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1、如何进行大型商业地产项目的建筑规划设计 - 基础理论引言随着我国市场经济的快速发展，传统商业建筑在功能和形式上已 发生了很大的变化，各地相继建成了数量众多的大型商业广场（或 叫购物中心） ，它们不仅功能齐全，而且形式多样。有些大型商业建 筑集购物、餐饮、娱乐、文化、艺术等消费功能于一体，甚至可同 时容纳“主力店” 、主题娱乐休闲设施和多样化商品步行街等各种商 业形态，成为了大型商业综合体。此类综合体具有面积规模大、人 员密集、建筑功能复杂等特点，发生火灾后容易导致蔓延迅速、人 员疏散量大、扑救难度及财产损失大等后果，其在防火分区、安全 疏散、现代消防设施等方面也都具有不同于一般民用建筑的独特性
2、。 而目前我国尚无针对此类商业综合体设计的专门规范，疏散设计除 依据商店建筑设计规范 （以下简称商规 ） 、 建筑设计防火规 范 （以下简称建规 ） 、 高层民用建筑设计防火规范 （以 6 下简 称高规 ）外，还要遵循相关功能涉及的众多规范。因现行国家标 准对大型商业建筑防火设计所采取的措施针对性不足，有些地方又 出台了地方性的设计标准作为补充，如上海市大中型商场防火技 术规定 （以下简称上海规 ） 、 重庆市大型商业建筑设计防火规 范 （以下简称重庆规 ）等以及公安部人员密集场所消防安全 管理 （以下简称密管 ） ，而各规范对类似措施的做法规定也不完全一致。一、项目操作方式应高度专业化虽然目
3、前商业地产开发形势火热，但近来众多的 Shopping Mall 综合商业项目搁浅，也反应出此类项目操作中有很大失误，最 主要的原因是对大型商业项目的高专业化要求认识不够。与住宅开发中的底商或配套商业项目相比，大型商业地产项 目在经营、开发与管理模式上有根本的不同。大型商业设施的经营 主体是大型品牌或连锁商家，商业地产项目的招商引资是否成功是 该项目能否顺利进行的第一要素。而商家评估一个项目是否有经营 前途，简单说来，主要取决于三个方面：一是项目区位、市场支撑 与商业业态定位；二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专 业需求；三是从回报的角度，是否具备与商家资源整合的专业化管 理水准。也就是
4、说，一个大型商业项目在前期的策划、招商中期的 规划设计，以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准 的操作能力。而国内开发商普遍还在沿用住宅项目开发的操作模式。基本 上是开发商自己策划，开发商委托并指导规划设计，到项目初步定 型或彻底完工时再进行招商。因而无论业态定位，还是设施的规划 都与国际大型商业项目的操作模式脱节。造成规划设计等实施工作 越深入，招商越困难。简而言之，住宅开发是直销，大型商业地产 开发是传销，做住宅开发时发展商可以自己研究市场，开发产品，并面向社会销售。对中小型商业或为住宅开发配套的商业，也可采 用这种模式。而大型商业项目就像酒店设施一样，必须由酒店管理 集团来介入
5、前期策划与后期管理，开发商难于直接进行专业化的商 业设施规划并对商家进行管理。发展商只有在专业商业投资、管理 与顾问公司以及专业商业项目规划设计公司的协助下，才能使一个 大型商业项目达到专业化的高度。二、重视专业顾问公司认识到大型商业地产项目对专业化水准的要求后，开发商应 重视专业商业投资顾问公司与商业设施规划设计公司的作用。国际 上能够进行大型商业地产资源整合，从负责招商融资到开发顾问及 后期物业管理的公司不超过十几家。提供一个能满足商家经营需求 并保障长久回报的项目形态，是此类专业顾问公司的长项，也是国 内发展商求之若渴的专业支持。专业顾问代理公司与商业投资公司 的关系是经过几十年建立起来
6、的鱼水关系。专业顾问公司在评估或 推荐项目时代表着商家的利益。建立在这种高度专业化服务上的信 任关系，正是顾问公司招商与整合资源的保障。国内开发商自说自 话的招商材料与缺乏专业水准的项目论证是招商的短腿。此外，专业公司的指导是规划设计出一个达到商家专业使用 要求的商业设施的保证。不同业态的商家对卖场的规划与各种人车 货物流程的组织有着不同的要求。而一个大型商业项目面临将所有 这些复杂功能合理又互补地组织在有限的空间资源内。能够指导规 划设计的也只有那些具有丰富大型商业管理经验的专业商业投资顾问与管理公司。专业化建筑规划设计公司至关重要商业地步的开发设计同住宅项目的开发设计有本质的区别。 住宅商
7、品房的购买者是大众消费者，居住的功能相对简单，人们对 居住建筑都有广泛的了解，发展商可以根据自己对市场需求的调查 与判断，自行确定所要开发产品的市场定位，如住宅户型、面积大 小、种类与配比等。有了这样明确的要求，委托任何一家建筑设计 公司几乎都可以完成满足上述要求的建筑方案设计。而大规模商业地产的开发设计与此完全不同。首先是业态和 功能的复杂。大型商业中心通常都包含主力超市、大量零售店、多 种形式的餐馆和娱乐休闲设施，各种人流、物流、水平、垂直交通 与消防疏散的组织相当复杂。在满足上述功能要求的前提下，如何 满足未来大量商家的需求，特别是可视性和可达性，以获得最大的 商业利益，进而为发展商获得
8、最大的出租和出售回报，是规划设计 至关重要的问题。这实际上已不是传统的建筑计工作范畴了，但这 正是优秀的专业化的商业建筑设计师为发展商提供的专业服务。在 大型商业的平面设计中，各部分功能都有严格的要求，如主力连锁 超市每个品牌对建筑的面积柱网、层高、滚梯的位置等都有不同的 要求，大型娱乐设施的功能布局、内部人流路线更有严格的要求。 而如何将大量商铺区平面灵活组织，化整为零利用于出售；同时又 可化零为整，利于整体出租和管理保证品质，也是设计需要解决的 问题。 另一方面，不是所有建筑设计公司都能进行大规模商业地产 项目的规划设计。商业地产规划设计的好坏，直接影响开发商的经 济回报，以及项目的生死存
9、亡。商业地产是一个非常活跃、时尚的 建筑类型，要求设计师除了具有丰富的经验、高度熟练与综合的设 计能力以外，敏锐地把握市场动态并与开发商、策划机构及销售代 理公司之间密切合作，及时反馈，将市场的需求融汇到规划设计中， 这些是优秀的商业地产设计师不可或缺的能力。四、选址应充分考虑规划与策划方的专业建议大型商业设施的选址同城市整体发展关系密切，由于国内大 部分商业地产开发商只有住宅类地产的开发经验，对商业地产选址 的更多地根据现状情况和主观感觉做出决定，这样操作，往往存在 较大的风险。如果开发商轻率选址，盲目规划设计，最终将导致招 商及运营上的巨大困难。大型商业设施的选址，国外企业有一系列参教和指
10、标，包括 经济指标，道路交通指标、人口指标、配套指标。其中区位条件与 交通方式是最重要的因素，选址特别应重视城市整体的商业布局规 划和总体发展走向。不同的业态要求不同的区位。大型仓储超市和 大型建材超市所要求的区位就有所不同。大型建材超市首选的要素 是地价低，空间的交通便利的区域。在没有确定具体商家的情况下，商业设施的规划选址更应该 考虑规划与策划方的专业建议。如在规划选址中考虑 5A 法则。A 是英文 Advantage（便利）的字头。5A 法则的基本内容为：交通便利、认知便利、趋近便利、进出便利、选购便利。交通便利不仅是指绝对距离远近，更多的是考虑客户对交通 时耗的便利需求，考虑自驾车与公
11、共交通的不同特点和对便利性的 不同需求。交通便利性的环境，是以商家对消费者的预期数量为基 础，这个预期数量又来自对周边城市人口分布，人口结构、收入与 消费水平的调查分析。大型零售商业需求有效商圈常住人口不少于 20 万人。认知便利是指在局部区位上让消费者能够便利地找到自标商 场，特别是对自驾车消费群体，在规划选择中充分考虑远距离（500 米以外） ，中距离（200 米以外）的认知特性，从而确定最终的选址 及总体的规划局部形态。5A 中的后三个方面更多是在大的选址确定之后，商业设施具体规 划设计中应考虑和遵循的规律。五、平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业 项目设计的最大挑战在大型商
12、业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不 同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街 等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、 购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型 范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功 能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的 矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。 商业项目不同功能模块的性质和任务，是建筑设计的根本依 据和出发点。不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口 数量，都应有不同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活 动场地；不同年龄、不同层次人群的需求
13、、包括残疾人都能等到合 理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适 当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用 的可能性。商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具 有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑 空间环境也是商业项目的特殊要求。同时，业态的多样化，也需要 建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。不同于普通独立的商业建筑，如百货商场、超市等，大型商 业地产项目中各部分功能空间在平面布局、竖向交通、安全疏散、 人流组织等方面很容易出现交叉干扰、结构混乱的情况。而且不同 功能模块在空间尺度等方面也差异巨大，对结构、设备等技术要求 更高。一些先进的结构、设备技术的采用也需要建筑设计师和国外 专业化公司之间紧密的配合，如大跨度空间体系、钢结构体系、生 态智能设备体系以及先进的防火疏散体系等在大型商业地产项目中 往往是必须重点研究的技术核心。甚至某些技术难点部位不能简单 照搬国外的实例，而应根据国内实际情况专门研究并制定技术解决 方案。北京某 Shopping Mall 在设计都完成之后上报时，才发现其中 有重大的消防隐患，原因就在于没有充分考虑到美国和中国在相关 规范方面的差异。功能布局需要重大调整，导致设计全盘返工。
