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1、西藏复兴实业有限公司、四川西晶集团 林芝宾馆职工住宅项目企划案 1 林芝宾馆职工住宅楼项目企划书 1、项目概要 1.1 项目公司：西藏复兴实业有限公司、四川西晶集团有限责任公司 1.2 项目简介：拟建林芝宾馆职工住宅楼项目工程由西藏复兴实业有 限公司控股下的四川西晶集团有限责任公司实施的开发项目，该项 目位于林芝市巴宜区八一镇 318 国道边，交通四通发达；该项毗邻 医院、学校、宾馆、超市、干部疗养基地。周边流动人员较多，商 业消费力旺盛。 1.3 功能定位 项目为住宅项目，在用地边缘范围建造临街商铺，满足小区居民的 日常需要，同时打造餐饮、超市、商铺等，满足小区居民的生活娱 乐需要。 1.4
2、 客户基础：该项目住宅 61 套由林芝宾馆单位职工团购，商业 2062 平方米面向社会销售，该项目位于市区，交通便宜，单位、学 校、医院等分部在周边，门市经济价值较低，后期发展潜力一般。 1.5 项目资金及合作：该项目资金由西藏复兴实业有限公司出资，预 计前期投入资金 1000 万元用于该项目的开发费用，足够用于该项目 的建设资金。 2、公司简介： 2.1 项目公司与关联公司： 西藏复兴实业有限公司：本公司是针对西藏业务发展而成立的西藏复兴实业有限公司、四川西晶集团 林芝宾馆职工住宅项目企划案 2 综合经营的个人独资有限责任公司，公司董事长代海龙，持有 四川西晶集团有限责任公司 25%的股份以
3、及开发的林芝市国家 安全局圣安苑建设项目林芝市八一镇德吉路 40 号 560 平方米的商 业旺铺产权人，同时也是是四川西晶集团西藏公司的负责人，具 有在立经营独立核算自负盈亏的权利，经济实力雄厚。公 司同时拥有：建筑工程施工、工程造价咨询、工程监理、工程 招标代理、建筑劳务、房地产开发经营、园林绿化、物业管理； 五金建材、日用百货、土特产、旅游纪念品、家具、计算机销 售；景点开发管理；住宿、餐饮；投资与资产管理；房屋租赁、 票务代理、汽车销售及维修；药材种植、研发；家畜养殖；办 公设备采购；旅游咨询服务；电子设备销售及安装；室内外装 饰装修；机械设备销售及租赁；生物科技研发；环境保护咨询、 环
4、境影响评价、环境监测、环境监理；水土保持、灾害评估、 节能评估资质的实业公司； 四川西晶集团有限责任公司（开发、施工企业）成立于 2004 年，注 册资金 5000 万元，是一家同时拥有开发和施工资质的企业，每年开 发楼盘面积 20 万平方米，经营状况良好； 2.2 公司在西藏林芝市业绩： 公司于 2015 年二月进入西藏自治区林芝市进行施工及开发项目，在 此短短的一年的时间里中标的工程项目有： 1、开发项目：林芝市国家安全局圣安苑建设项目 ，1#楼 12 层、 2#楼 7 层建筑面积 8211 平方米，开发项目总投资 4000 万元。该项西藏复兴实业有限公司、四川西晶集团 林芝宾馆职工住宅项
5、目企划案 3 目于 2015 年 6 月 8 日开工，已于 2015 年 11 月 23 日封顶；已完成 开发投资的 75%。 2、施工项目：林芝地区粮食质量安全检验监测业务用房建设项目 ，该项目建设面积 2600 平方米；工程造价 586 万元。该工程主体工 程已完工，进入装饰施工阶段。 3、施工项目：林芝市乡镇污水处理工程三标段中标编号： 1510223-3 号，工程总造价 345.96 万元。该工程已于 2015 年 11 月 1 日开工，将于 2015 年 12 月 30 竣工，交付林芝市环保局投入使用。 4、施工项目：林芝地区食品安全检（监)测能力建设项目中标 编号：藏建编号：（20
6、15）874 号，工程造价 1125 万元。该工程现 已完成附属及工程的场平作。 2.3 公司组织结构： 1、质量保证体系质量保证体系如下框图：西藏复兴实业有限公司、四川西晶集团 林芝宾馆职工住宅项目企划案 4 2、 安 全 管 理 体 系 安 全 管 理 体 系 如 下 框 图 ： 总经理 质量管理领导小组 项目经理 项目总工 责任工长 实 施 层 决 策 层 总 工 程 师 总 经 济 师 总 会 计 师 管 理 者 代 表 施 工 部 门 质 安 部 门 技 术 部 门 经 营 部 门 财 务 部 门 试 验 室 劳 务 部 门 结 算 部 门 材 料 部 门 租 赁 部 门 质 管 办
7、 主 任 施 工 员 质 量 员 内 业 员 材 料 员 安 全 员 测 量 员 试 验 员 机 械 员 公司安全生产 领导小组 公司 领导 项目 经理 安 全 组 安全设施检查规 章制度执行 工 长机 械 员材 料 员 工会主席 文明施工检查 落实劳动力保护 机械设备检查维修保养 劳保用品供应及质量 检查 质 安 部 门 技 术 部 门 租 赁 部 门 材 料 部 门 工 会 公司各职能部门 安全设施检查规 章制度执行 项 目 组 织 作 业 管 理西藏复兴实业有限公司、四川西晶集团 林芝宾馆职工住宅项目企划案 5西藏复兴实业有限公司、四川西晶集团 林芝宾馆职工住宅项目企划案 6 3、 施
8、工 质 量 检 验 系 统 施 工 质 量 检 验 系 统 如 下 框 图 ： 公司总工程师 安质部 工程部班组质量项目总工 项目经理 责任工长 建 设 监 理 设 计 工 长 质 监 站 质 安 内 业 材 料 试 验西藏复兴实业有限公司、四川西晶集团 林芝宾馆职工住宅项目企划案 7三、项目规划、建筑方案策划 3.1 项目规模及总体方案 3.1.1 项目规模本项目地块规划净用地面积 3969.11 平方米，规划用地性质为住 宅、商业用地，建筑面积为 8678 平方米，建筑占地面积为 1400 平 方米，公共绿化占地面积为 2600 平方米。 3.1.2 总体方案 规划总平面示意图如下:西藏复
9、兴实业有限公司、四川西晶集团 林芝宾馆职工住宅项目企划案 8西藏复兴实业有限公司、四川西晶集团 林芝宾馆职工住宅项目企划案 9 3.2 项目规划布局及空间环境 3.2.1 规划布局设计基本依据（1）项目地块的地貌特征及周边环境特征地块位于西藏林芝市八一镇 310 国道边，毗邻医院、学校、宾 馆、超市、干部疗养基地该地块周围已有一些居住小区，但是略显 陈旧，故本项目以时尚气派的居住小区为本项目建筑风格，某种意 义上可说是要成为周边建筑群中的一个“亮点”，打造一个品质至上 的理想家园。西藏复兴实业有限公司、四川西晶集团 林芝宾馆职工住宅项目企划案 10（2）项目地块的尺寸特征与采光、间距、通风之间
10、的相互关 系严格按照居住小区设计规范要求来设计。 3.2.2 规划布局的总体思路建议小区基本上设计为简单方便为主，东边设置商铺 318 国道有一定 的距离，营造一个安静舒适的生活，又因为小区周边有医院、小学、 单位疗养院、超市、宾馆等，所以在东边设置主入口，极大方便了 人们的生活。主入口空间设计建议运用高科技手法，突出小区的高尚品味与 现代感，而材料运用及空间造型力争追袭林芝居住文化的意象。 3.2.3 住宅单体布局处理建议根据地块具体尺寸特征及采光、通风、间距的需要，因此，建 议采用“西高东低”布局，以形成小区的立体空间层次感，并确保小 区中心拥有较佳的视觉感受（小于 45 度仰视角） ，减
11、弱压抑感。3.2.4、项目设计指标： 主要的技术设计指标如表所示：西藏复兴实业有限公司、四川西晶集团 林芝宾馆职工住宅项目企划案 11 用地性质 居住用地 用地面积（m2） 3969.11 总建筑面积（m2） 8678 建筑物占地面积（m2） 1400 小高层 9 层数 （层） 多层 5 户数（个） 63 地上 30 停车位 （个） 地下 小高层与多 层 10 楼间距 （m） 多层与多层 6 建筑密度（%） 27.2 容积率 2.25 绿地率（%） 33 出入口方位 如平面图上所示 注： 多层 1 栋；小高层 1 栋 其他设计要求： 管线综合：合理利用国道 318 线道上，现有的水、电、气、电
12、信 等市政及专业管线的借口，处理好小区今后的智能化、供水、供电、西藏复兴实业有限公司、四川西晶集团 林芝宾馆职工住宅项目企划案 12 排水、排污、排洪、电视等管线的布置问题，涉及预留一定空间， 便于今后施工接口。3.2.5 配套公建项目处理建议总体上，配套公建项目布局将接受“边角原则”的指导，尤其是配 电房，垃圾处理站等干扰居住品质的公建项目，而物业管理、文化、 娱乐、商业配套公建则可适当考虑安排到小区的恰当位置。3.2.6 交通组织建议建议人车分流，直接从临街的车入口处进入地上停车位，不与人 行道发生平面/立体交叉。区内道路应铺设分为居住区级道路、住宅 组团级道路及宅前小路三级。居住区及道路
13、为小区内车行主路，车 行宽度 4M，人行道宽 1.5M；宅前小路为单元门前小路，仅限行人。 空间层次之间有一个合理的衔接过渡，符合审美取向。 3.3 建筑方案设计 3.3.1 设计要求1、住宅建筑单体入口处实行 IC 卡管理（接触式/非接触式）管 理，以提高产品档次和业主生活品味。2、电梯运行空间与住宅单元之间增设转换隔离空间如储藏柜， 以减弱电梯运行时对紧邻的卧室、卫生间等功能空间的干扰。3 卫生间、厨房及工作阳台北向布置，主卧南向布置。 4 餐厅要有自然采光、通风，与客厅分开，且避免餐厅与国道西藏复兴实业有限公司、四川西晶集团 林芝宾馆职工住宅项目企划案 13 的混合。5、不同建筑单体屋顶
14、形式应结合整体空间层次来考虑，可设计 出曲线、层递折线或抛物线曲面等异型顶部结构，以丰富立面视觉， 使整体天际轮廓线达到和谐一致。6、空调机位处理要求尽量不影响外立面的和谐，但又必须与现 时流行的并不方便安装的铝格栅/百叶窗遮藏形式形成差异化，建议 将其以隐蔽方式巧妙预留到加厚阳台的侧边底部，以便安装。7、部分建筑单体阳台与阳台之间隔墙，建议采用壁柱装饰予以 区隔，丰富立面视觉。3.3.2 户型设计结合地块附近环境和客户需求以及客户购买力的分析决定：此居 民小区采用两种户型设计，用户型面积 100 平方米左右（三居室） ， 商业单个面积在 60 平方米左右； 3.3.3 建筑立面（1）住宅建筑
15、单体外墙主体使用高级灰（银灰色）为主基色调 加以藏式风格线条。藏红色， “酷”而沉稳，永恒而颇具现代感，而其 折射出的光眩，又能达到静中有动的奇妙效。（2）外立面装饰线（“腰带”） ，以白色为主。白色衬托高级灰， 更能显示出小区的高雅、洁净和宽敞。（3）外墙基座建议使用饱和度较高的褐色或暗绿的天然岩板材西藏复兴实业有限公司、四川西晶集团 林芝宾馆职工住宅项目企划案 14 料，突出其安逸、祥和、沉稳。（4）会所、商业配套等建筑单体，可考虑使用橙色、金色等暖 色调，突出其健康、活泼、豪华、绚丽。（5）景观庭院部分建筑物则可适当使用蓝色，突出其幽静、宁 静的庭院生活氛围。（6）工地围墙色彩可考虑与外立面主基色调高级灰保持一 致，以唤起记忆识别与认同感。四、投资估算 4.1 投资规划 根据林芝市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以 归纳为
