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1、管理资源吧（） ，海量管理资源免费下载！ 管理资源吧管理人自己的下载网站 济南xxx 商业项目市场调 研报告目 录 前言 第 2页管理资源吧（） ，海量管理资源免费下载！ 管理资源吧管理人自己的下载网站 第一部分 济南市市区商业调研 第 4页 第二部分 济南市主要商业物业调查 第 15页 第三部分 济南市商业物业租售价格 第 25页 第四部分 济南市主要商圈人流、车流调查 第 37页 第五部分 项目相关调研总结 第 39页 前 言 本次对济南市商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从济南市商业市管理资源吧（） ，海量管理资源免费下载！ 管理资源吧管理人自己的下载网站 场现状、项目周边市场现状、项
2、目同类物业概况、济南市商业租售价格水平， 同时重点了解泉城路商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调 查。 一、调研目的 全面深入调研，以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征，并以此 为基础，结合目前济南商业地产发展状况，从而商业项目进行准确市场定位提 供强有力的市场支持。 二、信息来源 现场调研；政府部门及政府网站提供的资料；济南市多个大型商场及超 市、房地产营销策划公司等专业公司；齐鲁晚报、济南时报等媒体，以及相 关文字资料；所有间接资料均已经现场抽样核实。 三、调研区域 济南市市中区、历下区、槐荫区、历城区、天桥区。 四、调研对象 同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、
3、房地产开发商、房地 产代理公司及相关媒体，并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。 五、调研内容 1、区域市场状况及竞争市场 2、济南市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况 六、信息整理 将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础 上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。管理资源吧（） ，海量管理资源免费下载！ 管理资源吧管理人自己的下载网站 第一部分 济南市市区商业调研 一、济南市商业物业综述 （一）济南市近期商业发展历程 上世纪 90年代中期以前，济南市民的主要购物场所是 “六朵金花”： 济南百货、大观园、人民商场、济南华联、山东华联、济南一百。 “六朵 金花”无一例外是
4、大而全的百货店。大到家具，小到一根针，在一个店里就 可以买全。 1996年崛起的银座商城及 1997年出场的贵和购物中心率先向传统商业 模式发出了挑战，把专业店搬进商场。以三联家电为代表的各种专业商场、 专卖店也在济南遍地开花，传统百货店遭到严重挑战，大部分客流被分流。 “超市要革百货的命 ” ，在一定程度上概括了济南商业第二轮洗牌的演 化过程。世界购物广场的出现，带动不少有外省资金以及外埠管理背景的企 业接踵而至，纷纷来到济南开办超级市场，新国道、万嘉隆、绿地、将军惠 员、大润发、上海联华等如雨后春笋。 两个回合下来，不少曾经辉煌的济南本土商号逐渐淡出。第一回合中， 老字号的济南第一百货出局
5、；第二回合，开 “平价商场”先河的中兴商厦、 曾是中国企业 500强的济南国贸大厦相继出局，济南最早的百货店 济南百货大楼也是元气大伤。 我国加入世贸组织的同时，最新一轮的济南商战才是真正较量的开始。 首先是业态升级大战。集购物、休闲、娱乐和饮食于一身的银座地下购物广 场，自 2000年开业至今持续火爆，一站式的超级购物模式这种新兴的第三 代商业形态不断叫响泉城。随后上海联华、北京国美等省外实力商家及沃尔 玛、家乐福等国际零售巨头及纷纷抢址济南，构建以济南为大本营的商业发 展新版图。 随着济南与 16个地级市全部实现高速公路贯通，使整个山东形成了以 济南为中心的半日生活圈，半日生活圈的形成，以
6、及 济南市城市总体规 划 、 济南市商业网点发展规划 的出台，优化资源，调整结构，大大提管理资源吧（） ，海量管理资源免费下载！ 管理资源吧管理人自己的下载网站 升了济南的商业竞争力。 （二）济南市商业发展现状 1、济南商业、餐饮业蓬勃发展。目前，形成了市区中部以泉城广场为 中心聚集了银座、大润发、三联、苏宁、贵和、百大等大卖场；联华、大润 发、新一佳、济南华联等环布在城市四周，形成了济南市新的商业格局。 济南餐饮业历来兴盛，鲁菜最为流行，其他菜系的餐馆也随处可见。小 巷深处的传统名吃与风格独特的精美西餐相映成趣，成为济南餐饮业的一道 亮丽风景线。 2、济南零售业中的重要组成部分 百货业由于原
7、有计划经济的烙印 太深，历经多年发展，普遍呈现不景气，与之形成反差的是各色超市快速发 展。在面对外来竞争压力的情况下，纷纷以服务为先导，求变求新，出台多 项刺激消费的措施、办法，增强自身市场号召力。在老百货业没落的同时， 以银座、贵和为首的百货新生力经过近几年的迅猛发展，现已成为山东省知 名商业品牌企业，具有极大的市场号召力。 3、国际零售巨头改变省城商业版图。随着沃尔玛、家乐福这些国际巨 头的真正出现，济南面对面的商业国际竞争开始进入白热化阶段。 （三）济南市区几大商业区 济南市商圈格局表现出以全市级商业中心泉城路 经四路商业区为龙 头，经二路商业区、花园路商业区、北园路商业带等多个商业区割
8、据的态势。 1、泉城路商业区 泉城路东起青龙桥，西至泺源桥，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、 省府前街、县东巷、县西巷；南接旧军门巷、榜棚街、卫巷、舜井街、历山 西街，全长 1560米，毗邻大明湖、趵突泉、泉城广场、黑虎泉等诸多景点， 相连芙蓉街、曲水亭古城区。泉城路历来是济南繁华的中心商业区，商家云 集，名店众多，是泉城东西向发展的主轴，有 “十字金街” 之地位，是 一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街。 泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广 泛，以白领为主。作为济南市最古老的商业街，泉城路不仅吸引了庞大的济 南消费群体，同时还作为一个大型的旅
9、游文化商业中心接纳了大量的旅游消管理资源吧（） ，海量管理资源免费下载！ 管理资源吧管理人自己的下载网站 费者。 目前，泉城路商业业态分布改造时划定的 5个主题经营区，虽有所出 入，但基本上还是保留了这五大经营区的总体格局。详见附表 17：泉城 路业态分布情况表。 原有5个主题经营区分别为：以三联商厦为中心的家电经营区；分别以济 南百货大楼和贵和为中心的两个百货、休闲经营区；以金街IBO和舜井街东侧 地区为主的两个时尚服饰商品经营区；以齐鲁金店为中心的黄金珠宝首饰商品 经营区；芙蓉街至舜井街地区精品服饰经营区。经过两年的市场洗礼，这五个 主题经营区又增加了诸如美国加州牛肉面大王、千百味日式快餐
10、、意诺自助比 萨、必胜客自助比萨、大快活快餐等餐饮业，梦莱茵婚纱摄影、浪漫经典婚纱 馆、时尚新娘婚纱摄影、金夫人婚纱摄影等婚纱摄影专业店，新东方、精益、 宝明斋、亨得利等眼镜店。 无可讳言的是，由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存 在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分问题， 泉城路现有商业业态分布 比较零散，无法形成一个较为集中的商业区域，整体形象与品牌效益未能达到 最佳，竞争力相对较弱，已严重制约了泉城路商业区商业业态、人气及发展 空间。 2、经二路商业区（华联商业区） 以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街， 是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域，
11、已有数十家服装、鞋类专卖店， 还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商 品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。 以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店 (以服装、鞋业为主)、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人 气较旺。 3、经四路商业区 济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商 场、大观园均为大型百货，洋快餐（肯德基、麦当劳、米力乃、开心汤姆） 、管理资源吧（） ，海量管理资源免费下载！ 管理资源吧管理人自己的下载网站 风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中，人流量较大。 以中低档消费为主
12、，服装、鞋业、日用品为主要消费品。 4、花园路商业区 花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有 济南市区最大的酒吧一条街、洪楼教堂、山东大学东校区，历史文化的沉淀 及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特色。经一路延长 线道路改造工程的实施，联动济南东、西两大传统商业区；大润发超市、国 美电器及其它品牌店的成功进驻，必将迅速带动该区域商业的快速发展。 5、北园大街商业带 北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地，餐饮、娱乐业均较 发达，新国道超市，银座购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市的 聚集，使得这一区域商业业态更为多样。随着北园立交的建成通车，
13、该区域 交通环境进一步改善，商业前景广阔。 表 2 济南商业区比较分析 商业 区 地理位 置及交 通 商业区 地位 商业 核心 商用物业租赁价格 出租率 消费群来 源 泉城 路 商业 区 济南市 中心区， 交通、 商贸中 心 零售业 绝对领 头羊， 市级商 业中心 购物 中心、 大型 超市、 品牌 店 大型商场一般以联营 方式扣点20-30%作为 租金；一般商场租金 约250元/月；售价 1-5万 80%左右 全市市民、 外地游客、 客户群范 围广泛 经二 路 商业 区域中 心，交 通便利 二级商 业区， 西部区 购物 中心、 大型 大型商场一般以联营 方式扣点约20%作为 租金；一般商场租金
14、 90%以上 西部槐荫 区、天桥 区居民管理资源吧（） ，海量管理资源免费下载！ 管理资源吧管理人自己的下载网站 区 域商业 中心 超市、 大型 小商 品批 发市 场 约150元/月 经四 路 商业 区 交通便 利 传统中 央商业 区 大型 百货 大型商场一般以联营 方式扣点约20%作为 租金；一般商场租金 约180元/月 95%左右 全市消费 者 花园 路 商业 区 区域中 心，交 通便利 二级商 业区， 东部商 业中心 超市， 咖啡 店、 酒吧 集中 区域 一般商场租金约200 元/月 90%左右 历城、历 下区居民 北园 大街 商业 带 主要的 交通枢 纽 二级商 业区， 专业市 场聚集
15、 地 家居、 建材 类专 业市 场 一般商场租金100元 左右/月 85%左右 鲁中（家 居建材） ， 周边居民 （超市） （四）济南主要商业物业比较 表 3 济南主要商业物业比较 物业 名称 位置 规模 () 业态 形式 租售价格 (不含进场费) 经营 方式 档 次 经营范 围 车 位 万达 购物 广场 泉城路 西端 约5万 超市、 专业 店、 专卖 店 F1售价：2.5- 5万元F1租价： 约3600元/ /年 一层 自营 二-四 层联 营 高 档 生活用 品、家 居、品 牌服装 143 个 银座 商城 泺源大 街与佛 山街 5万 百货 商场 扣点约20%作 为租金 联营 中 高 档 生活用 品、时 尚用品 约 240 个管理资源吧（） ，海量管理资源免费下载！ 管理资源吧管理人自己的下载网站 贵和 购物 中心 泉城路 中段 2.2万 百货 商场 扣点约25%作 为租金 联营 高 档 高档用 品 约 35 个 嘉华 购物 广场 经二纬 九 4万 摩尔 扣点约20%作 为租金 统一 经营 中 高 档 精品、 生活用 品、 约 300 个 百脑
