来利率存在的经营风险。第二种情况也就是说，商业银行在发展的过程中所产生的的利率都是贷款利息的收益和支出之间
6、的差价，所以利息的支付存在一定的强制性，由于我国的市场经济发展不发达，那么在接受储蓄方面显得较为被动，因此当大量资金积压的同时几乎没有新的投资渠道进行资金的有效运用。所以由此可见，利率在发展的3过程中如果会呈现上升的趋势，那么信贷投放的压力将会增大。所以我国的存储利率由中央银行统一规定，存款利率和个人住房贷款利率均按固定利率执行，不可浮动。正是因为这些比较可观的原因存在，所以在一定程度上这种条件限制了商业银行在发展的过程中规避的所有利率风险，从而改善了自身的资产资金的流动以及收益效果。2.1.2 “提前还贷”将对银行操作面提出挑战由于提前还贷在发展的过程中逐渐增长，那么银行发展的过程中一定会出
7、现相对应的措施来减少对银行产生的损失，所以银行一定会有一定的对应措施减少对银行的损失。所以大部分的人认为，银行能够在一定的界面上有更新的突破，所以在发展的过程中将会用技术、产品的创新来迎接挑战。首先，银行可以采取“违约金收取”的方略。这一新政策关键在于设定一个合理的提前归还按揭贷款的违约金比率，该措施的所在意义在于不仅改善了当前个人住房按揭领域借款人与贷款人双方风险与收益的承担不对等的现状，又可以限制部分因利息变动而产生的提前还贷，稳定商业银行的预期收益。还有就是如果从投资的角度出发的话，银行将会扩大投资利率，并且通过更多的渠道来转移资金效率，从而降低风险的冲击。因此这种措施关键在于最大限度的
8、保证所投资金的安全增值性能，通过分析投资风险与收益来设计资金流向的最佳方案。在发展的过程中如果违约金的收取被认为是被动的行为，那么银行的投资将会有比较大的主动和灵活性。所以这种行为可以和各种金融产品相结合，因此在发展的过程中股票，债券，基金以及期货等都会在更多的地区展示出来，所以银行的投资在深度和广度上都能够有一些创造性的行为，从而规避了提前还贷带来的随机风险。最后，在这种措施发展的过程中将会更好地完善行业利益和消费者利益的基础上符合各类国家法案的条件下才会有可实施性的可能。2.2 从消费者角度来看“提前还贷”2.2.1 理性选择“提前还贷”实例分析：王先生买房时一个月的收入 6000 元，由
9、于在发展的过程中考虑到房屋在发展过程中的装修以及结婚费用，那么原计划将会在借款期限的 5 年之内每个月还款 3211 是.23 元，但是如果担心每月还款 3000 多元会对生活造4成影响，故改为借款期限为 10 年，每月还款 1806.44 元。结婚后两人收入8000 多元，除交按揭贷款和生活费后每月结余 2000 多元，王先生想把借款期限改为 5 年，合同条款不允许，全部还款又不可能，有人建议王先生做两次还款计划，第一次部分还款，第二次全部还款。王先生准备在 2004 年 12 月部分还款，2006 年 12 月全部还款。上面我们已经计算出王先生 2004 年 12 月 20 日借款余额为
10、135150.41 元，计划还款 60150.41 元，借款余额未 75000 元，借款期限还有 7 年半，则调整后每月还款额为：C=1002.46 第一次还款 60150.41 元后，节约利息：1806.44*120-1806.44*30-60150.41-1002.46*90=216772.80-54193.20-60150.41-90221.40=12207.79 元王先生计划到 2006 年 12 月还清全部贷款，2005 年 1 月至 2006 年 12 月共还银行 24059.04 元（1002.46*24） ，其中本金 17352.20 元，利息 6706.84 元，到 2006
11、 年 12 月借款余额为 57647.80 元（75000-17352.20） ，则第二次还款节约利息：1002.46*90-1002.46*24-57647.80=90221.40-24059.04-57647.80=8514.56 元两次还款共节约利息 20722.35 元（12207.79+8514.56） 。验证：（216772.80-170000）-19343.61-6706.84=46772.80-26050.45=20722.35 元经验证，两次还款后节约利息 20722.35 元计算正确。从以上计算看出 ，王先生有了自己的一定利益。2.2.1 我国消费者进行“提前还贷”可能性的
12、分析第一，利率与投资收益对可能性的影响。首先，利息的多少将会直接形象利率的，因此从短期发展期限来看，资本5主义市场经济的发展将会有越来越稳定的利率支持，因此在发展的过程中利率的上调并没有受到很大的压力。第二，消费者有差异的预期收入分配对可能性的影响。一个居民的财富一般分为两个部分，流动财富和人力资本，其中流动财富是随时可变现的，而人力资本则不然。人力资本的价值通常等于一个居民未来数年的额劳动收入的总折现值。一个人的年龄、性别、健康状况、个性等特点都会直接影响他的财富。选取“年龄”为主要因素来绘制“预期收入分配”图表：由图一可知，如果在 35 岁左右的年龄阶段中，他的财富结构将会处于相对平衡的状
13、态，由此可以知道这种财富状态相交于点 A，此时的抉择相对自由。而在 A 点左边，人力资本明显高于流动财富，所以 35 岁以下的年轻人采取“提前还贷”的可能性不大。因为随着年龄的增长，年轻人也会日趋成熟，收入水平也会随之上升，相对而言他们没有过多的对于未来偿债能力的担忧。而在 A点右边，流动财富明显高于人力资本，35 岁以上者选择“提前还贷”的可能性较大。越来越多的人随着年龄的增长或者时间的推进，那么这种财富状态将会保持比较高的的收入水平。所以如果一个人的年纪比较大，那么医疗费用可能会大幅度增加，选择“提前还贷”就可以减轻今后的压力。第三， “提前还贷”所具有的表现出的利与弊一些银行的专家指导建
14、议，在相对稳定的投资环境中投资者能够选择风险比较低的人民币来进行理财产品。银行中人民币的理财产品如果能够不断的进行创新，那么有风险或者风险比较低的人民币理财产品将会采用申请购物新品为主来发展投资理财。根据我国最新的数据显示，在 2007 年，投资者参加新的6产品的次数将会有 40 次左右，能够获得无风险年收益平均 23%。明年“打新”会同样热闹，打新股理财产品是房贷一族的不错选择。二是再度贷款是否容易。我国在现在的贷款状况下，如果还贷相对简单容易的话，那么再贷款就会相对来说比较难，部分个人创业的贷款客户在发展的过程中将会首先进行还贷，再进行还贷比较难的的基础上。所以说部分的个人创业在贷款信息中
15、比较习惯于提前还贷，也就是说如果有比较好的项目投资，那么贷款信息的借贷成本将会高于个人贷款嘻嘻，如此来降低成本贷款，所以财务筹划将会得不到解决。一些银行的理财专家在进行借贷还款的理财计划中，不仅仅会因为个人的利益不同而不同，还要根据自己不同的贷款形式来决定。比如说还款的时间在贷款期限上是比较高的，这样的话就在借贷的过程中不需要提前还贷。大约有一半以上的贷款者都不会着急提前还款，所以大约会有一半以上甚至是大多数的利息已经还清，剩下的金额基本是本金，所以提前还贷的意义并没有那么大。所以提前还贷并不会对所有的人适合。所以在这之前，一些进行 7 折或者 8 折的优惠利率的购房者将会获得越来越高的利率，
16、优惠的利率在经过加息之后会更高，让更多的人看起来越来越优惠，当然在进行一定的打折之后也会越来越划算，部分客户并没有太多提前还款的必要。而针对这样的客户，如果进行提前还贷的话，那就不如把这笔贷款进行一段时间的储蓄，由此获得的利息将会超过之前一段时间内偿还的贷款利息。一些购房者在能够更好地进行投资的过程中可以不提前进行还贷。当然如果操作得当的话那么年收益将会把更多的钱留在自己手里。除此之外如果贷款信息的办理时间越来越长的话，剩余金额将会在利率上有比较小的变动，当然这种贷款信息也不会有提前还贷的必要。因为每一笔贷款利率，期限或者还款方式发生的细节不一样的话，那么缩短期限将会比月供少更加节省利息的发生。由于贷款在办理之前必须要考虑到违约金的产生问题，那么一些贷款银行将不会收取贷款的违约金，但是如果市民需要为了节省利息的支出来对比违约金的多少的话，那么就需要提前做好提前还贷是不是是最合适的方式。74.创建良好的金融大环境，使“提前还贷”更趋理性实物的存在都具有两面性。提前还贷的现象一定会有比较好的一面，但是消费者之间的提前还贷能够抵消越来越多的负面影响，这种存在方式的根本原因就是因为
