试论建筑物用益权

《试论建筑物用益权》由会员分享，可在线阅读，更多相关《试论建筑物用益权（26页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 试论建筑物用益权 王竹 四川大学法学院 副教授关键词: 建筑物/用益权/居住权/典权内容提要: 我国民法学界对用益权体系的设计采“二元模式”， 分别规定土地用益物权和建筑物用益物权。物权法草案的建筑物用 益物权制度存在严重缺陷，缺乏宏观建筑物用益物权设计，没有满 足建筑物利用物权化和缓和物权法定的现实需要。从增加宏观用益 设计、强化物权效力和缓和物权法定的制度要求出发，建议物权法 借鉴大陆法系民法典通行的用益权制度，抛弃其人役权属性，进行 经济性改造，构建有中国特色的统一建筑物用益权制度。本文从物 权法的体系性出发，

2、讨论了建筑物用益权制度与居住权、典权制度 的关系和解决方案，以及与合同法相关制度的衔接问题，并对建筑 物用益权制度进行了具体设计。我国土地实行公有制，但承认建筑物私有，主流物权法学说的 不动产用益物权体系采“二分法”，分别设计土地和建筑物用益物 权 1，学界对土地和建筑物用益物权体系分别设计的意见，即 “二元模式”没有分歧 2。这种认识上的高度一致性也体现在了 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 物权法专家建议稿中，梁慧星教授和王利明教授分别起草的物权法 草案尽管在具体的物权类型上有较大分歧，却一致坚持了“二元模 式”设计。全国人大法工委的历次草案的增删

3、，也维护了这一基本 体例。学界和立法机关在“二元模式”的选择上已经达成了默契， 可以预见物权法将分别针对土地用益物权和建筑物用益物权立法。一、物权法草案中建筑物用益物权制度的缺陷和对策(一)物权法草案中建筑物用益物权制度的缺陷物权法草案已经向社会公布征求意见，我国物权法的制定已经 进入收官阶段。从提交立法机关审议的历稿物权法草案来看，建筑 物用益物权部分较为统一的规定了居住权，但典权方面显得争议较 大，第二稿删掉了2002年民法典草案物权编中的典权制度，而委员 长会议审议稿恢复了典权制度，最新公布的物权法草案征求意见稿 又删除了典权制度，10月14日修改稿延续了这一体例。专家意见 稿方面，王利

4、明教授主持的物权法草案早期版本仅规定了典权，新 版草案中增加了居住权的规定;梁慧星教授主持的物权法草案详细规 定了典权制度，但未规定居住权;徐国栋教授的绿色民法典草案 同时规定了居住权和典权。在建筑物用益物权的体系设计上争议还 相当大，还有待进一步论证。我们认为，各物权法草案的建筑物用 益物权设计存在以下缺陷： 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题第一，缺乏建筑物用益物权的宏观用益设计。各物权法草案都 过于侧重对土地用益物权的规定，宏观上缺乏对建筑物物权化用益 的整体制度设计。进入立法者视野的建筑物用益物权种类仅有典权 和居住权两种，而二者明显具有自身适用

5、范围窄和制度设计目的特 殊性的弊端。典权制度作为我国特有的传统物权制度，其设定和消 灭方式均较为特殊，且一般认为典权具有较强的“救贫”性，并非 纯粹的财产性质物权。我国没有传统民法意义上的居住权制度，从 比较法的考证可以得知，居住权都仅与日常和家庭生活有关，都具 有温情脉脉的人身性和社会保障性质，只是各国表现方式不同而已 3。如果立法机关在物权法中规定居住权，只是希望适用于很窄的 范围，那么完全可以通过单行法来完成，例如可以借鉴美国老年人 住房法等对老年人、妇女和未成年人的居住权、住房权予以的特别 保护 4，没有必要占用物权法有限的篇幅。我国地域广大，民族 众多，长期以来以民间习惯形成的物权性

6、权利种类不胜枚举。学界 早就呼吁对我国民间习惯进行普查 5，但未见立法机关回应。现 代中国社会是否需要典权和居住权制度暂且不论，二者是否为中国 社会仅有的需求，则是必须回答的问题。在物权法上规定居住权和 典权作为对他人建筑物的用益方式，未尝不可，但如果将二者作为 仅有的用益方式，而忽略了建筑物用益物权体系整体设计，就舍本 逐末了。 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题第二，没有满足对他人建筑物利用权物权化的现实需要。众所 周知，现代物权法理论正经历着“从所有为中心向以利用为中心” 的转变，这是生产社会化和资源利用的高效化发展的结果，也是物 权社会化趋势的体

7、现。用益物权负荷着物权法所要实现的一项最基 本的规范功能或价值目标，即效益 6。如何调整物的所有人与使 用人之间的关系，保障使用人利用他人之物经营的权利，增强资源 利用的效率，已成为物权立法的重点 7。可以预见在今后的我国 社会经济中，对于他人建筑物利用的现实需要是非常巨大的，举三 例说明：首先是“二房东”分租现象，即从房屋所有权人处通过长 期租赁合同租用了面积较大的房屋空间，再分成若干小的空间分租 给其他人的租赁方式。这种对他人房屋的新型利用模式更大限度的 提高了房屋的利用效率，对于充分利用不动产资源有更大的现实意 义。而这种模式首先面临的便是交易安全问题。“二房东”不是房 屋所有权人，其享

8、有的房屋租赁权不具有物权效力，对房客来说其 租赁的安全性预期就要大打折扣，这就对“二房东”租赁权的物权 化提出了要求。其次是随着我国进入老龄化社会逐渐凸现出来的养 老住房问题。有学者提出了“售房养老”的思路，即老人通过出售 房屋，同时在房屋上设定终身居住权和终身定期金的负担来实现养 老的目的。待老年人过世后，房屋才归房屋购买人占有。购买人将 房屋出让金扣除房屋租金和终身定期金后的剩余部分作为遗产交给 遗产管理人 8。这种养老制度与德国和瑞士民法上的土地负担制 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 度在思路上较为类似，起源于德国旧法中的养老权 9。另外，法

9、国法上也存在类似的保留用益权的不动产出卖行为 10。考虑到我 国社会保障机构和保险公司聚集的大量保险金和该制度设计的安全 性，可以预见这是一种前景广阔的养老方案，但这同样对居住他人 房屋的权利提出了物权化的要求。最后是我国已经大量出现并迅速 发展的合资建房、合资购房、分时度假酒店等新型的建筑物用益物 权形式 11。这种一方有所有权，另一方享有物权化居住权的新型 度假模式，即“时间分配式共有”(Time-Sharing)，在欧洲被称为 “度假寓所所有权”，“乃一行情看涨的行业”，因此欧盟早在 1994年便发布了关于时间分配式共有的指令 12，德国在1997年 就制定了时间分配式居住权法该法令进行

10、了国内法转化，但并 无直接的物权法效力 13。这种新兴的建筑物用益模式还有待我国 物权法进行规制。不断发展的新兴建筑物用益模式远不止上述三种， 他们都要求物权法能够在制度上解决对他人建筑物的各种利用(包括 商事利用)与建筑物所有人保留所有权两种需求之间的平衡问题，物 权法草案却忽视了这一点。第三，没有达到缓和物权法定，尊重私法自治的目的。现实生 活中对他人房屋的用益需求是多种多样的，现行法仅提供了债权性 质的租赁模式，无法对抗第三人，缺乏交易的长期安全预期。需要 指出的是，即使按照大多数学者期望的租赁权能够物权化，也仅仅 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问

11、题 是解决了因租赁关系而产生的对他人房屋的使用权物权化问题，仍 然未从整体上化解对他人房屋物权化用益的需求矛盾。申卫星博士 建议我国物权法规定投资性的居住权 14，崔建远教授也认为这样 能够满足人们利用财产的形式上的多样性需求，更好地贯彻权利人 的意志，增加投资人选择物权类型的机会和空间 15，但这种对居 住权制度的扩张也仍然局限于“居住”目的，而不能满足其他用益 目的的需求。之所以对固有的租赁权、居住权进行改造的思路仍然 不能从根本上解决物权化用益他人建筑物的矛盾，根本上就在于物 权法囿于物权法定原则，从物权设定到登记制度，从形式到内容， 均体现出僵化的思想，没有充分尊重私法自治，导致全社会

12、对物权 法提供更多物权化财产利用形式的期望落空，不能不说是我国物权 法草案的又一大问题。如上分析，物权法中建筑物用益物权制度应该在以下三个方面 着力加强，即增加宏观用益设计、强化物权效力和缓和物权法定。(二)用益权制度的发展与引进古罗马法学家保罗认为，“用益权即在保持物的本质情况下对 他人之物使用和收益的权利” 16，即无偿使用他人的物而不损坏 或变更其物本质的权利 17，属于人役权。人役权的根本目的不是 为了所有权人的利益或者实现所有权利益，而是为了解决物的所有 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 与利用之间的矛盾，实现具有特定身份关系的人的生存利益或

13、者非 所有人对所有人之物的利用利益 18。从罗马法开始，人役权即以 生活保障作为其基本功能，用益权也不例外。用益权制度发展到德 国民法典时，已成为最为全面的不可转让、不可继承的物权性使用 权 19。尽管各国用益权制度在设计之初都与养老问题有关，但养 老问题在现代社会主要通过社会福利、社会保险制度来解决 20。 用益权制度本身也存在诸多缺陷，如用益权人不太关心用益物的改 良等 21。事实上，在优士丁尼法上就存在用法定用益权来充抵 “脱离父权价金”的立法例 22，其经济性价值是不容忽视的。19 世纪末、20世纪初期以来，各国用益权制度除继承保留传统功能外， 进行了经济性改造，拓展了新的功能，体现出

14、了现代民法的“物尽 其用”的趋向 23，发展了新的用益权具体形式，如为法人设立的 用益权、担保用益权 24等，甚至“对整个企业、人合公司的公司 份额或参与权、资合公司的股份或证券上设定的用益权也越来越普 通了。” 25正是考虑到所有权人将占有、使用、收益的权利通过设定用益 权转让给了用益权人，仅保留处分权，其所有权收到了极大的限制， 盖尤斯将这种所有权称为“虚有权”，也有学者称之为“赤裸所有 权” 26。相应的，用益权的当事人被称作“虚有权人”和“用益 权人”。可见用益权除具有人役权的属性外，其本质上是一种维持 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 物的实

15、体的前提下使用他人物品并收取其孳息的用益物权，实现了 最大限度的对他人所有物的物权性用益。通过登记进行公示，用益 权可以具有完整的对世效力，同时又不对用益权人的具体用益方式 进行不当限制，能够起到缓和物权法定的作用。因此我们认为，用 益权是较为理想的建筑物用益物权制度引进选择。可以说，用益权 制度能否建立的关键就是如何克服其固有的缺陷 27，如果能够将 用益权改造为一种可以转移和继承的权利来构造，克服其固有缺陷， 不失为一条捷径。值得注意的是，罗马法上的用益权为概括的使用收益权，其客 体范围包括动产、不动产、权利甚至奴隶，甚至涵盖了日常使用蔬 菜、水果、鲜花、干草、稻草和木料 28，而现代各国

16、民法典用益 权制度客体范围大多包括动产、不动产和权利。从我国社会生活的 实际和商品经济的现状来看，动产一般价值不大，容易耗损，也可 以通过购买替代取得，因此一般通过债法制度解决，并不存在对他 人动产和动产上权利进行利用的物权需求。有学者提出“创设用益 权，将国营企业经营权、国有资源使用权改造成为用益权的具体内 容，改变以这些用益为其基本特征的民事权利过于杂乱的状况，以 统一的用益权包含之。” 29也有学者主张借用益权的“壳”规定 企业用益权、自然资源用益权、空间用益权，构建与西方国家用益 权不同的一种独立的用益物权形式。 30这些意见都必须以用益权 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 客体本身属性的明确为前提，而这恰恰是我国现行法律体系所不具 备的。随着我国公房制度的解体和个人购买私房的大量出现，据统 计在相对比