《2017年房地产市场总结暨2017年展望精选》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2017年房地产市场总结暨2017年展望精选（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、精品文档 2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 1 / 82017年房地产市场总结暨2017年展望 多事之秋的2010年终于落下帷幕。这一年，中国的房地产 市场出现了两个拐点：第一个拐点是市场的拐点，之前一 直被过热所困扰中国的房地产市场终于降温，而且幅度之 大超出很多人的预计，成交大幅减少，楼价普遍下跌；第 二个拐点是政策的拐点，在连续几年的“防止楼市过热， 抑制楼价过快上涨”之后，从2010年下半年开始政府根据 经济全局的需要开始转变思路出台系列“鼓励合理住房消 费”的救市政策， “维护楼市稳定，防止楼价过度下跌”的 提法开始出现，并且渐渐成为各个地方政府新的工作指导
2、 方针。 在此大环境下，作为华南楼市代表的广州楼市 也展现出相应的特点，包括：市场完成了从供不应求到供 大于求的转换，土地拍卖市场遇冷，一、二手楼市双双 “量缩价跌” ，行业面临洗牌，等等。 一、宏观调控政策风云变幻，密集出台，上半年 “稳健、从紧” ，下半年“积极、适度宽松” ，但是金融危 机大环境下楼市调整的格局已经形成，观望气氛无法打破， 一、二手行业双双陷入困境。 010年是名副其实的“政策年” 。上半年，在“稳健的 财政政策和从紧的货币政策”的指导方针下，为了防止经 济过热以及通货膨胀，央行5次提高存款金率，至17.5%的 历史新高。下半年，为了应对由美国次贷危机引发的世界精品文档
3、2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 2 / 8 性金融危机的新形势，中国转为实施“积极的财政政策和 适度宽松的货币政策” ，多次降低存款准备金率，并从9月 中旬开始百日之内连续5次降息，累计降息216个基点， 同时出台了多个鼓励合理住房消费的楼市利好新政，包括 首次购买普通住宅契税降至1%、首付降至二成、享受最低 7折的利率优惠；给予改善型置业人群房贷优惠；二手房营 业税征收年限从5年降至2年、征税方式由全额征收改为 差额征收等，密集的政策对防止楼市“大落”起到了积极 的作用。 不过，由于楼市调整的大格局已经形成，再加上金 融危机之下市民“现金为王”的理财观念，频频出台
4、的政 策始终无法彻底打破预期已经改变的置业者的观望情绪， 因此并不能够令广州楼市的成交从低谷中走出来。在此情 况下，包括大开发商在内的大多数开发商一方面难以获得 资本市场和商业银行的融资、信贷支持，另一方面新房的 销售情况又不理想，腹背受敌，只好用降价这个最原始有 效的方式加大楼款回笼力度，缓解资金紧张的困局。 与一手开发企业的窘境一样，广州的二手中介行业 在经历了过去几年的高速扩张之后，面对突然降温的市场 也不得不收缩阵线、开源节流。为了应对市场变化，一些 品牌大中介纷纷开展与一手开发商的“一二手联动”代理 合作，力争多渠道度过经营难关。 精品文档 2016全新精品资料-全新公文范文-全程指
5、导写作 独家原创 3 / 8二、土地出让市场低迷，年度土地出让指标两度调 低仍无法完成， “底价出让” 、 “流拍”成为常态，中小开发 商趁机抄底拿地，取代大开发商成为土地出让市场的主角。 “地王”表情尴尬，纷纷难产。 010年12月16日，广州年内最后一宗住宅地块仅用 了5分钟不到的时间就以底价成交，为全年的土地供应划 上了句号。至此，2010年广州十区共出让住宅用地19宗， 用地总面积1.32平方公里，超过年度计划1.8平方公里的 7成。在此之前，广州市曾两度调整住宅用地供应计划，在 9月份将最初的4.9平方米公里调整为2.5平方米公里，又 在11月份修正为1.8平方公里，但是由于频繁出现
6、“流拍” ，最终还是未能完成年度土地供应计划。 综观2010年的广州住宅土地出让市场，年初员村绢 麻厂地块经过两百多轮竞投，创下了13053元/平方米的楼 面地价，刷新了天河区住宅历史最高地价成为“地王” ，但 是只是昙花一现。此后，受商业银行惜贷、ipo受阻、销售 业绩大幅滑坡等多个因素的影响，房地产行业的资金链危 机凸显，过去两年疯狂拿地的广州大型房企无力再续，令 土地出让市场一蹶不振，频频出现“流拍” 、 “底价出让” 的状况。大开发商的退出给了中小开发商“抄底”的机会。 据统计，全年共有10宗地块以底价成交，有8宗地块的楼 面地价在1000元/平方米左右，其中绝大部分为不知名的精品文档
7、 2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 4 / 8 中小开发商拍得。统计数据显示，2010年广州的平均楼面 地价仅为3000元/平方米出头，与XX年年相比下跌了30% 左右。例如，年末最后一块地花都新华宝田猪场地块楼面 地价仅1040元/平方米，与去年卖出的同区域的地王相比 降幅高达约80%。 在地价回落的同时，包括员村绢麻厂地块在内的 “地王”表情尴尬。以员村绢麻厂地块为例，缴纳土地出 让金的大限早已在7月份过期，由于开发商没有履行合约， 按照正常手续该地块将会被收回，但是至今无论是国土部 门还是地产商都三缄其口，不得而知。在XX年年产生的多 个“地王”中，尽管对外宣称
8、的理由各不一样，但是基本 上都选择了“拖”字诀，动工的是极少数。开发商们对 “地王”的冷处理，资金链紧张导致开发困难是一个原因， 而现时不少“地王”所在的板块“面粉比面包贵”也是现 实。 不过尽管如此，广州在10年出让的地块加上之前两 年开发商拿下的地块，仍然足以满足未来两三年的市场供 应需求，郊区地块的大量出让还有可能在局部市场形成比 较突出的供大于求。高价地与低价地同台共舞将大大考验 房地产企业的开发智慧。三、新建商品住宅交易登记面积大幅减少33.5%，成交均 价从XX年第四季度的万元高位回落至9000多元/平方米；精品文档 2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 5
9、/ 8 市场供求格局转变，明显供大于求，消化率仅为68.1%。 根据广州市国土房管局的数据，1-11月，全市新建 商品住宅共成交504.46万平方米，同比大幅减少33.5%； 与此同时，由于房地产开发节奏的延续，全市的新建商品 住宅供应并没有因为市场拐点的出现而减少，1-11月批准 预售量达到了740.45万平方米，同比大增23.2%。统计数 据显示，1-11月份，仅有6月份的成交量大于批准预售量， 市场供销比从去年的1比1.21逆转为1.47比1，消化率只 有68.1%，处于明显供大于求的格局。 具体到各个月份来看，前5个月市场受宏观调控的 影响成交持续低迷，一直徘徊在二、三十万平方米左右，
10、 直到6月份才首次冲破60万平方米。下半年，随着政府一 系列救市政策的出台，市场成交情况有所好转，但是由于 政策变化频繁市场表现颇为反复，其中10月份一度降至 35.83万平方米，但是11月份又很快回到50万平方米以上。 以产品来看，全年销售出色的是90/70产品，限价房以及 以低价策略出击的郊区楼盘长期盘踞阳光家缘成交榜的前 列。此外，一些抢在市场前头果断降价的市区楼盘销售情 况也较乐观。 价格方面，1-11月全市一手住宅成交均价为9466元精品文档 2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 6 / 8 /平方米，同比上涨11.5%。尽管楼价水平仍然高于XX年年， 但是与X
11、X年年第四季度的平均过万元的均价水平相比已经 下了一个台阶。其中，9月份由于限价房以及远郊商品房的 大量成交均价一度下降至8244元/平方米，回到XX年年7 月份左右的水平。需要指出的是，全市90平方米以下普通 住宅的成交均价走势呈上升趋势，这与楼市供应结构的变 化有关。年初“90/70”产品尚未大量出现，主要以限价房 和郊区商品房为主，因此成交均价相对较低。从下半年开 始，楼市包括市区在内的“90/70”商品房的大量供应，拉 高了成交均价。 总体来看，2010年广州市区的一手楼价依然比较坚 挺，老城区、珠江新城等繁华区域的商品楼盘成交均价普 遍保持在万元以上，但是花都区等远郊地区的楼盘价格回
12、 调比较明显，从去年高峰期的5000-6000元/平方米左右回 到3000-4000元/平方米左右，与XX年、XX年的水平相当。四、存量住宅交易登记面积同比大幅减少28.5%，回 到XX年之前的水平；二手楼价从高位振荡下跌，但是整体 水平仍然高于XX年年；自住刚性需求成为楼市的主导力量。受XX年年第四季度实施的房贷新政引爆的宏观调控 累积效应影响，广州二手楼市在XX年年第四季度进入“拐精品文档 2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 7 / 8 点” ，出现成交量减少、价格下跌的趋势，并且这种影响随 着经济形势的变化在2010年被持续放大、加深，尽管从下 半年开始中央频频出
13、台救市政策，但是楼市调整的大趋势 已经形成，成交低迷的情况并没有得到根本改观。根据广 州市国土房管局的数据，1-11月，全市二手住宅成交面积 为413.03万平方米，同比大幅减少28.5%；月均成交面积 仅为约37.5万平方米，大大低于XX年年月均62.3万平方 米的成交水平，与XX年之前的成交水平基本相当。 在成交低迷的同时，广州二手楼价也呈振荡下跌的 态势。11月份，二手住宅成交均价年内首次跌破6900元/ 平方米的支撑线，与XX年年8月份的水平相当。不过，从 总体而言，2010年广州二手楼价的平均水平仍然高于XX年 年。满堂红地产的成交数据显示，1-11月的成交均价为 7058元/平方米
14、，同比上涨10.8%，但涨幅明显低于之前三 年。二手楼价没有因为成交量的大幅萎缩大跌，表明尽管 广州楼市的投资性需求已经离场，但是以首次置业和改善 需求为主的自住刚性需求在楼市形成了有效的支撑力，所 以只要楼价回到合理水平就会形成交易。满堂红地产研究 部在2010年12月份针对二手楼市成交买家的电话访问调 查显示，有70.8%的买家购房目的是自住；其次是换房的买 家，比例为19.0%。此外，投资型买家的比例合计只有 5%，楼市的投资气氛明显消退。 精品文档 2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 8 / 8五、展望2010年，在复杂的宏观经济大环境以及供 大于求的行业环境下
15、，广州楼价仍有小幅下调空间， “紧贴 经济脉搏，低位盘整等待回暖时机”将会是09楼市的典型 概括。 在度过了最为困难的2010年后，2010年的中国经济 依然面临着巨大的挑战，由美国次贷危机引发的世界性金 融危机对中国实体经济的影响有多广、有多深都会在这一 年显现出来，并且成为包括房地产在内的各行各业的发展 风向标。 满堂红地产研究部认为，在实行“积极的财政政策 和适度宽松的货币政策”之后，中国政府连续重拳出击的 救市政策为保持中国经济的稳定增长提供了积极的动力， 但是国内外的经济形势依然错综复杂，经济发展面临很大 的压力。同样的，虽然2010年下半年密集出台的惠及和针 对楼市的利好政策对防止房地产市场“大落”有正面的作 用，但是由于供大于求的市场格局的形成以及置业者信心 的欠缺，2010年的广州楼市也难言快速走出低谷， “紧贴经 济脉搏，低
