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1、 深圳市零七股份有限公司 拟进行资产转让所涉及的 深圳市现代之窗大厦裙楼 5 层商场 房地产市场价值 评估报告 德正信专评报字2013第014 号 评估基准日:2013 年7 月25 日 报告提交日期：2013 年7 月29 日 关于现代 之窗 大厦 商铺 房地 产 市场 价值 评估 报告 书目录 深圳德正 信国际 资产 评估 有限公 司 1 目 录 第一册 、评估 报告 注册资产评估师的声 明 .1 评估报告摘要 .1 评估报告 .1 一、 委 托方 及资 产占 有方概 况 . 1 二、 其 他评 估报 告使 用者 . 2 三、 评估 目的 . 2 四、 评 估对 象和 评估 范围 . 2
2、五、 价值 类型 及其 定义 . 4 六、 评 估基 准日 . 4 七、 评估 依据 . 4 八、 评估 方法 . 5 九、 评 估程 序实 施过 程和情 况 . 7 十、 评估 前提 条件 . 7 十一、 评估 结论 . 9 十二、 特别 事项 说明 . 10 十三、 评估 报告 使用 限制说 明 . 10 十四、 评估 报告 日 . 11 报告附件 附件一 委托方 及资 产占 有方 企业 法人营 业执 照 附件二 评估对 象涉 及的 主要 权属 证明资 料 附件三 委托方 及资 产占 有方 的承 诺函 附件四 签字注 册资 产评 估师 的承 诺函 附件五 资产评 估机 构资 格证 书 附件
3、六 评估机 构法 人营 业执 照副 本 附件七 参加本 评估 项目 的人 员名 单及其 资格 证书 复印 件 关于现代 之窗 大厦 商铺 房地 产 市场 价值 评估 报告 书目录 深圳德正 信国际 资产 评估 有限公 司 2 第二册 、评估 说明 第一部 分、 关于 评估 说明 使用范 围的 声明 第二部 分、 企业 关于 进行 资产评 估有 关事 项的 说明 第三部 分、 评估 范围 和资 产清查 情况 的说 明 第四部 分、 评估 技术 说明 第五部分 、评 估结 论及 其分 析 注册资 产评 估师 声明 深圳德正 信国际 资产 评估 有限公 司 1 注册资 产评估 师 的 声明 深 圳市
4、 零七 股份 有限 公司 ： 受 贵公司委托，本公司对 贵公司拟进行资产转让事宜所涉及的由 贵公司申报的 深圳市福田区现代之窗大厦裙楼5 层商场房地产进行了认真的评定估算， 并形成了资产 评估报告书。 在资产评估报告书载明的评估目的及价值定义、 前提条件下， 我们对资产 评估结果承诺如下，并承担相应的法律责任： 1、 我们在执行本资产评估业务中， 遵循相关法律法规和资产评估准则， 恪守独立、 客观和公正的原则； 根据我们在执业过程中收集的资料， 评估报告陈述的内容是客观的， 并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 2、 评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、资产占有方（或者产权持有单位） 申报
5、并经其签章确认； 所提供资料的真实性、 合法性、 完整性， 恰当 使用评估报告是委 托方和相关当事方的责任。 3、 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没 有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 4、 评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。评估报告使用者应当根据评估 基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。 通常， 只有当评估基 准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。 5、 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估 对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注 ，对 评估对象及其所
6、涉及资产的法 律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。 6、 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限 制， 评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、 限定条件、 特别事项和使用 限制及其对评估结论的影响。 7、 注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象进行估算并发表专业意 见， 并不承担相关当事人决策的责任。 评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格 的保证。 8、 被评估资产存在的可能影响资产评估值的有关事项，在委托评估时未作特殊说 明， 而在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下， 评估机构及评估人员不承担相 关责任。 关于
7、现代 之窗 大厦 商铺 房地 产 市场 价值 评估 报告 书摘要 深圳德正 信国际 资产 评估 有限公 司 1 深圳市零七股份有限公司 拟进行资产转让所涉及的 深圳市现代之窗大厦裙楼5 层商场 房地产市场价值 评估报 告摘要 德正信专评报字2013第014 号 谨提请本报告书阅读 者和 使用者注意： 本 摘要 内容 均摘自 德 正信 专 评 报字2013第 014 号 评估报 告书 ，欲 了解 本评 估项目 的详 细情 况和 合理 理解评 估结 论， 应当 阅读 评估报 告正 文。 深圳德正信国际资产评估有限公司接受 深圳市零七股份有限公司（以下简称零 七股份）的委托，对 零七股份申报的深圳市
8、福田区现代之窗大厦裙楼5 层商场 房地产于2013 年7 月25 日的市场价值进行评估， 仅作为 零七股 份 拟进行资产转让 时之参考。根据本公司与零七股份订立的资产评估业务约定书所设立的条件， 本公司业已实施了包括对评估范围内有关资产的实地查勘、 市场调查与询证等必要的评 估程序。 本公司的评估 是建立在 零七股份 提供的评估所必需的资料的基础上的， 这 些资料的真实性、 合法性、 完整性和有效性由 零七股份 负责。 本公司在此基础上根 据资产评估准则及相关专业规范性文件发表估值意见。 本次评估对象和评估范围为： 零七股份 申报 的深圳市福田区现代之窗大厦裙楼 5 层商场房地产。 该房地 产
9、位 于深 圳市 福 田区华 强北 路与 振华 路 交汇处 ，已 领取 深圳 市 市场商 品房 房地产证 ， 权证编号为深房地字第3000668640 号， 证载权利人为深圳市零七股份有 限公司和深圳市零七投资发展有限公司，证载房地产建筑面积2,967.32 平方米，房地 产用途为商业，竣工日期为2001 年12 月20 日。房地产所占用的土地使用权宗地号为 B213-0050，宗地面积6,769.8 平方米，土地用途为商业、办公、单身公寓，使用年限 50 年，从 1995 年 10 月 6 日至 2045 年 10 月 5 日止。目前，评估对象房地产由单一承 租方（租赁期限自2007 年5 月
10、1 日起至2017 年4 月30 日止）整体包租后分割转租， 用于数码配套产品及电子元器件的经营， 由经营方自行装修。 现场勘查时， 房地产的使 用情况未见异常。 根据委托方的情况说明，该 房地产由 零七股 份 和深圳市零七投资发展有限公司 共同享有完整、 合法的所有权且不受制于任何抵押权、 质押权、 留置 权和其他债务负担 或权利限制。 关于现代 之窗 大厦 商铺 房地 产 市场 价值 评估 报告 书摘要 深圳德正 信国际 资产 评估 有限公 司 2 本次估值的价值类型为市场价值。 根据评估对象、 价值类型、 资料收集情况等相关条件， 本次评估主要采用收益法对 零七股份申报的评估对象进行评估
11、。 本公司认为，除本报告所载明的特别事项说明外，在被评估资产按照法定用途/现 有实际用途持续经营/使用和本报告载明的评估目的及价值定义、假设及限制条件下： 采用收益法评估的评估对象于评估基准日2013 年7 月25 日的评估值为：7,965 万元人 民币（大写金额为：人民币柒仟玖佰陆拾伍万元整）。 在使用本评估结论时，提请相关当事方关注以下事项： 1、 根据委托方提供的有关房屋租赁合同：承租方租赁深圳市福田区现代之窗 大厦五楼（建筑面积 2,967.32 平方米）用于商场，房屋租赁期限 10 年，自 2007 年 5 月1 日至2017 年4 月30 日。 根据 中华人民共和国经济合同法 、
12、城市房屋租赁管理办法 及有关法律法规 的规定， 租赁物在租赁期间发生所有权变动的， 不影响租赁合同的效力。 本次采用收益 法评估时， 对有租约限制的， 租约期内的房地产租金采用租约所确定的租金； 租约期外 的租金采用市场正常客观租金， 同时未考虑房地产所有权人凭借递延条件合约、 合作经 营、管理协议等附加条件抬高或压低该房地产市场价值的任何情形。 2、 评估值未考虑与本次评估目的相对应的经济行为实现时相关税费对评估结论的 影响。 评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。 评估报告使用者应当根据评估基准 日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。 通常， 只有当评估基准日 与经济行
13、为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。 关于现代 之窗 大厦 商铺 房地 产 市场 价值 评估 报告 书 深圳德正 信国际 资产 评估 有限公 司 1 德正信专评报字2013第014 号 深圳市零七股份有限公司 拟进行资产转让所涉及的 深圳市现代之窗大厦裙楼5 层商场 房地产市场价值 评估报 告 深 圳市 零七 股份 有限 公司 ： 深圳德正信 国际资产 评 估有限公司 接受 贵 公 司的委托， 根据有关 法 律、法规和 资产评估准 则，采 用收 益法，按照 必要的 评估 程序，对 贵公司 拟 进行 资产转让 所 涉 及的由 贵公司申报的深圳市福田区现代之窗大厦裙楼5 层商场房地产于2013 年7 月 25 日的市场
