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1、 北京市朝阳区三元桥时间国际 A座 30层 3006 邮编：100028 Tel: (+86 10) 58677851, 58677852, 58677853 E-mail: 太古地产：北京三里屯 VILLAGE 目 录 项目简介 . 2 项目基本数据 . 3 开发运营情况 . 3 规划设计 . 4 商业业态和品牌 . 27 精品酒店瑜舍 . 33 艺术与娱乐 . 41 典型项目研究 2011年 2月 13 日 (每月一期) |典型项目研究| 2 项目简介 三里屯 VILLAGE 是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，该项 目位于北京东二环和东三环之间的休闲娱乐商圈三里屯-工
2、体商圈，通过收购北京 国峰置业的“新三里屯”项目而得。 三里屯 VILLAGE 是由 19 座建筑物组成的街区式低密度综合商业项目，分为南、 北两个部分， 设有可进驻 200 余个商店的零售空间及拥有 99 间客房的都会风尚酒店 瑜舍，总楼面面积约 13.5 万平方米。 三里屯 VILLAGE 的零售部分由太古地产及基汇资本中国基金 I 共同持有， 其中太古 地产持有 80%股权，基汇资本（Gaw Capital）中国基金 I 则持有其余的 20%股权。项 目内的都会风尚酒店瑜舍，则由太古地产全资拥有和管理。 项目区位 |典型项目研究| 3 三里屯 VILLAGE 周边 三里屯 VILLAGE
3、 毗邻使馆区，东侧是传统的酒吧街，充满着浓厚的外交氛围和人 文气息，是东西方交汇之处。 项目基本数据 占地面积：约 5.3 万平方米 总楼面面积：约 13.5 万平方米 其中 零售：120,000 平方米 南区：72,000 平方米；北区：48,000 平方米 小型豪华酒店：15,000 平方米（99 间客房） 开发商/投资商：零售：太古地产（80%） 基汇资本（20%） 酒店：太古地产（100%） 施工单位: 北京建工集团 竣工时间：2007 年第三季度 资产管理：太古地产 物业管理：太古地产管理有限公司 招商代理：高力国际 设计商店/租户数目：南区 140 余个 北 区 约7 0个 停车设
4、施：约 890 个车位 南区约 450 个、北区约 410 个、酒店约 25 个 其他设施： 南区： 拥有 1700 个座位的 8 厅影院美嘉欢乐影城 南庭露天广场连同多功能橙色大厅并附设阳光平台 拥有多部高效电梯及自动扶梯的步行区 北区： 逾 60 部电梯及自动扶梯 下沉式花园及车辆和直达的露天庭院 开发运营情况 披露时间 开发、招租进度及经营情况 2007 年第一季度 2007 年 2 月，太古地产与北京国峰置业等达成协议，收购北京三里屯一个正 进行兴建工程的零售发展物业八成权益及邻零售区一家精品酒店全部权益， 作价人民币 48 亿元。 零售中心预期于 2007 年第三季落成。零售及精品酒
5、店部分将于 2008 年初启 用。 2007 年第三季度 零售及精品酒店已大致完成兴建工程，计划于 2008 年间陆续启用。 |典型项目研究| 4 2008 年第一季度 南区计划于第二季启用，已预租的商户包括 Adidas、Esprit 及 i.t.； 北区将于下半年启用，已承租的商户包括 Mont Blanc 及 Versace。 精品酒店计划于 2008 年上半年启用。 2008 年第三季度 （国际金融危机全面爆发） 南区及酒店于七月启用（比预计推迟） ，主要租户包括 Adidas、Esprit、i.t 及 Apple。 北区的零售楼面预期于 2009 年初启用（比预计推迟） 。 2009
6、 年第一季度 南区已租出 90%，约 71%的店铺已开业。 北区零售部分预计在 2009 年 4 月起逐步启用（再次推迟） 。 2009 年第三季度 北区零售部分预计于 2009 年下半年逐步启用（第三次推迟） 。在艰难的市况 下，已租出 43%的楼面。 豪华酒店瑜舍的租用率在上半年继续面对压力，反映需求疲弱。 2010 年第一季度 北区于 2009 年 10 月开始分阶段启用，已租出 67%楼面。 太古地产为加强三里屯 Village 的人流而进行相关投资。 北区于 2010 年间继续分阶段启用。 于 2009 年底南区的租用率为 92%。 2010 年第三季度 于 2010 年 6 月 3
7、0 日，南区已有 92%入驻，北区则已租出 73%。 2010 年上半年三里屯 Village 的租金收入总额为港币 1.64 亿港元，较 2009 年同期增加 37%（照此估算，已出租部分平均楼面租金约为 8.87 港元/平方 米天，约合 35 美元/平方米月） 。 2008 年初， 三里屯北区的租金报价在 95100 美元/平方米 月； 而南区的平均租 金报价在 70 美元/平方米月左右，调整后对部分客户报价 55 美元/平方米月，可见 实际成交租金尚未达到预期水平，整个购物中心仍处于孵化器，随着未来北区出租率进 一步提高，商业氛围逐步成熟，租金水平预计也将进一步提升。 该项目运作涉及的三
8、间境内公司情况 外商独资企业 太古持 股比例 基汇资本 持股比例 主要业务 注册资本（人民币亿元） 2007 年 2008 年 2009 年 北京三里屯北区物业管理有限公司 80% 20% 物业投资 10.42 10.42 13.92 北京三里屯南区物业管理有限公司 80% 20% 物业投资 12.48 12.48 15.98 北京三里屯酒店管理有限公司 100% 0% 酒店投资 2 2.6 4 规划设计 团队 欧华尔顾问公司(香港) 隈研吾联合设计事务所(日本) Yohji Sasaki (日本) 北京松原弘典建筑设计咨询有限公司（BMA）(日本) Shop (美国) LOT-EK (美国)
9、 |典型项目研究| 5三里屯 Village（原名“新三里屯” ）项目最初由香港欧华尔顾问公司担任规划设计，后 引入日本隈研吾事务所。迫于时间原因，南区继续采用香港设计事务所的设计方案，只 是由国外设计师充实外部墙壁的设计。 北区的设计规划由隈事务所总负责，具体的设计 工作由几家不同的国外设计事务所共同负责。北区在中部花园的四周，耸立着形态 各异的建筑，这些各具特色的建筑是由三家不同的国外设计事务所（Shop、Lo-tek、 BMA）和隈事务所共同完成的。 设计理念 欧华尔顾问公司将三里屯 VILLAGE 定义为 “开放式空间” ，由 19 幢低密度的时尚 建筑布局而成，并以小巷、院落、广场等
10、相互连接，打造出一个大型开放式购物街区， 让人们既可以尽享购物的乐趣， 又可以在购物间隙找个静谧的小花园歇歇脚，人们漫步 其中，总能找到新的去处，体会到探游的乐趣。这种人性化的合理布局，告别了传统的 摩天大楼式样的封闭型商场，整体设计又突显了空间的开阔。 经过欧华尔顾问公司为三里屯 VILLAGE 进行的建筑风格定位，一群享有盛名的建 筑师们在日本前沿建筑大师隈研吾的带领下，也加入了这次项目的设计。 “开放式空间”包含着两个概念，即：开放的区域规划与开放的建筑格局。设计师 降低了建筑的低密度，试图留出更多的露天空间让整个购物区看起来更加通透。因此欧 华尔希望所有租户的室内都能如建筑师隈研吾、
11、美国 LOT-EK 公司以及品牌商阿迪达斯、 Apple 所倡导的那样，共同打造出一个整体性的“开放式空间” 。 建筑风貌 三里屯 VILLAGE 的设计灵感来自老北京的 “胡同” 与 “四合院” ， 并融入时尚元素。 在传统的基调上， 赋予古老事物以时尚的新面貌。 通过几何型的造型和大胆饱满的用色， 赋予每幢建筑独特的外观和个性，打造出一种具有国际性的外观设计。 商业吸引力 三里屯 VILLAGE 创造了一个兼容并蓄的人文风尚汇，对于商户来说，最直接的好 处在于： 这种新的模式将吸引更多的人流， 让各国的人士在此欢聚、 享乐和生活。 此外， 三里屯 VILLAGE 充满创想的理念与设计也激发
12、了商户的灵感，他们纷纷在这里开设概 念店及旗舰店， 向顾客呈现其品牌独一无二的风格。如果说国际顶级品牌代表的是某种 生活态度，那么这些品牌旗舰店就是这种态度的又一种表达方式。三里屯 VILLAGE 满 足了这些品牌对旗舰店在选址、建筑风格、物业管理等各方面的要求。在招租之初，吸 引了一系列的品牌旗舰店入驻， 例如阿迪达斯全球最大品牌中心、 Fossil 及 Apple Store 的国内第一家直营店等等。 |典型项目研究| 6 总体规划 全景（南区） |典型项目研究| 7 三里屯 VILLAGE 分为南、北两个区。 南区建筑风格前卫个性、 色彩缤纷， 从北京的胡 同文化中撷取灵感，独栋建筑之间
13、纵横交错的连接， 体现了老北京胡同的风味，走街窜巷般的随性正是 这里购物的亮点所在。顾客每一次都能发现一条新 捷径，被引领到一家别具风格的店铺。 南区主要面向年轻时尚人群， 阿迪达斯、 优衣库、 Esprit、苹果店等时尚品牌旗舰店聚集。 北区开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围， 建筑风格也更多地彰显了城市财富和生活风尚，多 栋钻石型建筑，凸现出奢侈品牌的高雅格调。 北区汇集富有创意的高端品牌包括劳 力士腕表、法国时装品牌 agns b.和 MFG，巴黎时尚手袋世家 LONGCHAMP 以及来自意大利的家居品牌 Natuzzi， 五层 楼的 Emporio Armani 中国旗舰店，本土 原创设计品牌 B.N.C.薄荷糯米葱等。 除此之外，北区还将迎来中国首家 I.T Beijing Market Comme des Garcons 旗舰店， 四层楼的 Versace 全线产品中国 旗舰店
