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1、1 田东县房地产市场调研报告一、田东县概况田东县位于广西壮族自治区西部，百色市的东南部，东临平果县，南与天等、德保县相邻，西与田阳县接壤，北与巴马瑶族自治县相连。全县总面积2816 平方公里，占广西面积1.2%，耕地面积 38.28 万亩，其中水田 16.62 万亩，旱地 21.66 万亩，辖 9 镇 1 乡 167 个村（街、社区）委会，人口39 万多人，人口分布的特点是右江河谷密度大，南北山区密度小，县城人口达到 12万人，全县城镇人口达到16.3 万人，城镇化水平达到39% ，预期 2020 年田东县城人口规模达到20 万人以上。田东县是右江盆地的主要组成部分，南（宁）昆（明）铁路、南（
2、宁）昆（明）高速公路、南（宁）百（色）二级公路、右江河流横贯其中，是地处南（宁）贵（阳）昆（明）经济走廊的中心地带和中国东盟自由贸易区的“桥头堡”，是大西南出海通道的要冲，具有便捷的公路、铁路、水运及航空设施，区位条件十分优越。二、田东县经济发展状况田东县进一步落实科学发展观依托资源优势，加快建设石化工业园区和东海工业集中区，逐步发展壮大制糖食品、石油化工、建筑材料等7 大支柱产业，使工业成为经济发展的主导力量。同时，田东县实施名牌战略，扶持骨干企业，从战略高度支持中油田东石化总厂、田东电厂、南华糖业公司等一批发展潜力大、市场前景好、税收高的大企业、大项目，形成了“增年”山茶油、右江牌水泥、东
3、星牌蔗糖、“达力”牌高强瓦楞原纸等一批产业品牌。全2 县引进了 22 个合作项目，投资总额达82.8 亿元。据统计，今年上半年，田东县实现生产总值 18.76 亿元，同比增长 12.4%；农民人均现金收入2560元，同比增长 12.3% 十年来，田东县积极围绕丰富的矿产资源和特色农产品发展工业，培育壮大了石化、电力、煤碳、制糖、造纸、建材等工业企业，田东香蕉、芒果、香米、香猪等特色农产品生产、加工迅速发展壮大。打造出“达力”牌瓦楞纸、 “右江”牌水泥、 “东星”牌砂糖、 “增年”牌山茶油、 “田东桂七香芒”等一批广西名牌产品和广西优质产品。三、田东县市政建设发展状况田东县地处广西区批准建设的右
4、江河谷城镇群的中心腹地，在腹地内四个镇经济发展突飞猛进，小城镇建设如火如荼，四个镇相距不到10 公里，县城与祥周、林逢两镇已将连为一体，腹地面积达 250 平方公里，地势平坦，资源丰富，企业不断落户，群众对房产的需求量大；商贸活跃。县城每年新增房产面积在20 万平方米以上，在2004-2007 年止已开发西南大市场、百通世界、田东商都、上法小区、右江花园、城东小区等房地产项目供不应求。在加速城镇化进程中，建设步伐加快以及充足的土地储备资源等有利因素，着力规范和培育房地产市场，确保房地产开发与提高城市品位、改善投资环境和社会经济发展相协调。继续采用市场运作的方式引进实力雄厚、诚信经营的房地产开发
5、企业进驻田东，推动田东房地产业朝快速健康的方向发展。田东县加大招商引资的力度，加大开发建设力度，到2010 年把全县城镇人均住房面积提高到25 平方米，并规范小区物业管理，优化城镇人居环境。该县把提升宜居指数的城建新概念融入城镇建设之中，坚持新城开发和旧城改造相结合，加快建设和强化管理并重，提升质量和拓展空间并举，着力构建布局合理、结构优化、设施完备、功能齐全、品质提升的“宜居宜业之城”。3 四、田东县在售与未售楼盘市场概况项目名称祥和广场花园总体情况综合定位酒店、多层、高层地理位置田东县中心广场东面楼盘形象吉祥和谐、祥和人家物业类别多层及高层住宅规划设计特点酒店、多层、高层分期建设3 期预售
6、经 济 指 标土地使用年限70 在售户型情况户型户型特点占地面积32 亩三房三厅二阳台 125.56 134.8 方正实用，动静、干湿分离规模3 栋多层，一栋19 层星级宾馆，5 栋 19 层高层住宅楼楼间距10 米容积率3.2 置业方案户型124.32单价总价10 年15 年20 年绿化率25% 2900 360528 2679 1999 1670 使用率折后单价折后总价梯户比多层一梯两户，高层两梯四户车位地面 150 价格分析现有价格 2900 元/ 起相 关 公 司开发商田东县祥和房地产有限公司总户数735 售楼电话0776-5218188/5218189 自身配套小区配套四星级宾馆物业
7、管理待定广告公司工程进度工程进度5#.6# 楼已封顶， 7#第 13 层封顶周边环境超市、广场、商业街 交楼时间2013 年年底交付采 盘 当 日 描 述楼盘位于县城中心广场傍，黄金地带，广场大道周边交通便利。项目多层住宅已经全部售完，5#.6# 楼高层还有最后两套，7#.8#.9# 楼年底可接受预约。5#.6# 楼已封顶，去化率达70开发商开发水平落后，绿化率低，由于加压水泵建设5#.6# 将于未售的 7#.8#.9# 于 2013 年交房。4 项目名称城市春天总体情况综合定位澳洲风情度假城地理位置田东县广场大道进惠大道交汇处楼盘形象与澳洲生活同在物业类别多层、小高层住宅规划设计特点欧式风格
8、为主的典雅居住生活分期建设3 期预售现房出售经 济 指 标土地使用年限70 在售户型情况户型面积（）户型特点占地面积118亩 二房两厅一卫87.25 南北朝向、 方正、动静分区、大阳台建筑面积规模29 栋 三房两厅两卫双阳台106122.92 楼间距8 米-12米容积率3 置业方案户型 106单价总价10年15年20年绿化率27% 2818 元/ 300934 使用率折后单价折后总价梯户比一梯两户、三户2794.59 元/ 298434 2197 1634 1363 车位地面 310，地下 465 价格分析现有价格 2818 元/ 起相 关 公 司开发商田东县宝东城房地产管理有限公司总户数12
9、58 售楼电话0776-5212666 、888 自身配套小区配套羽毛球场，小区花园，超市承建公司百色市第一建筑公司智能化智能对讲系统工程进度工程进度一期现房周边环境超市、广场、银行、 交楼时间2012.5 采 盘 当 日 描 述楼盘位于城东开发区，交通要道尚未成熟，一期工程多层住宅已经全部封顶，已于10 月 23 日开盘，项目整体去化20，促销方式：一次性98 折，按揭 99 折，二三期在施工中。推广方式以DM及街道横幅宣传。5 项目名称盛世嘉园总体情况综合定位领秀田东新生活地理位置田东县第二中学西南侧楼盘形象田东县重点住宅小区建设工程物业类别多层及小高层住宅规划设计特点田东最大封闭式花园小
10、区分期建设3 期预售预计 12 月份开始接受预约，预约金5000 元，不定房号经 济 指 标土地使用年限70 在售户型情况户型面积（）户型特点占地面积120 亩二房二厅一卫7093 方正实用、干湿分明、动静分区、南北朝向、合理采光建筑面积55680 三房二厅二卫115.3 140.15 规模73 栋 楼中楼177.6 楼间距10 米容积率3.6 置业方案户型单价总价10 年15 年20年绿化率30% 使用率梯户比多层一梯两户，小高层一梯三户车位地面 860 价格分析预算价格 2500 元/ 起相 关 公 司开发商田东瑞田房地产开发有限公司总户数1840 户售楼电话0776-5215555 、6
11、66、888 自身配套小区配套健身场、游泳池、儿童乐园、老年人娱乐中心 物业管理待定广告公司两岸策划广告工程进度工程进度地基开挖 周边环境超市、商场、银行、学校、车站 交楼时间未定采 盘 当 日 描 述楼盘位于田东县老城区，周边交通要道主要是油城路和芒果街大道延长线，位靠县二中，地理位置优越，与市场毗邻，生活便捷，规划 100 亩大型社区，一期推出户型以110-140 三房为主力户型，70-90 二房占 20，但由于其住宅部分临街居住条件不理想，项目现地基刚开始开挖，楼盘户型、面积还在待定( 未确定 ) ，未对外做宣传针对到访客户以传达低于市场价格面市消息，预计12 月份开始接受预约，推广资料
12、欠缺。6 五、田东县房地产市场的整体发展状况分析1、田东由于房地产起步相对比较较晚，居民的居住意识处于逐步的转变过程，在很长的一段时间内，天地楼物业一直作为当地居民的主要居住物业，导致在2004 年-2007 年期间，百通世界，田东商都项目的天地楼物业的大量供应，都能及时的销售出天地楼物业，就目前的田东的已售和在销售的房地产项目来看，开发商在开发初期一直以地段为项目销售第一要数素，已经交付使用的项目和在售的项目，在销售阶段里，开发商都认为只要地段好就不愁卖，纷纷主推地段优势及有限的周边自然景观和生活配套。2、田东房地产市场的产品规划设计方面都比较弱，各个开发商为了追求高利润，在尽可能做大容积率
13、的同时，都忽视产品自身品质的铸造，主要表现为楼间距狭窄，外墙主要使用涂料，虽然交付使用色泽鲜亮，经历雨季后污很多，各项目虽然预留了一定的绿地面积，但绿化效果差，普遍只要简单的草地及观赏性差的生长不茂盛的树木，住宅区规划群少健身、运动休闲设施，虽然各个小区均聘请物业管理公司，但管理水平较低。田东县房地产市场具有一般县城房地产的普遍现象，开发量少，需求过大，导致该县的顶层单价较高，高出3000元/ 平方米，目前交付使用后入住率都达85以上，而客户购买后转让的投资性客户数量极少，市场总体呈现良性发展。由于田东无大宗的土地出让，各个项目的住宅存量基本消化完成，目前市场城市春天仅有剩余不多的顶层住宅，盛
14、世嘉园、祥和广场年底后将进入销售阶段，但田东县房地产缺少真正意义上纯居住性的高品质楼盘。3、从营销策略看市场，各个项目的住宅与商业定位不明确，仅把其当做为单一的铺面+住宅形式的产品销售，没能形成整体的商业定位，没有进行区域商业的打造，对市场的触动不够。市场销售手段太过于单一，促销手段比较缺乏，开发商营销意识薄弱，整体的项目现场包装不能体现其氛围，销售物料部全推广力度也非常弱，无明确推广主题和方向。4、但由于今年该县将投入资金8 亿多元，抓好市政配套设施和园区设施建设，加快推进县城污水处理厂及管网一期工程、生活垃圾卫生填埋场、芒果大道等项目，实施江滨大道、百通大道等项目建设，推进油城路、火车站进
15、站大道和旧城区改造，使城区路网形成“三纵四横”道路交通枢纽格局。该县坚持建管并重，高要求管理城镇。成立县市政局，完善城镇管理体制，为城区、乡（镇）主要街道统一安装路灯之后，今年还将加大投入，全方位、高品质地进行绿化、美化、亮化城镇，使城镇成为集聚人气、带动三产、繁荣市场、促进商业、引进外资的强大支撑，拉动县域经济持续快速增长充分利用田东县经济快速发展，目前拟开7 发的城东开发区规划面积3 平方公里，区内有中心广场、行政中心大厦、大西南市场、50 米高速路入城大道、文化体育中心等设施，紧靠右江河，是房地产开发的理想地。同时，旧城区的改造有 15 公里的江滨路、 百货仓库、县建公司、酒酱厂、生资仓库、土产仓库等约 12平方公里的开发建设用地。随着县城不断发展，人流物流不断增多。田东县拟在华瑞50 米大道旁规划建设浙商一条街，50米大道为南北走向，南连平百二级公路和人民广场，北接过境一级公路和正在筹建的新汽车客运站，是田东县主干道之一，交通便利，中心位置十分突出。招商引资各大企业的进驻及城市环境的美化，同时也带动房地产业的发展，就目前城市春天、祥和广场等项目的销售良好态势，说明房地产市场在较长的一段时间内尚未饱和，有足够的开发空间。
