恒骏兴都花园项目投资报告

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1、一、项目概况： （一） 、项目区位状况： 1.1 项目名称 长沙“恒骏兴都花园”项目。 1.2 项目地理位置 项目位于长沙市经济开发区内，东隔芙蓉北路与松山公园相望，南与城市二环 线相接，北面为鹅羊山野营公园，西面为湘江。总占地面积近641亩，其中建设用 地面积554亩。 项目地块南距长沙内环线伍家岭立交桥6.5公里，距市中心干道五一路立交桥9.5 公里。东临芙蓉路，南面紧临长沙北二环线，并由规划中的城市次干道恒骏大道自 然分隔为南北两区（见附图） 。 1.3 土地状况 项目地块主要由农田及起伏的低矮丘陵组成，自然山林植被良好，有少量居民， 拆迁量不大。 1.4 市政条件 长沙市第六水厂（位于

2、捞霞开发区） 、捞霞污水处理厂、捞刀河变电站、捞霞垃 圾转运站及芙蓉北路天然气铺设管线位于项目周边，市政配套设施相对较集中，且 可直接利用。 1.5 配套设施 地块内现有一所小学“戴家河小学” ；位于该项目附近，被湖南省教委作为 湖南省重点中学示范工程的周南中学新校区已破土动工，新校区将于2004年秋季开始招生并正式投入使用；地块东北面为湖南省第一家标准高尔夫球场青竹湖高 尔夫球场；东面为恒骏山公园，西邻鹅羊山野营公园；区域商业配套尚不成熟。 （二） 、项目命名简介： 2.1“兴都花园”简介 “兴都花园”创始于1999年的广州兴都花园，历时四年，已得到消费者、投资 者的认同，创下了“中国房地产

3、第一品牌”的美誉。 “兴都花园”命名经中国奥委会 批准，并由中国工商行政管理局商标局核准注册，品牌具有唯一性、排他性、权威 性。 到目前为止，已经在全国13个城市落地开花18家兴都花园，已经完成及在建 的兴都花园，均取得不俗的销售业绩，如“广州兴都花园”先后七次开盘，七次引 发买家排队认购， “上海兴都花园”一期推出，上海市民提前三天不分昼夜排队购买。 “恒骏兴都花园”是第14个城市第19家兴都花园，也是兴都花园品牌首次降 临湖南房地产市场。 2.2 “恒骏兴都花园”合作模式 2003年6月23日，中体兴都花园管理有限公司与长沙金帆置业有限公司在通程 大酒店正式签订了长沙恒骏兴都花园项目合作合

4、同书 （见附件） ，决定以长沙市 中城实业发展有限公司作为项目公司开发恒骏兴都花园项目，具体内容包括：1）中 体公司出资购得中城公司5%的股权；2）由中体公司提名有兴都花园项目实际操作经 验的职业经理为 “恒骏兴都花园”的总经理，主持该项目的具体开发工作。 如我公司入主后，本条的合作模式由长沙金帆置业有限公司与中体兴都花园管 理有限公司具体协商解决。 2.3、中体兴都花园管理有限公司的冠名费用： 中体兴都花园管理有限公司的品牌使用费为以总建筑面积为基数，60元/平米。 （三） 、项目的具体来源： 1、项目取得的来源： 长沙市中城实业发展有限公司是长沙市珠海三岳发展有限公司与长沙环路建设 开发有

5、限公司共同注册成立的，其中珠海三岳发展有限公司占有 73%的股份。 在长沙市市政建设过程中，长沙环路建设开发有限公司为长沙市修建芙蓉北路， 总投资 2亿元。为支付 2亿元的工程款长沙市政府划拨给长沙环路建设开发有限公 司 2800亩土地，用 2800亩土地的出让金冲抵 2亿元的工程款。控股的中城公司将 其中的 2159土地分拆给另外三家公司，其中在开发区内的 641亩地留在中城公司所 有。 2002年 8月 22日，珠海三岳发展有限公司将这 641亩地以协议出让股权的方式 转让给湖南鑫芙蓉房地产开发有限公司，转让费用为 559.68万元。此时湖南鑫芙蓉 房地产开发有限公司占有中城公司 73%的

6、股份，拥有这 641亩地的所有权。珠海三 岳发展有限公司确保 641亩地的手续合法有效，并具有连续性。 （见附件股权转让协 议） 2002年 8月 22日，湖南鑫芙蓉房地产开发有限公司将中城公司 73%的股份即 开发区内的 641亩地的所有权以股权转让的方式转让给长沙金帆置业有限公司，转 让费用为 929.68万元。 （见附件股权转让协议） 2002年 8月 22日，长沙市环路建设开发有限公司将中城公司 27%的股份以 192.3288万元转让给湖南金帆投资管理有限公司。 （见附件股权转让协议） 此时湖南金帆投资管理有限公司拥有 641亩地的 27%的股份，长沙金帆置业有 限公司拥有 641亩

7、地的 73%的股份。至此位于长沙市开发区内的 641亩地已全部归 长沙金帆置业有限公司所属。 2、项目已投资金情况： 2.1、长沙金帆置业有限公司已投资金如下：按其提供的资料可查资金如下： 收购股权费用：929.68+192.3288=1122 万元 已交付 641万元的土地出让金 已支付土地取得过程中发生的税费共 556.93万元 以上三项共 2319.93万元，另外据介绍有一定的收购公司的其他费用及财务费用， 约 700万元，总计资金投入为 3000万元 2.2、长沙金帆置业有限公司有 2000万元的政府欠款。 以上两项共计 5000万元。 3、项目现状价值目前位于开发区内的 641亩地的

8、土地成本估计为 23万元/亩，国土局的现状评 估价为 50-60万元/亩，实际成交价格约为 40万元/亩。就目前评估价格本项目已升 值，升值的价格约为 1亿元。 如公司与其合作，单从土地升值上就可获得利润。故本项目合作前提可行，项 目利润可观。 二、项目合作条件： 1、项目合作的前提条件： 按最初取得土地的费用计算项目土地成本，即 20万元/亩（含土地出让金、契 税、征地拆迁费用及新增建设用地有偿使用费） 2、项目的股份构成： 项目的注册资本金确定为2000万元。 海丰公司占有 51%的股份，股本金为 1020万元， （其中的 900万元由长沙金帆 置业有限公司代投，同时官园项目由长沙金帆置业

9、有限公司投资的 900万元注册资 金由海丰公司代投，公司实投注册资金为 120万元，占有 51%的股份） ； 长沙金帆置业有限公司占有 49的股份，股本金为 980万元； 双方注册资金共 2000万元的实投情况为：海丰公司实投 120万元，长沙金帆置 业有限公司实投 1880万元。 另外，为满足长沙金帆置业有限公司一定的公司产值需求，按长沙金帆置业有 限公司的提议，项目公司股份设置如下： 长沙金帆置业有限公司占49%的股份，实投注册资金 1880万元 海丰建设集团公司占48%的股份，实投注册资金 60万元 金润投资管理有限公司占3%的股份，实投注册资金 60万元 3、项目双方实投资金构成： 目

10、前长沙金帆置业有限公司在本项目实际投入资金为 5000万元（含注册资金 1880万元） ，占有 49%的股份，其中有 3120万元为股东借款。 按照项目股份构成，海丰公司同样应进行相同份额的资金投入，为 31200.490.51=3247.347 万元，占有 51%的股份。公司实投资金为 3367.347万 元（含注册资金 120万元） 。 4、长沙金帆置业有限公司的附属条件： 由于在 2004年 6月 18日，长沙金帆置业有限公司有一笔 1500万元的银行贷款 到期，需向公司借款，利息为 10%。此项资金的归还应与后期的股东借款 4500万元 同时归还，使用时间为半年。海丰公司将从发行的 8

11、000万元信托融资中收回 4500 万元的股东借款、1500万元的长沙金帆置业有限公司的单独借款及总共 150万元的 利息。收款时间为 2004年 9月 18日。 5、项目融资条件： 长沙金帆置业有限公司负责在 2004年 9月 10日前发行额度为 8000万元的信托 融资，用以置换海丰公司 6000万元的股东借款。在 2004年第四季度办理完项目四 证，确保在 2004年 12月 10日从银行贷款 12000万元用于归还项目信托融资及项目 后期费用，确保在 2005年第三季度归还股东实投资金共 8367.35万元。 三、项目利益分配： 在项目成本不超过 71803万元（可销售面积成本为 17

12、28元/平米） ，项目销售均 价为 2492元/平米的的前提下，按股份比例分红。 在项目成本超过 71803万元（可销售面积成本为 1728元/平米） ，项目销售均价 超过 2492元/平米的的前提下，分红比例见合作协议附件。四、项目的周边情况： 4.1、 长沙市宏观经济分析 2003年，长沙市全年生产总值为928.22亿元，按可比价格计算，同比增长 14.0%，增幅比全国快4.9个百分点，为1997年以来增长最快的一年；按户籍人口 计算，人均GDP达15506元，同比增加1759元，同比增长12.6%；劳动就业情况发 展稳定，2003年年末全市从业人员356.35万人，同比增长4.3%，其中

13、城镇从业人 员125.85万人，同比增长15.1%。年末城镇登记失业率为4.2%；年末总人口601.76 万人，同比增长1.1%，其中非农业人口205.83万人，农业人口395.93万人；城市 化率为49.16%，同比上升2.26个百分点。 4.2、长沙市房地产宏观市场现状 4.2.1 2003年长沙房地产市场基本情况如下： 1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大 2003年，长沙市共完成房地产开发投资122.56亿元，与去年同期相比增长 49.84%。占固定资产投资比重的1/4强。 2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升 从商品房供应情况来看，截止2003年11月，长沙市房屋施工

14、面积达1106.32 万，竣工房屋面积443.24万，分别比去年同期增长32.66%和33.46%。 从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万， 成交金额63.15亿元，分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有 效需求保持了较高的增幅。 从商品房销售价格来看，2003年全市商品房销售均价为2468元/平方米，同比 增长3.87%，商品房价格在2002年略有下跌的基础上稳步回升。3、房地产抵押登记保持较高增幅，金融业为房地产业提供有力保障 2003年，全市共办理房地产抵押登记29757起，抵押贷款面积728.65万，抵 押权利

15、价值194.20亿元，比去年同期增长76.82%、36.16%和29.40%。消费者的消 费观念发生了根本的变化，国家启动内需，拉动消费的政策由于有了金融业的支持 而得以实现，金融业同时也成为了房地产业迅速发展的有力保障。 4、城市房屋拆迁力度不减，刺激了房屋有效需求的增长 2003年，全市共动迁居民5056户，拆迁房屋面积85.74万，分别比去年增长 78.47%和23.78%。城市房屋拆迁工作直接拉动了房地产投资，刺激了住房的有效需 求。 5、经济适用住房建设全面得到调控，商品房市场结构更趋合理 2003年，全市经济适用住房小区建设共完成投资4.28亿元，开工房屋面积 79.50万，竣工面

16、积58.60万，分别比去年同期下降49.88%、28.70%和6.54%。 经济适用住房大规模开发对商品房市场的影响基本消除。 4.2.2 2004年一季度以来，长沙市房地产业有以下新动向： 1、投资与去年一季度相比有所增加，全市房地产开发完成投资24.65亿元，比 去年同期增长30.71%，与全国的行情基本一致； 2、商品房交易持续升温，市场需求较为旺盛，2004年一季度，全市共办理商品 房交易8623起、成交面积89.6万平方米、成交金额20.86亿元。其中商品房期房 成交6129起、成交面积70.58万平方米、成交金额15.04亿元，分别比去年同期增 长52.69%、63.76%和36.20%，商品房价格缓慢上扬；部分高档楼盘前两年积压的存 货在短时间内全部实现销售，如王府花园、巴黎香榭等； 3、2004年以来，温州购房团大举入湘，进入湖南省的长沙、益阳、湘潭、株洲 等城市，温州军团的“大举进攻” ，活跃了房地产市场，提升了房屋销售价格，并据报道，一个由40人组成的温州购房团于4月16日首次抵达长沙，对长沙进行为期 天的搜楼行动，