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1、 1 / 6 2011 年1 月26 日新国八条政策内容及解读 国务院总理温家宝 1 月 26 日主持召开国务院常务会议，研究部署进一 步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年 4 月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨 的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏 制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投 资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场 调控工作。会议确定了以下政策措施：专家分析：这一次既然政府能够在前又一次出政策，就说明不管是 出于什么心态，政府现在还是想要控制房价的，就这一点来说，对于广大人 民是个福
2、音。可能这次调控最大的意义不在于出了什么政策，而在于对人们 心理的影响，我说过，现在的房地产市场中多数都是投资的需求了，真正的 居住需求已经很难买的起房子了，在一个投机氛围很重的市场，心理是至关 重要的。不过我们也不能抱过分乐观的态度，因为政策的关键在于执行，过去已 经有很多政策，很多都是执行不得力，中央政府睁一只眼避一只眼就过去了， 我想看多的人的乐观也就在于此了，中央政府的屡次失言已经让人对政府的 言论逐渐失去信心。前一段时间的房产税的事情，是一个最好的例子，尤其是上海版本的房 产税，简直是与全国人民开玩笑，这样的政策不仅不能控制房价，还促使房 价继续上升，上海政府这一次做的事真的过分，中
3、央政府如果要重新建立信 誉，应该严令上海收回其房产税政策，应对所有存量房多出面积征收，才能 2 / 6 看出房产税是否有效。另外，我们也看到，这一次的政策中，依然没有提到要让房价下降，而 只是说要稳定，这就是说政府的侥幸心理还是存在的，寄希望于能够通过稳 住房价而避免房地产泡沫未来的破裂，其实我早已指出，房地产价格不降就 涨，绝没有中庸的道路可走，现在不赶快降下去，将来对经济的冲击更大。另外，政府公告还说，之前的政策已经起到了作用，遏制了过快上涨的 房价，也多少有点自欺欺人了，政府何必死要面子呢。（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市 场平稳健康发展的责任。2011 年
4、各城市人民政府要根据当地经济发展目标、 人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住 房价格控制目标，并于一季度向社会公布。专家分析：这一条的中心意思是说要问责地方政府，要求地方政府控制 房价，可是关键问题在于中国的官场关系太过复杂，问责的事情往往说起来 容易，做出来难啊，最后总是成为空话，之前也说过很多次问责了，也没见 什么真的行动，不过有这样的说法总是聊胜于无吧。（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、 长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖 面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。 有条件
5、的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住 房供应。专家分析：关于保障房政策，我是最不看好的。已经实施了这么多年了， 可是从来没有起到作用，第一是数量太少，杯水车薪，解决不了问题，第二 3 / 6 是内幕操作太厉害，广大人民得不到好处，第三，标准定的太高，把很多人 都排除在外了，其实相比于现在的房价，现在很多人的收入都很低了，却没 有资格买限价房。第四，手续过于复杂，一方面增加了人们购买的隐形成本， 另外一方面也使得内幕操作有了空间。（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业 税政策，对个人购买住房不足 5 年转手交易的，统一按销售收入全额征税。 加强对土
6、地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平 的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估 技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。 严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房 信息系统，为依法征税提供基础。专家分析：这一条是强调转让税的，其实以前就强调过了，可是关键在 于地方政府的执行力度，如果执行好了，是有作用的。不过，这一条最关键的一点是在于“严格执行个人转让房地产所得税征 收政策。 ”如果真的能够执行的话，那么个人所得税应该是在 20%左右，这 要比交易税管用的多了，会对卖房人造成极大的冲击，假设能够
7、严格实行， 那么现在投资房子的人很多都会尽快出手的。这里面容易给人造成误解的一条是“加大应用房地产价格评估技术加强 存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。 ”有人解 读成了要对存量房执行房产税，这是错误的理解，其实存量房就是“二手房” 的官方说法，所以这里是强调对二手房手交易税。其实，这一次的政策，关于房产税并没有提到，这说明政府还是不愿意 4 / 6 触及一些人的利益，但是如果这次政策还是不能奏效的话，那么可能会执行 相对严厉的房产税，绝非现在上海的做法。（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付 款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1
8、 倍。人民银行各分支机 构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷 政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行 执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。专家分析：这是这一次政策的核心条款之一，是仅次于一刀切的限购令 的条款了。第一条是将第二套房的首付比例又上调了 10%，也强调了利率的 问题。虽然人们说总是有办法回避这一政策的，可是考虑现在房地产市场上 中小投资者占的比例较大，他们回避政策的能力还是有限的，而且回避政策 本身也会增加他们的成本，所以对抑制投资需求无疑是有用的。（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落
9、实保障性 住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供 应总量的 70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地， 做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前 2 年年 均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品 住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买 的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房 用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得 施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚 款。依法查处非法转让土地使用权行为。
10、5 / 6专家分析：关于土地供应，是屡次政策提到的因素，不过总是难以执行 到位。但这一次比较新的一点可能是这个“大力推广以“限房价、竞地价” 方式供应中低价位普通商品住房用地。 ” ，结合第一条，中央政府可能会要求 地方政府，在出让土地时，要限制住该土地上的房价，在此基础上再让房地 产商们竞价，有点像不限制购买身份的限价房，如果真能这么执行，当然会 有作用。但是就怕执行中的猫腻，比如说把房价定到很高的位置上，就成了 空话了。（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过 高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原 则上对已有 1 套住房的当地户籍居民家庭
11、、能够提供当地一定年限纳税证明 或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购 1 套住房；对已拥有 2 套 及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家 庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民 家庭，暂停在本行政区域内向其售房。专家分析：这是这次政策的最强条款，是全国一刀切的限购了，如果执 行到位的话，那对抑制投资需求无疑非常有利。对于一手房的打击可能会尤 其大，因为现在一手房的价格都已经非常高，按照现在的价格，可能现在多 数买一套房二套房的人是买不起的。对于二手房，有人说可能会造成一些人 的惜售，我看也未必，因为买了两套房以上的人，多数都
12、是为了投资，现在 房价的高度让很多人都害怕，如果新政出了之后，房价开始有所下降之后， 这些人死守的可能性不大。毕竟，现在房价高的，不仅是没房子的人愁，有 房的人都愁了，心理已经变化。 6 / 6（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公 布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制 目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国 务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化 住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息 系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。专家分析：这一条主要强调了要问
13、责地方政府，结合这次政策出来的突 然性，这次中央政府是有想法真的要控制房价了，可能再起初会对地方政府 施以压力。（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法 和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚 假消息的，要追究有关当事人的责任。专家分析：这一点可能有点空，但是有深意，其实这些年来，房地产商、 中介一直有意识的引导言论，制造言论，宣传房价要上升。虽然说控制这些 言论有些难，不过这一次政府应该会主动发一些控制房价的言论，另外会控 制主流媒体、报纸的说法，这一点政府比较容易做到。不过，政府没有意识到的一点是，他们就坚持不肯定说要降下来房价， 是对言论最不利的地方，也是房地产商、中介们最容易做文章的地方，如果 想通了这一点，政府放出这样的言论，定一个房价基调，那作用会无比强大。
