上海市单身公寓市场调查报告 精选

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1、精品文档 2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 1 / 21上海市单身公寓市场调查报告近年来，随着上海房地产市场的成熟和繁荣，其住宅产 品的更新换代也在急剧加快，新潮设计层出不穷，其中， 以小户型住宅产品尤为耀眼，已经成为上海楼市中的新宠， 楼盘一经推出便深受追捧。这种小户型住宅产品目前在上 海的房地产行业主要包括以下三种物业形式，即： 单身公寓。它是近两年来上海房产市场上供应量最大 的小户型住宅，主要有世纪之门、蓝朝部落、青年汇、自 由之宅、东渡名人大厦、奔腾新干线等等。 产权式酒店式服务公寓。它是一种具有产权性质的酒 店，集商住为一体的物业品种，一般房间内无煤气等居家

2、 生活所必备的配套设施。此类产品目前市场上供应较少， 主要有汤臣金融中心和巴黎时韵、环球广场、金银汇等。 一般的小户型住宅。它是指分布于综合性住宅小区内 的小房型住宅，它属于普通的商品住宅项目，与普通商品 住宅的具有等同的使用年限和物业服务。目前市场上供用 较多，主要有瑞虹新城的乐富单元，中远两湾城三期缤纷 时代的一户室，达安花园二期的一户室，上城UPTOWN的跃 层式单身公寓等等。 在本次针对小户型的专项市场调查中，我们主要对供应量 相对较多的单身公寓作为切入点，进行了比较深入的调查， 现将有关信息汇总如下。精品文档 2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 2 / 21

3、一、单身公寓的（诞生）历史沿革 单身公寓又称白领公寓，是一种过渡型住宅产品，是小户 型住宅的一种，一般平均在25平方米45平方米左右/套， 总价在30万元40万元左右，其结构上的最大特点是只有 一间房间，一套厨卫。近年来根据市场的需求，有些开发 商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘，有的 还建造起了跃层小房型公寓，这种房型不仅在建筑面积方 面增大到50平方米80平方米，而且在房屋结构方面还增 加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。 在上海，单身公寓的诞生最早是从租赁的市场中出现的， 大约在两、三年前，有业主将空置的整幢商品房，经过简 单装修后推向房产租赁市场，面向中层收入的白领出租， 一般每

4、个人负担的费用每月在5001000元之间，结果颇 受各类白领的广泛青睐，众多开发商于是从中重新发现商 机，纷纷推出专案，至此这种被命名为“单身公寓”的住 宅才风靡起来。其中，最早作为出售形态的单身公寓当数 长寿路上的世纪之门名气最响，它把一个板状商住楼设计 成中间走道，两边做小套房，主力面积在4560平方米之 间，总价在2030万元之间，直接吸引了工作时间不长， 但希望在市区有房的年轻人前来抢购。 二、单身公寓设计定位的基本特点 单身公寓作为一种特殊的住宅产品形式，在设计定位上也精品文档 2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 3 / 21 存在一些突出的特点。纵观上海的单

5、身公寓，我们不难发 现，目前市场上推出的单身公寓具有以下一些基本特点： 1、 最大程度的控制面积。 以下是几个典型单身公寓楼案的面积配比表，从表中数据 我们可以看出，目前市场上的单身公寓产品面积集中在 2478平方米之间，主力面积大多控制在3050平方米左 右，较全市普通商品住宅成交主力面积峰值小一半还多。 案名 面积范围（平方米） 主力面积（平方米） 主力总价（万元） MYCITY 29.9363.84 5258.08 3036 蓝朝部落 2949 2433 1624 奔腾新干线 2662 3155精品文档 2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 4 / 21 1828

6、青年汇 37.11 37.11 35 面积控制最大的效用在于有效的控制总价。除部分投资型 高档项目外，大部分单身公寓的总价都在40万/套以下， 与此类过渡性住宅消费者的消费心态相吻合，小面积同时 使得此类产品成为市场上的稀缺产品，因此推出之后即收 到市场追捧。 但是居住面积与舒适程度成正比关系。因此单身公寓在追 求面积精简的大前提下，不得不以牺牲居住舒适程度为代 价，大部分单身公寓面宽不超过3.5米，绝大多数没有阳 台，受建筑规范限制，部分单身公寓并不具备设置厨房的 空间，而且几乎每个单身公寓项目都有大量全朝北单元。 2、 拥有地段优势的稀缺产品。 目前一些单身公寓住宅大多享有地理优势，处于人

7、口稠密、 商业成熟、交通便利的地区。住宅门口有四通八达的交通 线路，以及著名的商业街，黄金地段是目前单身公寓最明 显的特征之一。如位于上海市中心静安区的“蓝朝部落” 、 江宁路的“MYCITY” 、南浦大桥桥脚的“青年汇”等等，这 些物业都占据上海一些最好的路段，他们的价值也随着该精品文档 2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 5 / 21 市中心区域土地的匮乏而弥加珍贵。由于产品的稀缺性， 导致了价格的剧烈提升。据统计在这些中心城区的单身公 寓平均价格超过同类地区普通住宅平均单价的20%以上，在 看似较低的总价下，却隐含着高额利润。 3、完备的配套设施及酒店式服务增添了

8、物业的附加值。 理想的单身公寓必须是入住方便，居家生活的所有设施都 应一应俱全，妥帖地照顾了青年住户的入住要求。在更大 程度上满足年轻人对日常生活方便、快捷的需求，最大限 度地体现全新的生活方式。 因此设施和服务已经成为消费者选购单身公寓的重要因素 之一，也是开发商作为吸引客源的重要营销手段之一，目 前大部分单身公寓承诺提供的社区设施及服务主要包括以 下几大类： 商业设施类 24小时便利店 24小时洗衣店 全天候餐厅及送餐服务 运动休闲类 健身房、桌球、壁球等 棋牌游戏 图书阅览 家政服务类精品文档 2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 6 / 21 房内清洁服务 代购、

9、代定、代收服务 物业及用品租赁、出售服务 商务网络类 互联网、复印、传真等 4、全装修成品房。 全装修是单身公寓的标准型特征之一，从首个单身公寓 “MYCITY”到“金银汇”等第二代小户型公寓，其产品不 断进化的一个重要表现也体现在装修品质的不断提高、配 套设施的不断完善上。最初的全装修只是配备简单的厨卫 设备，到“蓝朝部落” 、 “青年汇”等项目，全装修概念得 以深化，提供除家具之外的全套设施，及空调、热水器、 煤气灶、脱排油烟机、电磁炉等部分的家电设备，虽然入 住的方便程度已远超过毛坯房，但还未达到“提个皮箱就 可入住”的宣传效果，到“金银汇”项目，全装修概念得 以充分展现，大到空调、小到

10、一个烟缸，所有生活设施一 应俱全。据悉，目前单身公寓装修标准一般在600800元 /平方米之间。 5、仅仅是一种过渡产品。 单身公寓并不是简单的家庭居住的终极产品，而是一种市 场细分之后的产物，仅仅是一种过渡产品。一旦其业主结 婚成家，它就将“沦为偏房” 。因此，其客户群体也比较单精品文档 2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 7 / 21 一，关于此我们将在下一部分进行详细分析。 三、单身公寓的客户群体 既然单身公寓具备以上一些诱人的特征，那么到底是那些 人在购买具有以上特定设计要求和突出的市场特点的单身 公寓住宅产品呢？据有关资料表明这类物业40的买家是 2030岁年

11、轻人，39在3040岁之间，二者相加占到总 购房者的79，另外在付款方式上，93买家选择按揭贷 款，仅7的买家一次付款。其中主要表现为以下几类消费 者： 1、喜独立居住的本市高学历青年。 据“世纪之门MYCITY”的统计，大专以上学历的购房者 占88.1%，月收入5000元以上的占67.1%，其中8000元以 上的占24%。另据调查，目前上海年轻人的结婚年龄一般在 28至30岁左右，他们从大学毕业到成家立业，其中大概有 5至7年的“过渡期” ，在此期间，他们对生活质量的期望， 比如个人私密空间、舒适的生活条件等，与他们的居住条 件不太符合，于是就给这个全新的小户型单身公寓住宅市 场提供了销售空

12、间。特别是白领女性逐渐成为购买单身公 寓的主力军，据多家售楼处的统计显示，6成以上的购房者 为女性。在这些女性中除一部分购买单身公寓作为投资之 外，绝大部分都是一些追求独立新生活的女性。而且调查 中还发现，她们多为30岁以下单身一族，大学毕业后，具精品文档 2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 8 / 21 有较强独立精神的她们，不愿依附于父母的屋檐下，买房 独住成为走向新生活的第一步。 2、外地来沪的知识型青年。 上海市已推出面向全国的人才政策，外地应届毕业生只要 找到接收单位均可留沪就业；中国加入WTO后，外资公司 和外省市企业会加速进入上海，会大大增加外地来沪青年

13、对单身公寓的需求。 3、单亲家庭。 丧偶或离异家庭需要舒适小户型公寓作为栖身港湾。 4、投资客。 上海作为一个国际化大都市，国际友人、外省市来沪暂住 和工作的人员使上海市的房屋租赁市场日益成熟，房屋的 流通性越来越强，而和大户型相比，小户型又具有投资少、 回报高、周期短的明显优势，因此沪上很多投资者都选择 购买单身公寓作为他们的投资项目。根据最新的蓝朝部落 购房者调查显示：有70%的购房者是投资购房，他们有的是 第二次甚至是第三次购房，有的本身住房面积不小，他们 认为一方面市中心小户型出租率高，有投资回报价值，另 一方面买套房能退税也是挺好的。 在以上四类客户中，其中前两类客户在某种意义上来讲

14、， 就是目前在全国上下都比较流行的所谓的“小资阶层” ，即 既不属于一般的工薪阶层又不属于具有产业的中产阶级的精品文档 2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 9 / 21 一个中性群体，这类人一般表现为学历较高、具有一定的 文化素养，有不菲而且稳定的收入，喜欢讲究生活品质、 讲究生活情调。据了解，目前上海市区此类人约有4050 万左右，而且在近300万流动人口中也有小部分属于“小 资阶层” ，他们对单身公寓的需求相对是比较迫切的。 四、上海市单身公寓的市场现状 1、目前上海单身公寓的市场交易氛围 上海市小房型楼盘或者说单身公寓楼盘的出现最初基于两 个因素，一个因素是烂尾楼

15、盘的重新包装上市，如 “MYCITY” 、 “青年汇” 、 “金银汇” 、 “蓝朝部落”等单身公 寓楼盘都是原有烂尾住宅项目的重新包装推广；另外一个 因素就是有一定量的市场需求，由于产品面积小适合单人 或两人家庭居住，总价低又适合刚开始创业的青年，并且 易于出租，有投资价值，很受一部分人的欢迎。从最初的 “烂尾”身份的出现到现在，单身公寓已经在上海的房地 产市场中演绎得如火如荼，持续火爆热销，各个楼盘都表 现不俗，基本销售告罄： 2000年6月，位于江宁路桥一侧的“世纪之门荣联 家园”首次推出以“MYCITY”为旗号的小房型公寓，每户 2958平方米不等。从设计上看并无创新之处，且建筑体 型很大，但由于单套