《市说心语(地产股如何选 住房租赁主题分析)20180104》由会员分享，可在线阅读，更多相关《市说心语(地产股如何选 住房租赁主题分析)20180104（14页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、稳定器金融+地产变速器创业板反转 周期股+抗周期+新蓝筹布局2018：旺土生金前期回顾2018年1季度是所谓的“定数”行情，核心在于年报大幅预增+行业龙头； 因年报披露时间在1月1日起至4月底，所以我们会看到周期股的卷土重来； 周期股延续“新能源有色（铜、铝、稀有金属）钢铁煤炭化工建材”的 热点演绎。 另外二条主线抗周期和先进制造，主要取决于细分行业龙头的业绩表现。 就基本面而言，先进制造的景气拐点才出现，业绩上可能较为逊色。 此外，要重点关注“变数旺土生金”的策略，房地产股、银行、保险起到稳定 器的作用；关键在于他们的业绩也不差。 所以，没有必要在当前点位看空，指数只要在18日均线上运行，市
2、场机会仍在； 预计靠地产银行或者中国中车等中字头发力，沪指是可以站上所谓生命线的45 日均线，在这之前是18日-45日均线之间的反弹空间，这之后才会见到中小创的 真正反弹。 次新股属于噪音，噪音太大就会被和谐。前期回顾2018看好地产股的8大理由1、十九大报告指明地产行业新方向 2、涨幅严重落后 3、地产股总市值与实体经济中地位不符 4、停止地产IPO的失效政策已满七年 5、2018中国恒大回归A股的事件性机会 6、住房租赁等金融产品（存房贷、REITs）上市 7、高铁改善交通、一二线对三四线的溢出效应 8、全球房价上涨趋势背景+我国房地产库存处于历史最低前期回顾地产股如何选住房租赁主题“金融
3、租赁+长租公寓”主题股票池阳光城000671/寓见公寓 万科000002/泊寓 金地集团600383/荣尚荟、草莓社区 招商蛇口001979/壹间公寓 保利地产600048/N+公寓 绿地控股600606/品牌未定 建设银行601939/租房贷、存房贷 海航投资000616/和悦家REITS2017年12月，新华社发布住房租赁类房地产投资信托基金密集获批 租房市场专 业化发展提速一文，聚焦近期的旭辉领寓类REITs等一系列住房租赁类REITs产 品，关注国内一线城市纷纷出台的发展住房租赁市场相关政策，尤其是这些城市均 明确提出推进REITs试点，并且上海市强调在试点后要尽快形成规模。2017中
4、国房地产企业销售金额TOP1002 0 1 7 中 国 房 地 产 企 业 销 售 前 列天风证券陈天诚的观点 房地产股将迎来戴维斯双击 2018地产既能赚盈利的钱也能赚估值的钱一、赚盈利的钱好理解：地产公司的即期盈利被明显低估、销售均价涨幅看出综合实力地产公司特殊的预售及会计制度使得即期销售收入没法反馈到利润的变化，而如果14号会 计准则得以实行，那么判断即期利润的方式将发生改变，在现行制度下，我们看到市场低估了 增长和毛利的变化，过去两年销售的暴增将在未来两年的报表中充分体现，而我们也可以从中 看到每个企业的差别。而我最喜欢看销售均价的变化，这个其实是公司在供给约束条件下综合管理能力的体现
5、，我 们根据克而瑞公布的数据（准确数据请以公司公告为准）发现，2017年销售均价涨幅：新城24%金地=恒大21%万科13%碧桂园11%保利5%阳光城1%融创-18%，另外从行业角度看销售额增速，能体会到行业集中度提升的大趋势非常明显，前三52%、前五49%、前十47%、前五十47%，超高的销售额增速可以想象未来在修复现 金流及提升利润规模上有明显体现。二、赚估值的钱有分歧：今年是地产公司估值系统性提升的历史机会、长效机制是利多而非利空、长期看ROE的三面向、估值提升将经历三阶段。关于估值，大家的分歧较大，需要特别强调我们的观点，尤其是与市场不同的部分：1）市场看错了大周期、估值修复会很剧烈：回
6、顾去年的港股地产行情，销售的大幅改善是基础，但估值半年间从5倍修复到20倍这背 后的原因之一我认为是市场看错了地产周期，海外市场从2009年开始就不断有投资者看空中 国经济、中国房地产以及以恒大为代表的高杠杆房企，他们普遍认为中国的房地产泡沫过于严 重，因此给予地产股尤其是高杠杆地产股极低的估值，但今年行业的巨变让他们意识到自己看 错了中国经济也看错了中国房地产，由此产生的巨大的预期修正；回到A股，这种错看依旧存在，只不过周期没那么长且也进行了适度修复，A股投资者集中 性看空地产股始于2013年底，因为当年地产爆出了当时以为的销售天量，市场普遍认为地产 时代已经结束，中国将迈入新经济时代，机构
7、地产配置比例也极低，地产龙头万科保利一度跌 至4-5倍PE估值，还记得当时地产研究员集体想私有化折价六成的万科，当然因为没钱，这个 工作留给了宝能和恒大，而这种错看在2017年之前也存在，所有卖方对销售的预测都是负增 长就是一个体现，而经过这一年成功的去库存，市场也普遍解除了对地产泡沫的担忧，行业估 值约束明显解开，回归到公司估值角度。2）短期看：行业泡沫风险担忧解除、未来几年长效机制建设将系统性提升地产股估值： 过去投资者不喜欢买地产股的另一个原因是，政策调控太多，做政策博弈太累 且不确定性很强，与其天天博弈地产政策还不如买个政府天天鼓励的新能源车， 但我想强调一点，也是我们和市场很不同的一
8、点看法，我们认为没有短期决策 的长效机制才是真正的长效机制，这将系统性提升地产股估值。 长效机制建设一直被市场解读为利空，比如房产税和租赁，但我们认为长效机 制的建设必定伴随着短期政策的逐步退出（不一定完全退出而是不再反复操 作），房产税即使推出也会伴随着抵税等对冲措施。 长效机制如果完全建立起来，那么对地产公司，尤其是优质地产公司，应该是 大大的利好，这将使得他们的投资决策更加从容和淡定，更有利于稳定公司经 营。 另外，从短期政策博弈角度，目前的四限政策（限购限贷限售限价）在边际上 已经没法更紧了，反而有可能逐步宽松（比如预售证），因此即使做短期政策 博弈，目前也是最紧的时候。3）长期看：决
9、定地产股长期估值的应该是ROE的三面向、估值会经历三阶段 长期来看决定地产股股票价值和合理估值的应当是公司ROE结构 （ROE水平的高低、获取该超额ROE的时间长短、获取该ROE需要承担的风险溢价） 举例：以万科19%的ROE维持10年，即使给予8%的高风险溢价，其合理PE估值也应在14.88倍， 而我们一直强调RNAV是一个精确的错误，可以作为参考，但并不是二级市场投资估值关键，过去因 为博弈政策以及害怕泡沫导致的龙头公司折价将逐步恢复，且随着市场对龙头公司价值的再发现， 其还将进入到溢价阶段。 房地产估值三段论：消除过度RNAV折价（10倍）、结束大小倒挂（13倍）、接轨国际（18倍，目 前约为15-17倍，和ROE决定的接近）。RNAV的计算公式： RNAV =（物业面积*市场均价净负债）/总股本 物业面积，均价和净负债都是影响RNAV值的重要参数。 较高的资产负债率（过多的长短期借款负债）/较大的股本都将降低RNAV值。 对公司各块资产分别进行市场化的价值分析，从资产价值角度重新解读公司内在的长期投资价值。 股价相对其RNAV，如存在较大幅度的折价现象，显示其股价相对公司真实价值有明显低估。
