项目大单去化交易模式指引及核心法律风险要点指南(吴宜航)

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1、 1 / 35项项目大目大单单去化交易模式指引及去化交易模式指引及 核心法律核心法律风险风险要点指南要点指南为了规范项目大单去化交易行为，有效防范交易中潜在的法律风险，特制订项目大单去化交易模式指引及核心法律风险要点指南。一、股一、股权转让权转让模式模式（一）（一）项项目公司整体目公司整体转让转让项目公司整体转让是指，获取土地成立项目公司后，或在收购其他项目公司股权后，整体转让项目公司股权，此种交易模式需注意：1、属于以股权转让方式销售不动产，交易标的物形式上是股权，实质上是项目公司持有的项目本身，及国有土地使用权及附着于其上的所有不动产等建筑物、构筑物；2、在付款方式的约定上，应当特别注意付

2、款进度、比例，约定应当以快速收回款项为原则；3、应当尽快完善与项目相关的各项行政手续，并对重大不利事项予以披露，避免交易后买方以项目存在不利事项且未披露为由提出解除合同或其它主张；4、转让前应详细梳理项目公司资产负债情况，避免出现未剥离非转让资产或者未保留应转让负债的情况，做到实质转让内容可控。参考参考协议协议文本：文本：房地房地产产开开发发有限公司股有限公司股权转让协议权转让协议2 / 35甲方： 公司所在地： 法定代表人： 乙方：公司所在地：法定代表人：鉴于： （一） 房地产开发有限公司（下称 公司）成立于 年 月 日，是一家依据中国法律合法成立并有效存续的有限责任公司，法定代表人： ，注

3、册资本为 万元，注册地址： ，属于房地产开发企业。（二）甲方为 公司的合法有效股东，持有100%的股权。（三） 房地产开发有限公司拥有开发的项目及用地概况为：1. 项目名称： 2. 项目位置： 3. 项目四至：东至 ；南靠 ；西邻 ；北沿 。4. 用地概况：项目规划占地面积 平方米，其中建设用地面积约 平方米，代征用地面积约 平方米；规划用途为：商品住宅、商业及公建配套设施，规划容积率为 ，总规划建筑面积约为 万平方米，分 期开发。（1）一期：项目名称为 ，规划占地面积约 3 / 35平方米，建设用地面积约 平方米，代征地面积约 平方米，容积率约 ，规划用途为： （2）二期：项目名称为 ，规划

4、占地面积约 平方米，建设用地面积约 平方米，代征地面积约 平方米，容积率约 ，规划用途为： 。（3）三期：项目名称为 ，规划占地面积约 平方米，建设用地面积约 平方米，代征地面积约 平方米，容积率约 ，规划用途为： （四） 房地产开发有限公司已取得如下政府批复及法律文件：1. 企业法人营业执照、税务登记证、注册资金验资报告、房地产开发企业资质证书；2. 发展计划委员会的项目建议书批复， 号；3. 规划委员会审定设计方案通知书， 号；4. 建设用地规划许可证， 号；5. 土地出让合同， 地出（ ）字（ ）第 号；6. 国有土地使用证， 国用（ ）第 号；7. 公司净资产及债权债务清单（见附件一）

5、。（五）甲方决定将其所持有的股权以本协议约定的条件和方式转让予乙方，乙方决定受让该等股权。因此，经协议各方协商一致，就本协议所述的股权转让事宜订立如下条款，以兹共同遵照执行：第一条 股权转让1.1 按照本协议约定的条件和方式，甲方同意以 4 / 35公司股权合法持有者之身份将其持有的 公司 %股权转让给乙方；乙方同意受让该等股权。第二条 转让价款和支付方式 2.1 双方一致同意并确认，甲方转让 公司 股权予乙方，乙方应支付股权转让价款 万元予甲方。2.2 乙方同意向甲方支付甲方为该项目所支付的各项费用合计为人民币 万元的补偿费用，包含 项目中征地补偿费、拆迁费、土地出让金及相应的契税、前期已经

6、支付的费用（详见附件二：费用明细表）。2.3 经双方协商一致同意并确认，上述股权转让价款和补偿费用合计 万元人民币，可以分 期支付给甲方。2.3.1 第一期：甲方向工商部门递交了工商变更登记资料并取得工商变更登记受理通知单之日，乙方应向甲方支付 万元人民币。2.3.2 第二期：乙方应在 年 月 日之前向甲方支付 万元人民币。2.3.3 第三期：乙方应在 年 月 日之前向甲方支付 万元人民币。2.3.4 第四期：乙方应在 年 月 日之前向甲方支付 万元人民币。第三条 股权变更3.1 双方一致同意并确认，在乙方履行完毕本协议第2.4条所约定的支付义务之日起 个工作日内，办理完毕股权转让所需的一切工

7、商变更登记手续。5 / 353.2 双方一致同意并确认，共同授权 负责办理股权转让所需的一切法律手续，直至 公司完成变更登记手续并领取新的企业法人营业执照。第四条 甲方的保证与承诺4.1 关于主体资格4.1.1 甲方保证并承诺，对其持有的 公司股权享有完全的处分权，且该等股权未设置任何优先权、留置权、抵押权或其他限制性权益，没有附带任何或有负债或其他潜在责任或义务，亦不存在针对该等股权的任何诉讼、仲裁或争议等。4.1.2 甲方保证并承诺，其作为 公司的合法有效股东以及股权转让方，有效签署本协议。4.2 关于资产和业务4.2.1 甲方保证并承诺， 公司的全部资产均为合法有效，公司对于该等资产拥有

8、完整有效的所有权，除已经直接披露予乙方的信息之外，不存在任何资产抵押、质押或为自身或他人提供担保等情形。4.2.2 甲方保证并承诺， 公司作为主要从事 房地产项目的开发企业，已经取得了从事该等业务所需的全部资格证书以及有关批文，并保证本次股权转让行为并不影响 公司继续具备持有上述全部资格证书及有关批文，继续从事该等业务。4.2.3 甲方保证并承诺，截至本协议生效之日， 公司所从事的生产经营活动符合国家法律法规规定以及公司营业执照核准的经营范围，且 公司在本次股权转让完成后有权继续经营该等资产和业务。4.2.4 甲方保证并承诺，甲方向丙方交付的所有文件、资料等书面6 / 35材料均是真实的、可信

9、的，如该等书面材料系副本，则其与原件一致。4.2.5 甲方保证并承诺，在乙方履行了本协议第2.4条约定的支付义务之日，将 房地产项目的全部文件移交给乙方，便于乙方对 房地产项目的建设和管理。4.3 关于财务状况及税、费4.3.1 甲方保证并承诺，提供予乙方的 公司的财务报表及有关财务文件均为真实、准确、完整、有效的，并且真实及公正地反映 公司截至本协议生效之日的资产、负债。 4.3.2 甲方保证并承诺，截至本协议生效之日， 公司已按国家和地方税务机关规定的税项缴足其所有到期应缴的税费。第五条 乙方的保证并承诺5.1 丙方保证并承诺，乙方是依据中国现行有效的法律组建成立，有效存在并合法经营的有限

10、公司，其成立依法经政府授权和批准并依法开展经营活动的法人组织。5.2 乙方自本协议签署之日起，无任何导致其歇业、终止或对其经营产生重大影响的事项及威胁发生。5.3 乙方已具备缔结本协议、履行本协议所需的完全的法律权利、行为能力和授权。5.4 乙方保证并承诺履行本协议将不会出现如下任何情形之一：5.4.1 违反或与乙方的公司章程及其他内部具有最高效力的规范性管理文件相冲突。5.4.2 违反对乙方具有法律约束力的其他任何合同义务。5.4.3 违反我国现行有效的法律、法规及政府命令。第六条 保密7 / 35双方保证，除非根据有关法律、法规的规定应向有关政府主管部门或双方上级主管部门办理有关批准、备案

11、的手续；或为履行在本协议下的义务或声明与保证须向第三人披露；或经协议另一方事先书面同意，本协议任何一方就本协议项下的事务，以及因本协议目的而获得的有关 公司的财务、法律、公司管理或其他方面的信息均负有保密义务（除已在公共渠道获得的信息外），否则保守秘密一方有权要求泄露秘密一方赔偿由此造成的经济损失。本条款不因本协议的终止而失效。第七条 不可抗力7.1 本协议项下的“不可抗力”指以下事实：本协议各方不能预见、不能避免、不能克服的，且导致本协议不能履行的自然灾害、战争等（政府行政命令文件及其他政府因素均属不可抗力的范围）。7.2 如不可抗力因素导致一方无法履行本协议义务的，该方不应被视为违约。但遭

12、受上述不可抗力事件的一方，应当在事件发生后，立即书面通知另一方，并在其后的15天内提供证明该不可抗力事件发生及其持续时间的足够证明。7.3 如发生不可抗力事件，协议双方应当立即互相协商，以寻求公平的解决办法，以使不可抗力事件的影响减到最低程度；如因不可抗力而须解除本协议，则各方应根据合同履行的具体情况，由各方协商解决。第八条 违约责任8.1 本协议的任何一方违反其在本协议中的任何保证并承诺，即构成违约，应承担相应的违约责任。8.2 本协议的任何一方因违反或不履行本协议项下部分或全部义务而给其他方造成实际损失时，违约方有义务为此做出足额补偿。8 / 358.3 如乙方未能按第二条所述的期限支付转

13、让价款，则从逾期付款之日起，乙方每天需向甲方缴付应付款项的万分之 的违约金。如逾期超过30天，则甲方有权解除本协议，乙方应向甲方支付违约金 万元人民币，甲方有权在应退还的乙方已支付的款项中直接扣除该笔违约金。若违约金不足以赔偿甲方因此所遭受的损失，甲方有权向乙方追偿。第九条 特别约定条款9.1本协议为便于办理工商变更登记，可以采用工商部门统一制订的股权转让格式合同，如统一的格式合同条款与本协议条款发生冲突时，以本协议条款为准。第十条 费用负担因本协议项下的股权转让行为所发生的全部税项及费用，凡法律、行政法规有规定者，依规定办理。第十一条 协议的解除11.1 本协议约定的解除协议的条件成就时，本

14、协议自动解除。11.2 双方达成书面一致意见，可以签署书面协议解除本协议。11.3 任何一方行使单方面解除合同的权利需提前15天通知对方，通知需采用第13.3条款的规定办理。第十二条 争议的解决如本协议各方就本协议之履行或解释发生任何争议的，应首先协商解决；若协商不成的，由合同签订地人民法院管辖。第十三条 其他13.1 本协议附件是本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。9 / 3513.2 本协议在履行过程中如有未尽事宜，各方可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等的法律效力。13.3一方根据本框架协议的要求发出的通知或其他信函可由专人送至其他方，或以挂号信或快递方式发往其他方的以下地址，任何一方地址发生变动的，应当书面通知其他各方，否则其他各方送达以下地址即视为已送达。甲方地址和联系方式：地址： 邮编： 电话： 联系人： 乙方地址和联系方式：地址： 邮编： 电话： 联系人： 以邮寄形式作出的任何通知和信函，在寄出后七日后视为已送达。以特快专递形式作出的任何通知，在经收件方签收时视为已送达。以专人递送的方式作出的任何通知，在经收件方签收时视为已送达。一方向其他方作出的任何通知应送至本协议规定的收件方地址。13.4 本协议自各方盖章之日生