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1、精品文档 2016 全新精品资料- 全新公文范文- 全程指导写作 独家原创 1 / 3商品房买卖合同解读商品房买卖合同解读开发商在其销售过程中经常销售广告和宣传资料中向 购房者作出一些承诺，但往往在签订商品房买卖合同中却 不将这些承诺写入合同中，由此经常造成开发商与购房者 的一些纠纷，对于这种情况法律上是如何规定的呢?真实案例：某房地产公司在销售其开发的商品房住宅小区时，在 销售广告和宣传资料中，强调“零公摊”为小区住宅的最 大优点，并通过与其他房屋的比较强调其性价比，还明确 承诺联排毫宅及独栋别墅无公摊面积。XX年，王某与该房 地产公司签订商品房买卖合同购买了该房屋。XX年， 南宁市房产管理
2、局向王某核发了涉诉房屋的所有权证书， 产权证上在“附记”栏中注明其中之一含公摊面积10.29 平方米。王某认为，房产公司在销售时承诺“零公摊” 、而 产权登记面积中却有10.29平方米的公摊，这部分面积的 房款被告应予返还并支付利息。遂诉至法院，请求判如所 请。房产公司则答辩称：一、原、被告双方之间并没有关精品文档 2016 全新精品资料- 全新公文范文- 全程指导写作 独家原创 2 / 3 于“零公摊”的约定;二、合同约定的计价依据是建筑面积， 故无论是否计算公摊面积，均不改变王某所购房屋按建筑 面积计价的标准;三、在被告销售房屋时，县房产局所指定 的测绘机构作出的测绘结果中，该别墅确实是没
3、有公摊的; 后因撤县并市，改由市房产局核发房产证，重新指定了另 一家测绘公司负责测绘，改变了测绘方法才造成产权登记 面积中“公摊面积”的出现，事实上，两种测绘方法所得 的房屋建筑面积是基本一致的。法院经审理认为：原告与被告之间的商品房买卖合 同合法有效。虽然合同条款中并未明确记载有“零公摊” 的约定，但被告在销售广告和宣传资料中，对“零公摊” 作了具体的描述，并通过与其他房屋的比较强调其性价比， 被告的这一承诺具体确定，对原告订立商品房买卖合同 及价格的确定有重大影响，应当视为要约，虽然未载入合 同，也应当视为合同内容。而根据涉诉房屋所有权证的记 载，被告交付的房屋含有公摊面积，不符合“零公摊
4、”的 约定，被告应承担相应的违约责任。被告提供的证据尚不 足以*具有公示效力的房屋所有权证书的记载。因此， 原告要求被告返还公摊面积10.29平方米的购房款，符合 法律规定，予以支持。相关规定：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适精品文档 2016 全新精品资料- 全新公文范文- 全程指导写作 独家原创 3 / 3 用法律若干问题的解释第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请， 但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所 作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以 及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明 和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容， 当事人违反的，应当承担违约责任。律师点评：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释第三条的规定从很大程度上防止 了开发商在商品房销售广告和宣传资料中进行虚假宣传， 但是适用此规定需要注意的是，并不是开发商在广告中的 所有宣传承诺都可以作为最终签订的商品房买卖合同的内 容，根据规定商品房销售广告里的这种说明和允诺必须具 体确定，且并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确 定有重大影响的，才能被法院认定为合同内容。另外广告 里的承诺必须不得违反我国法律、行政法规的禁止性规定， 否则即使承诺具体确定也会因为违反法律、行政法规的禁 止性规定而被法院认定无效。
