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1、对住房金融市场的看法就我国过内目前住房金融市场，从三个方面谈谈看法。（一）我国住房金融的现状1.住房消费贷款蓬勃发展，但各地发展态势不平衡。近年来，国家为扩大内需，拉动经济增长，先后出台了一系列住房与金融政策，为住 房消费贷款业务提供了良好的 发展契机。截止 1999 年底，工、农、中、建四大国有商业银行个人住房贷款余额 1583.67 亿元，其中自营性贷款余额 1259.56 亿元，较 1998 年末增长了 157%。但是，在个人住房贷款业务发展中也暴露出区 域间发展不均衡的态势。由于受 当地经济发展状况及房改进程的制约，个人住房贷款业务发展较快的地区多集中于东南沿 海的地区，尤其是上 海、
2、广东、北京、浙江、江苏、福建和厦门等省市发展迅速，占到贷款业务量的 50%以上， 中西部地区发展虽 有起色但仍较落后。这些与该类地区经济发展状况、居民收入水平、个人商品意识和资信 度等紧密相关，体现 了资金运动的特征和规律。2.住房信贷结构发生很大变化，重点向住房消费贷款倾斜。 根据国家宏观政策和住房市场的发展需要，商业银行住房信贷结构呈现重心转移，由过去 重点支持住房开发贷 款转为重点支持住房消费贷款。截止 1999 年底，国有商业银行当年自营性个人住房贷款余 额占房地产贷款余额 的比重，分别为 65.29%、21.36%、72.69%和 35.38%，且有继续增大的趋势。3.住房开发贷款以
3、支持普通住房和经济适用住房为主，特别是积极扶持科教文卫单 位利用自用土地建设经济适用住房。近年来，住房开发贷款主要用于支持普通住房的建设，尤其是从认真贯彻国家科教兴 国的战略，大力促进 国民经济结构、产业结构调整以及科教文卫体制转轨的需要出发，采取从重点领域和重点 单位入手，积极尝试 多种方式、多种途径支持科教文卫住房建设的有益做法，努力探索和解决银行在支持科教 文卫机构利用单位自 用土地建设经济适用住房中的风险规避问题，选择符合本地区经济发展状况的信贷扶持方 式，有力地支持了这 些单位的住房建设。4.住房金融市场竞争激烈，经营开始规范，内部结构开始走向协调。近几年来，国家加快住房制度改革步伐
4、和重点发展住宅产业，使各商业银行逐渐从不 同的角度且以不同的 方式介入住房金融市场竞争。特别是自 1998 年起，在国家产业政策和人民银行金融调控政 策的引导下，各家 商业银行都纷纷承诺拿出几百亿元，总量上千亿元的信贷规模来支持住房建设和住房消费， 各家商业银行在品 种创新、服务网络、服务质量等方面的竞争都更加趋于激烈，同时银行的住房信贷业务更 加理性规范地遵循贷 款通则，严格依照贷款程序办事，防范贷款风险的意识进一步增强。就住房消费信贷而言，有商业性个人住房 贷款、政策性个人住房贷款和两者结合的住房组合贷款，以及住房汽车贷款、住房装饰装 修贷款等一系列信贷 品种。（二）我过住房金融发展方向健
5、全和培育适宜住房金融发展的政策导向与市场环境。住房本身是消费品，又是投资品，必须有两个市场为其服务：对应消费品有住房金融 市场；对应投资品有 资本市场，而这两个市场都必须以流动性为根本。资本市场之间也有一个融通环节，如通 过二级资本市场转让 贷款债权，就使中长期贷款具有很强的流动性，所以健全和培育住房金融市场，关键是要 做好以下几个方面的 工作。1.加快住房分配货币化进程。一是在住房供应上，建造面向不同阶层、不同消费水平的经济适用房和普通商品房， 近期仍可准许有条件 的企业集资建房，并以货币化的方式出售给本单位职工。由于减少中间环节，建房造价相 应降低，从而增加有 支付能力的购买需求；二是确定
6、合理的房价租售比，使住房消费真正进入商品化、市场化 运作阶段；三是探索 房价、个人收入与住房信贷的合理比，科学测算和量化三者间的售、存、贷比例，塑造商 业银行新的客户群体。2.进一步健全和完善住房二级市场。该市场的拓展情况直接关系到住房建设与消费能否真正进入货币化的运作轨道，以及 住房商品化、社会化 的实现程度。首先，改变市场经营方式单一的局面。除允许有产权的微利房、商品房在市 场出售外，也允许拥 有不完全产权的房改房补足土地出让金后，在市场上重新标价出售或出租经营；其次，降 低税费。一方面调整 房屋交易转让过程中的税费比例，使买卖房屋的居民易于承受，另一方面同一消费者转手 买卖房屋，实行单项
7、 收取税费，鼓励有经济实力且居住质量不断提高的居民以旧换新，扩大市场有效需求。3.迫切需要建立一种政府监控、社会参与、有保险基础的风险担保系统。建立资信等级高、抗风险度强的中介机构，提供简化程序，缩短时间。高效率的“一 条龙”中介服务，既有 利于维护购房者的权益，又有利于增强金融机构住房信贷投放、回收和增值的信心，同时 对健全和完善我国住 房市场机制，加快和促进住房建设与住房信贷的良性循环，都将具有极其重要的作用。4.建立健全房地产抵押的法律、法规体系，为加大住房信贷投入营造一个良好的法 律基础。尽管金融法律框架业已形成，但规范房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为， 特别是在借款人不 履
8、约还款时的抵押物处置方面，还缺乏操作经验。保证房地产信贷资金正常运转的法律法 规还有待加紧制订，以便在法律上明确房地产市场规则，确保法律的严肃性和稳定性。（三）住房储蓄：住房金融市场的新通道。住房储蓄业务具有广阔的市场，表现在以下几个方面：1、住房储蓄可以在数量上补充公积金。由于现存的住房公积金资金不足，制约了城镇 个人住房贷款的发展。 据分析，1998 年天津市的商品房每建筑平方米平均售价为 2572 元，每个职工几年来积攒 的住房公积金只能买 1 平 方米多的住房。住房储蓄则为居民多提供了一种住房资金积累和住房融资方式，可以弥补 公积金积累和贷款的不 足。2、住房储蓄可以在服务范围上补充公
9、积金。住房储蓄充分体现了居民的自主性，人人 可自愿参加，根据自 己的储蓄能力自行选择贷款品种，真正做到多存多贷，单靠公积金贷款不能满足的居民可 以采取住房储蓄方式 共同满足住房融资需要。3、住房储蓄业务在国内具有潜在的客户群体。在我国，住房储蓄业务主要服务对象可 集中于已有一定积蓄 ，经过若干年的积累，准备购建房、改善居住条件的居民。具体来说，以下几类人员可以 成为住房储蓄的潜在 客户：一是没有参加公积金制度的私营企业、三资企业和外商驻华投资机构中的员工、个 体工商业者；二是已购 公有住房，不再享受公积金贷款，但希望进一步改善住房条件的居民；三是为长远安排而 参加住房储蓄的年轻人 及家长；四是
10、需要多种渠道筹措购房资金的居民。4、成立合资住房储蓄银行的外部环境日臻完善。随着中国金融市场的对外开放，外资 或中外合资的商业银 行的涌入，成为我国商业银行体系的必要补充。 外资企业法 、 中外合资企业所得税法 、 担保法 、 贷款通则及中华人民共和国房地产管理法等有关法律、法规的逐步完善，更为合 资住房储蓄很好地设 立创造了良好的法律环境。成立合资住房储蓄银行是中国金融市场进一步对外开放的有益 支持。5、德国住房储蓄银行业务为我国开办住房储蓄业务提供了成功经验。作为德国最大的 住房储蓄银行?施豪 银行至今已有 60 多年开展住房储蓄业务的经验。根据我国经济发展情况及银行经营的有关 数据，利用施豪银行 的模拟经营软件，对合资银行的经济效益情况预测显示，按照每年签署 5 万份合同，每份 合同金额 12 万元测算， 合资银行将在开办第四年度盈利，在第八年即可弥补前期亏损，开始盈利。住房储蓄是德国住房融资的主要手段。该业务由专业的住房储蓄银行经营运作。其经营 模式是：参加储蓄 系统的储户，要与住房储蓄银行签订一定数额的“购房建房储蓄合同”(即存款总额合同)， 储户每月按照“合同 金额”的千分之五储蓄存款，存满“合同金额”的 50%时，就可以向住房储蓄银行申请到相当于“合同金额”总数的 购房建房
