东盛地产新浦新区地块投资发展研究报告

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1、东盛地产新浦新区地块投资发展研究报告 前言6 月下旬接公司通知，要求市场部做一份东盛房开新浦东区地块的项目规划 建议报告书，当时初步了解到政府要求建 70M-100M 高的商务办公楼，我们一下 就联想到“祥源国际大厦”和“双银商厦” ，两年前祥源房地产公司曾找到我们，想 让我们代理“祥源国际大厦”的销售，当时我们简单了解了连云港办公楼市场后， 感觉做起来很艰难，选择了放弃；后南京世联代理，结果四个月销售业绩为 0，撤 回南京。 “双银商厦”也是空置多少年了，成了正真的“形象工程” 。 所以我第一感觉就是难做，同时几大不利因素占据了大脑： 一、项目所在地区域人气不足，交通不便，配套不全，目前开发

2、商业办公楼时 机不太成熟 二、目前国家政策打压房地产行业，打击炒房，限制房地产投资，而办公物业 的购买群体中相当一部分是投资客户 三、连云港新浦几个失败的高层办公物业势必对消费者，特别是投资客户产生 负面的影响 四、连云港市政府一把手刚刚更换，政府政策引导大力发展开发区和港口，新 浦新区相对引导力度减弱，势必影响相当一部分的企业办公地点，个人房地产投资 向东部城区分流。 考虑诸多不利因素，越发感觉责任重大，同时，也让我看到本项目为我们 提供一个可以充分发挥的机会。如何通过我们的参与，协助开发商实现三大目标： A 降低投资风险相对最小化； B 提升项目价值实现利润相对最大化 ； C 提升开发企业

3、品牌价值 这正是我们的职责和我们自身价值得以体现的根本，从认识项目开始，我 们便开始不断思考与构思有助于项目市场定位、开发的各种方式， “没有调查就 没有发言权” ，更何况是开发风险相对较大的商业办公物业，我公司市场部联合 销售部组织了 9 个人的调研团队前往连云港做了为期 10 多天的市场调研，在 深入研究和了解市场，了解消费者需求，了解竞争项目的基础上，我们提出两 套项目定位的核心思路和规划建议要点提示，同时也将毫无保留的展开我们的 观点。由于部分思路还不够成熟，望能同开发公司，相关设计单位坦诚沟通，进 一步优化并形成共识，确保本项目的成功运作。 第一章 连云港办公楼市场研究分析一、宏观经

4、济 连云港市经济社会发展阶段及其特征改革开放以来特别是近几年来，连云港市围绕“富民强市、快速崛起，全面建 设小康社会”和尽快融入江苏“两个率先”大局的宏伟目标，紧紧抓住加快发展执 政兴国第一要务，牢固树立科学发展、协调发展、统筹发展理念，全力实施“开放 兴市、科教兴市、以港兴市”三大主战略，加快推进市场化、工业化、城市化、信 息化、经济国际化和农业产业化进程，经济社会发展进入了向现代工业社会加快迈 进的新的历史时期。（一）经济发展处于由量变到质变的快速提高期1综合实力不断增强，为经济进入加快发展新阶段奠定了较强的物质基础。 2004年全市实现地区生产总值(GDP)可达410亿元，较上年增长14

5、%，(经济规模相 当于江苏省1983年、苏州、无锡19921993年水平。19842003年的20年间，江 苏省GDP年均增长12.9%；19942004年的11年间，苏州、无锡GDP分别增长15.1%和 16.8%)，人均GDP8700元，年均增长9.1%(按汇率计算折合1050美元，略高于江苏 省1996年水平，19972003年的7年间，江苏省人均GDP年均增长10.6%)。经济 实力的不断增强，为加快融入江苏“两个率先”奠定了较强的物质基础。2经济发展进入了持续稳定增长期。改革开放以来的26年，连云港市GDP年 均增长10.6%，比全国平均水平高1.1个百分点。从26年的经济发展轨迹来

6、看，明 显表现出三个不同的发展变动周期，第一个周期从1980年始到1989年止共10年。 该周期经济发展最主要特点表现为经济增长速度大起大落的剧烈波动，由波峰年份 1982年的18.2%降落到波谷年份1989年的0.1%，波动幅度高达18.3个百分点。 第二个周期从1990年始到2000年止共11年。该周期经济发展最主要特点虽然也表 现为经济增长速度大起大落 的剧烈波动，由波峰年份1994年的20.3%降落到波谷年 份2000年的3.0%，波动幅度高达17.3个百分点，但不同的是上升和降落的连续性 趋势更加明显，持续的时间更长。这两个周期之所以出现这么大的波动，原因有二： 一是经济总量规模较小

7、，1989年全市GDP只有49亿元，2000年虽然增加到291亿元，如果夯实基础的话，可能规模更小，因此经不起大风大浪的冲击，一有风吹草 动就会出现剧烈波动。二是2000年以前，是我国改革开放不断向纵深推进，政策调 整的幅度大、宏观调控力度不断强化、价格体系不断调整完善的时期，受宏观经济 和国家政策影响，连云港市经济发展表现出热得慢、冷得快的显著特点。从2001年 始，经济发展进入第三周期的新一轮上升期，特点是经济增长速度持续加快，稳定 性明显增强，是抢抓机遇加快发展的关键期。3经济结构逐步趋于合理。一是产业结构调整优化步伐加快，二、三产业对经 济增长的贡献增强。2004年，全市三次产业结构可

8、由2003年的23.6:42.4(工业 32.5):34.2调整为21.5:43.9(工业35.3):34.6，非农产业比重较1990年提高24.6 个百分点，较1997年提高11个百分点。近3年非农产业对经济增长的平均贡献率 85%。产业素质的不断提升，促使全市经济增长方式加速转变。二是经济发展质量明 显提高，主要经济指标之间的协调性明显增强。2004年，全市可实现财政总收入40 亿元左右，占GDP的比重为9.8%，金融机构存贷款余额分别可达358亿元和280亿 元，比年初分别增加55亿元和31亿元，增长18.1%和12.6%。城市居民人均可支配 收入8660元，增长11.3%，农民人均存收

9、入3420元，增长9.0%，城乡居民人均储 蓄存款余额4500元，增长13.5%，与人均GDP增长速度的差距明显缩小。三是县域 经济增量提速，城乡统筹发展能力增强。近几年来，连云港市县域经济发展在满足 人们基本生活需求后，通过体制创新、科技创新、观念创新，充分发挥地方优势和 经济特色，发展中注重以市场为导向调整产业结构，大力推进农业产业化和经济外 向化，着重提升工业化、城市化水平，经济发展在数量扩张的同时整体素质明显提 高，地区竞争力有效提升。2004年前三季度，连云港市县域GDP三次产业结构为 31:35.8(工业为28.1):33.2，在四县中，只有灌云县二产比重低于一产。初步核算， 今年

10、县域经济二、三产业比重将首次超过一产，开始从欠发达农业经济向工业化起 步期迈进。（二）发展阶段处于向工业化中期迈进的加速期目前，国际上一般运用人均总量指标和结构指标来衡量和判断一个国家或地区 的工业化水平，本报告主要从人均地区生产总值（GDP）、产业结构、就业结构和工业内部结构等方面来综合判断连云港市所处工业化阶段。1从人均GDP看，经济发展处于工业化初期的后期阶段美国著名经济学家H钱纳里等人，通过对多个工业化国家的观察和研究，根据 人均GDP水平，将不发达经济到成熟的工业经济整个发展过程分为三个阶段六个时 期，第一阶段是农业经济阶段（或称初级产品生产阶段）；第二阶段是工业化阶段， 其中2、3

11、、4分别为工业化阶段的初期、中期和后期；第三阶段为发达经济阶段， 其中5、6分别为初级阶段和高级阶段（见表1）。 表1 钱纳里人均经济总量与经济发展阶段关系 工业化阶段 发达经济阶段 阶段 初级产品生 产阶段 （1） 初级阶段 （2） 中级阶段 （3） 高级阶段 （4） 初级阶段 （5） 高级阶段 （6） 人均 GDP（197 0年，美 元） 140280 280560 5601120 11202100 2100 3300 3300 5040 人均 GDP（198 0年，美 元） 300600 600 1200 1200 2400 24004500 4500 7200 7200 10800 人

12、均 GDP（199 8年，美 元） 5301200 1200 2400 2400 4800 48009000 9000 16600 16600 25000 2004年，连云港市可实现地区生产总值（GDP）410亿元，人均GDP 8700元 （约合1050美元，按1美元折合8.27元人民币计算）。根据H钱纳里等人的理论 和标准模式判断，连云港市经济发展处于工业化初级阶段后期。2从产业结构看，连云港市经济发展开始进入工业化中期阶段美国经济学家西蒙库兹涅茨等人的研究成果表明，工业化往往是产业结构变 动最迅速的时期，其演进阶段通过产业结构的变动过程表现出来。在工业化初期，产业结构变化的核心是农业和工业

13、之间“二元结构”的转化。在工业化初期，一产 比重较高，随着工业化的推进，一产比重持续下降，在产业结构中的优势地位被二 产取代。当一产比重降低到20%以下时，二产比重上升到高于三产，这时工业化进入 中期阶段；当一产比重再降低到10%左右时，二产比重上升到最高水平，工业化进入 后期阶段，此后二产的比重转为相对稳定或有所下降。工业在国民经济中的比重将 经历由上升到下降的“n”型变化过程。2004年连云港市GDP的三次产业结构为 21.5:43.9(工业比重为35.3):34.6。由此判断，连云港市经济发展开始进入工业化 中期阶段。3从就业结构看，连云港市工业化大致相当于20世纪80年代中等收入国家水

14、 平C.G.克拉克根据威廉配第的观点，依据若干国家一定时期劳动力在三次产业 之间转移的统计资料，得出以下结论：随着人均收入水平的提高，劳动力首先由第 一产业向第二产业转移，当人均收入水平进一步提高时，劳动力便由第二产业向第 三产业转移（见表2）。这就是配第克拉克定理。该定理通过工业化过程中劳动 力由生产率低的部门向生产率高的部门的转移，反映了经济增长方式的转变过程， 说明就业结构是一个国家或地区经济发展阶段的重要标志。 表2 人均GDP变动与劳动力在三次产业中的比重变化 阶 段 1 2 3 4 5 人均GDP（1982年美元） 357 746 1529 2458 5096 第一产业（%） 80

15、.5 63.3 46.1 31.4 17.0 第二产业（%） 9.6 17.0 26.8 36.0 45.6 第三产业（%） 9.9 19.7 27.1 32.6 37.4 2003年，连云港市三次产业就业结构由1978年的78.7:9.4:11.9转变为 50.6:22.5:26.9。25年间，一产从业人员比重下降了28.1个百分点，二产、三产从 业人员比重分别上升了13.1个和15个百分点，均提高一倍以上，预计2004年连云 港市第一产业从业人员比重将下降到50%以下。这种变化趋势基本符合配第克拉 克定理，表明目前连云港市工业化大致处于配第克拉克定理的第3阶段。世界 银行对不同收入国家近3

16、5年劳动力结构变化的规律进行研究得出从1960年到1995 年低收入、中等收入以及高收入国家的劳动力结构变化情况（见表3）。 表3 19601995年不同发展水平国家劳动力结构（%）由此可知，目前连云港市劳动力就业结构大致相当于20世纪 80年代初期中等 收入国家水平。4从工业内部结构看，经济发展处于工业化中期阶段20世纪30年代初，德国经济学家W霍夫曼通过设定所谓霍夫曼比例或霍夫曼 系数（消费资料工业净产值资本品工业净产值），提出随着一国工业化的进展， 霍夫曼比例呈现出不断下降的趋势，这就是著名的“霍夫曼定理”。霍夫曼比例越 小，重工业化程度越高，工业化水平也越高，它表明随着工业化程度的提高，加工 工业的产业份额将增长。霍夫曼依据对20多个国家工业内部结构时序划分和计算分 析，把工业发展划分为4个阶段，得出了工业化四阶段的经验学说（见表4）。 表4 霍夫曼比例及工业阶段划分 低收入国家 中等收入国家 高收入国家 份 农业 工业 服务业 农业 工业 服务业 农业 工业 服务业 19