2011年重庆房地产市场研究报告

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1、序言： 2011 年中国房地产可谓是“变革元年”调控政策全面落地，供需双方均被多重政策施加“紧箍咒” 。一面是开发贷款、融资成本的艰难，一面是限购、贷款利率上浮、个人房贷“停、迟、延” ；调控从资本源头进行设卡。在政策的持续加压中，2012 年中国房地产变革势在必行，顺应市场需求、顺应政策变化、顺应竞争环境。 在限购、限贷、限价等措施持续加码，各项措施开始落地执行情况下，尽管重庆调控力度不大，但仍受大环境影响明显：商品房方面，由于政策误伤刚性需求和二次改善型需求，投资被严厉打压，市场供需关系出现逆转，供大于求趋势明显；市场成交方面持续低迷，全年同比降幅超过 3 成；从房价走势来看，近几月开发商

2、迫于回笼资金“割肉降价”成为市场主旋律，全年房价明显回落。 2011 年重庆房地产竞争激烈， 如何实现快销是考验开发商实力的重要指标。2012 年，随着二环时代的来临，重庆主城将再次拓展，随之带动的大量土地供应量对也将对未来市场竞争形成强有力冲击， 再加上保障房建设分流部分中低端客群，未来竞争将愈演愈烈。开发企业产品设计、营销推广、客户维护、资金运作等竞争也将进一步加剧市场格局的变革。 对于 2012 年，甚至更长时间内，房地产调控不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整仍将会是市场总基调，同时微观市场竞争激烈。为此我们将从城市经济、产业政策、土地市场、行业发展、市场交易、区域产品、经典案例七

3、大方面细致剖析重庆房地产市场现状，并就 2012 年市场进行预测。 第一章 产业政策 一、2011 年国家房地产政策解读 1、 “新国八条”国家宏观调控政策 事件回放： “新国八条” 国家：最严厉强化差别化住房信贷政策 2011 年 1 月 26 日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。 事件评述：“新国八条”超出市场预期。2010 年 9 月 29 日“新国五条”并没有取得政策预期的效果,全国土地市场在 2010 年年末再现疯狂,全国楼市则出现

4、罕见的行业淡季“价量齐飞”局面,尽管市场对于第三轮调控有所预期,但是,“新国八条”在出台时点上还是超出了市场的预期,而且政策在行政手段方面严厉程度也超出了市场的预期,而对于市场最为关注的房产税则未明确提及,调控政策再一次体现了出其不意的特征。 2、 央行年内第六次上调存款准备金率 表 2-1-1：2011 年央行货币政策一览 时间 准备金率 时间 存贷款基准利率 1 月 20 日 上调准备金率 0.5 个百分点 2 月 9 日 加息 0.25 个百分点 2 月 24 日 上调准备金率 0.5 个百分点 4 月 6 日 加息 0.25 个百分点 3 月 25 日 上调准备金率 0.5 个百分点

5、7 月 7 日 加息 0.25 个百分点 4 月 21 日 上调准备金率 0.5 个百分点 5 月 18 日 上调准备金率 0.5 个百分点 6 月 20 日 上调准备金率 0.5 个百分点 12 月 5 日 下调准备金率 0.5 个百分点 数据来源：CRIC 事件评述：央行今年上半年保持着“一月一调”的节奏，先后六次上调孓款准备金率，更是去年以来第十二次上调孓款准备金率。大中型金融机构孓款准备金率达到了 21.5%的高位。 孓款准备金率上调主要针对的是市场流动性过剩的问题， 以这种方式来约束银行流动性的释放。对于房地产市场而言，孓款准备金率上调后，冻结部分流动资金，银行放贷额度再从紧，势必会

6、造成部分中小型开发企业回款压力持续加大，资金链短缺。在提高孓款准备金率后，央行采取加息行为，更多的是调控通胀预期。中国各部委相继出台了房地产调控政策的“组合拳”之后，加息必将使房地产行业再度承压，房地产调控效果有望进一步强化。 3、 2011 政策走势调控趋于合理化 国家对房地产政策将会不断进行调整， 总体走向趋于合理， 而在国家政策调整过程中房地产业或将进行大洗牌， 无人能够改变城镇住房刚性需求的局面， 但商品房不会走出计划与市场经济共孓的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力， 为了迅速回笼资金， 将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋

7、势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。2012 年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。 从宏观经济走势来说: 日前人民银行宣布孓款准备金率下调 0.5%；而住建部则表示2011 年年底“限购令”到期的城市需要在到期后对限购政策进行延续。但目前上述 11 个城市多对此没有作出明确回应或者承诺。 住建部研究中心副主任王珏林表示， 如果目前就对限购政策进行松绑，在尚无承接政策的情况下，可能引起楼市的报复性反弹，丧失楼市调控刚取得的成效。所以明年房地产行业相关政策将会延续，部分可能面临微调。 二、2011 年重庆市政规划解读 1、重庆市主城区二环区域发展规划(2011 年

8、2020 年)审批通过 事件回放： 2011 年 4 月 25 日市长黄奇帆主持召开了市政府第 99 次常务会， 审议通过了 重庆市主城区二环区域发展规划(2011 年2020 年)(以下简称规划)，明确二环区域功能定位和未来发展走向。 二环高速公路建成通车， 标志着我市主城区从内环以内向内环与二环之间及二环沿线地区拓展，全面进入建设“千万人口、千平方公里”国家中心城市的“二环时代”。 事件评述： 由于特殊的地理条件，重庆与北京、上海等城市不同，主城不会扩展至 5 环、6 环。重庆二环区域是大概念，比北京 5 环范围还大，就是重庆的主城范围，将建设成为 1000 平方公里、1000 多万人口的

9、国际大都市。这一范围，在国务院批准的城乡总体规划框架内，城市规模也符合国际惯例。 重庆主城不会“摊大饼”， 铜锣山、 中梁山、 缙云山三座山自然将重庆划为了三大组团。东面是以两江新区为主的装备产业，今后将形成 1 万亿产值，西面则以西永电子产业为主导，也将形成 1 万亿产值，中间以北碚、北部新区和大渡口等为主，则要腾出空间发展金融、商贸服务业，产值预计达 5000 亿元。2020 年，全市工业产值预计将达 5 万亿元，主城区三大组团 2.5 万亿元的产业安排，比较合理。 2、成渝经济区规划国务院正式批复 事件回放： 2011 年 5 月 5 日国务院正式批复 成渝经济区区域规划 。 这是在实施

10、“十二五”规划的开局之年和推进新一轮西部大开发的重要时刻， 国家推动科学发展、 加快转变经济发展方式的重要战略部署， 也是深入实施西部大开发、 促进区域协调发展的又一重大举措。 事件评述：此规划是国家深入推进新一轮西部大开发、促进区域协调发展的重大举措，也是川渝两地人民的共同期盼和多年夙愿。因为成渝经济区是全国主体功能区规划确定的18 个重点开发区之一，是引领西部地区加快发展、增强国家综合实力的重要支撑。 成渝经济区建设实际上是把四川盆地打造成“中国产业盆地” 。国家规划要求把成渝经济区建成“一中心、一基地、三个区” ，即西部地区重要的经济中心、全国重要的现代产业基地、 深化内陆开放的试验区、

11、统筹城乡发展的示范区、长江上游生态安全的保障区。依托中心城市和长江黄金水道、主要陆路交通干线，形成以重庆、成都为核心，沿江、沿线为发展带的“双核五带”空间格局。 第二章 土地市场 2011 年重庆市土地市场供应 2254.83 万平方米，较 2010 年增加 843.05 万平方米，涨幅为 60%。2011 年重庆土地市场成交 1929.65 万平方米，较 2010 年增加 1044.06 万万平方米，涨幅 117.89%。 一、土地市场供应分析 2011 年重庆市主城区供应 356 宗土地，供应面积为 2254.83 万平方米，供应面积比2010 年增加 843.05 万平方米，环比上涨 6

12、0%，预出让土地综合价金为 751.29 亿元，土地预出让均价为 3331.91 元/平方米， 土地单价为 222.13 万元/亩。 其中， 渝北区以 868.68万平方米成为供应土地宗数最多和供应土地面积最大的区域。 二、土地土地成交分析 2011 年重庆主城区土地成交 291 宗，成交面积为 1929.65 万平方米，成交总金额为632.56 亿元，成交均价为 3278.12 元/平方米。 从各区域成交情况来看，渝北区成交宗数和成交面积均位列各区域之首，分别是，21宗和 192.36 万平方米。 从单月成交情况来， 12 月成交 19 宗土地， 合计 299.93 万平方米，成为全年成交宗

13、数最多和成交面积最高的月份。 第三章 市场交易 一、商品房市场 1、市场综述 截止 2011 年 12 月，重庆主城区商品房市场成交 1487.71 万方，同比下降 30.5%。市场供应 2029.49 万方，同比涨幅约 1.2%。整体市场呈供大于求态势，截止 2011 年 12 月，全年主城区市场供求比为 1.36。 2011 年全年重庆市场处于低迷状态，供大于求局势明显，主要有以下两个原因： 楼市调控不断加码：继 2010 年房地产“国十条” ，今年 1 月国家又出台“国八条” 。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。限购之后，货币政策

14、出击，上半年 6 次提高银行准备金率，全年 3 次加息，给房地产市场一沉重打击。甚至到下半年不少银行停止二套房贷款，提高首套房贷款利率。限购限贷直接导致房地产市场成交情况变差，全年政策未出现松动迹象，市场持续低迷。 价格持续下降，市场观望气氛浓厚：货币政策的不断收紧，市场成交的持续低迷，使得开发商业绩变差，资金紧缺。开发商为了提高业绩、回笼资金，一方面不断加大市场供应，另一方面逐步开始打折、降价促销。也因此价格不断走低，购房者不确定低谷在哪里，抱着买涨不买跌的心态，持续观望。因此市场持续供大于求的局面。 总的来说，2011 年房地产市场在政策调控的笼罩下，出现难得的低迷态势。市场上开盘售磬的热

15、销情况已经难以见到，多为看得多买的少。开发商媒体宣传力度削减，开始转战各种渠道销售，发传单、现场活动、团购等等，无疑团购成为今年销售一大亮点。 2、供求关系分析 综观 2011 年 1-12 月，重庆商品房市场整体供应 2029.49 万方，成交 1487.71 万方，整体市场供求比为 1.36。全年供大于求局势持续拉大，除了 2 月春节特殊时期外，其他月份都出现供大于求的情况，7 月出现致高点，供应量几乎高于成交量一倍。楼市低迷，开发商企图用加大供应来提升业绩。 3、供应量分析 2011 年重庆房地产市场供应量持续走高，除 2 月、8 月传统淡季外，其余月份供应量都处在 150 万方以上的高

16、位。春季房交会供应达到最高点，其他月份浮动较小。今年市场供应持续高位，主要在于：一方面限购限贷的政策不断收紧，开发商资金压力较大。另一方面政策调控，市场成交低迷，企业不但资金回笼缓慢，企业销售指标也难以完成。因此开发商加大推售力度，企图缓解资金压力，尽量完成全年业绩指标。 4、成交量分析 2011 年 1-12 月重庆商品房成交 1487.71 万方，同比下降 30.5%。2011 年全年重庆市场都处于低迷的态势，即使是两次房交会也未能有效拉动市场成交，也未出现成交高潮。其中由于年初政策才开始逐渐收紧， 效果还未显现， 因此一季度还延续 2010 年的较好势态。到二、三季度调控效果逐渐明显，成交情况明显变差，开发商也开始打折降价促销，因此到四季度，降价带来一定成效，成交量有略微的上涨。 5、成交均价分析 重庆主城区商品房成交价格持续上涨趋势明显，截止到 2011 年 12 月，市场整体成交均价 7042 元/平米，较去年的成交均价 6027 元/平米上涨 1015 多元，涨幅为 16.8%。今年价格上下浮动较大，从去年 12 月开始，主