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1、1北京嘉铭园项目可行性分析报告正文一、 项目概况1.1 项目名称：嘉铭园二期（以下简称项目）1.2 项目用地范围及四至 项目位于北京市丰台区南三环方庄桥南 600 米处，北接三环路，东临成寿寺路，西临规划中 50 米宽的方庄南路，南至规划中 40 米宽的石榴庄路。 二期项目用地 200 余亩（13.3 公顷） ，总建面约为 26.6 万平米。 项目用地范围及四至。 （参阅附件：项目区位图 ）1.3 项目用地性质及建筑标准1.3.1 用地性质此地原为工业用地，地上现状为工业厂房、仓库以及少量居民住宅。该地块按照本案的住宅小区规划，将成为住宅开发用地。1.3.2 建筑标准本地块将建成具有完善的配套
2、公建和服务用房的经济适用房小区。1.4 项目主要技术经济指标 总 占 地 面 积：13.3 万平方米 地上总建筑面积：26.6 万平米 限 高：60 米 容 积 率：2.0 绿 化 率：31%1.5 合作关系概述 本项目系土地供应方与房地产开发商合作开发，分期建设的经济适用房项目。项目建设投资约 8.66 亿元人民币，其中土地总价约合 2.46 亿元人民币，支付原土地方的拆迁安置补偿费用约 1.86 亿元。 支付原土地方的拆迁安置费用以现金支付加住宅、底商等实物偿还形式构2成，具体如下：住 宅：0.8 万平米*3500 元/平米=2800 万元底 商：2 万平米*5600 元/平米=11200
3、 万元现 金：4620 万元 嘉铭园二期由 A、B 两个居住组团组成，其中，A 组团工期为一年半，工程投资约 4.9 亿元，总建筑面积 13.3 万平方米；B 组团工期为一年，工程投资约 3.76 亿元，总建筑面积 13.3 万平方米。 土地使用权转让后，双方应按照房屋拆迁安置补偿合同中的有关条款明确各自权利与义务。二、项目投资环境分析2.1 宏观影响因素分析2.1.1 北京经济适用房开发现状北京市自 1998 年开始组织实施经济适用住房建设以来，为满足国家公务员和中低收入居民的住房需求做出了突出贡献。经济适用房的供应对象是广大中低收入的普通职工，因此必须对购房者的收入水平进行严格核定，避免高
4、收入者购买。经济适用房不是福利房，也不是市场调节价的住房，而是通过市场向广大中低收入者提供的政府指导价的商品住宅。通过市场提供，就必须符合价值规律，即必须能够弥补成本，既然是指导价，政府对开发利润必须有严格限制，必须控制在 3以内。所以，政府不仅要保证经济适用房建设用地的供应，并在计划、税收、信贷等方面采取相应的扶持政策，而且要抓好规划设计、开发建设、销售和物业管理，以确保经济适用房工程质量和环境质量。由于北京市的经济适用房的需求量较大，单靠政府解决需要很长一段时间，因此必须采取多种措施解决。一是实行政府统一组织，企业具体实施，根据市场以销定产安排建设计划；二是引入竞争机制，坚决推行公开招标制
5、度。无论是规划设计、建筑施工、环境建设、还是物业管理，每一环节都实行招投标以控制造价，提高建设水平；三是以建设多层住宅为主，缩短建设周期，降低建造成本和后期物业管理费用；四是实行限价销售政策。经济适用住房的销售价格全部由市建委按照国家规定的七项成本构成因素，严格审核成本构成，对开发企业的利润严格控制在 3%以3内；五是积极支持中央在京单位、高等院校和市属有关部门利用自用土地，通过自建、联建、合作开发等方式，加快经济适用住房建设。预计在今后很长一段时间内，政府的主要任务依旧是对住房建设进行宏观调控，引导市场满足不同收入群体对住房的需求，形成多层次的住房供应体系，即对高收入者提供高档次的商品房，实
6、行市场定价，供需由市场进行调节；对中低收入者提供经济适用住房，实行政府指导价；对最低收入者由政府提供廉租住房，主要从腾空的旧有公房中解决，租金由政府制定，承租者收入达到一定收入界限，必须搬出或提高租金。这样可以使不同经济水平的人各得其所。2.1.2 投资态势在国家和北京市一系列扩大内需政策引导下，2002 年 1 季度北京市固定资产投资保持着较好的增长态势，与上同期相比，今年一季度投资的主要增长点仍是基础设施投资和房地产开发投资。具体来说，投资态势呈现出以下三方面的特点：第一，重点工程启动较快。据官方资料显示：一季度完成重点工程投资 88.4亿元，占全社会投资的 45.5%。其中，危改和经济适
7、用房投资 40.1 亿元；基础设施项目投资 39.4 亿元，占全市基础设施投资的 64.8%。由于重大工程的投资规模和社会影响较大，同时市计委又确定了一批储备开发项目，并正抓紧前期运作，因此，从长远看，投资的后劲较足。第二，南城危旧房改造进程加快。资料显示，全市一季度累计完成危旧房改造投资 34.8 亿元，动迁居民 8222 户，拆除危房 7.8 万平方米，占全年计划的 9.3%，当月拆除危房近 7 万平方米。第三，资金到位情况乐观。往年资金流向偏重于房地产开发的情况有所改变。一季度，固定资产投资本年到位资金 104.5 亿元，增长 71%，资金到位率29.5%，好于上年同期 21.4%的水平
8、；房地产开发本年到位 219 亿元，于上年持平，加上结余资金，可用资金达 469.4 亿元，与完成投资有 371.3 亿元的顺差。资金到位良好保证了固定资产投资的适度增长。2.1.3 市场供给分析从去年全年四个季度的房地产投资量、销售量来看，新开盘的项目比往年同期明显减少，增幅表现出回落的趋势。而从具体区位来看，南城的房地产项4目却异军突起，仅本案区域范围内，半年内就有 6 处新开盘项目，而且总体价位偏低，其中还有政府政策支持的经济适用房项目和住宅合作社项目。总的来说，一方面，在过去几年里，高档住宅的开发量和投资量已经相当大，且高消费阶层的住房需求日益饱和；另一方面，为中低收入家庭以及住房拆迁
9、户提供的低价位商品住宅和经济适用房的发展又显得步履蹒跚。尤其在南城改造过程中，此类住房需求尤为明显。各方面因素均表明，面对未来北京城区的规划发展，住房市场的扩容和可持续发展，以及明年以中低收入家庭为主的购房大军的涌入，北京的房地产市场将在 2002 年完成它在供需结构上的一次转型。即着重开发中低价位商品住宅和经济适用住房，改善住房供给与居民实际需求之间的错位，盘活住房二、三级市场，规范各项规章制度等。2.1.4 市场需求分析跟据对全市居民购房意向的市场调查（参阅附件：居民购房意向调查表），我们发现现阶段北京居民购房意向主要集中在三环和四环沿线，建筑面积在90120 平米之间，单价约在 3000
10、5000 元，总价在 3050 万之间的中挡住宅以及经济适用房。通过调研分析，我们可以得出南城住房市场需求的几个特点：1 南城拆迁改造动迁居民数目多，回迁需求强盛。2 南城地价相对低廉，中低价位商品住宅将成为市场主导产品。3 政府大力支持南城经济适用房项目的开发建设，给予多项优惠，加之四环路的开通和市政配套的逐步到位，将吸引其他地区的购房者前来购房。2.2 微观影响因素分析2.2.1 地段位置因素分析区域内房地产市场总体状况呈现以下几个特点：（区域范围东起成寿寺路、西到刘家窑桥南侧横七条、北起南三环、南至南顺路沿线，详见附：区域项目示意图）第一，四环主路 2001 年全线贯通，给南城的经济发展
11、，尤其是房地产业发展创造了一个良好的发展机遇。由于便捷的环线交通同时串起了中关村高科技园区、奥林匹克体育中心、中央商务区、亦庄经济技术开发区等未来经济热点5地区，拉近了南城与京城其他地区的联系，盘活了房地产市场，吸引来了更广泛的客源。第二，由于受到传统观念的影响，南城的发展与京城其他区域相比略显落后。北京历史上就有“东富、西贵、南贫、北贱”的说法， “宁要城北一张床，不要城南一套房”的例子也屡见不鲜。人们观念上的束缚使得城南的经济发展、市政建设等在很长一段时间内基本处于停滞状态。2.2.2 基础设施与公共设施分析第一，区域内留有大量破旧平房，以及因厂房外迁而废弃的工业用地。区域内道路网稀疏，市
12、政配套设施分布零散且档次较低，对于追求高品质生活的购房者或者欲塑造成熟居住社区典范的开发商来说，外部环境短期内不甚有利。第二，区域内多数项目以塔楼为主，且规模偏小（基本在 20 万平米以下） ，分布零散，没有形成聚合效应，社区氛围不浓，人气不旺。第三，政府进一步加大对南城危旧房改造的力度，并且投入巨资完善南城的市政设施配套。目前本区域内的房地产市场投资量相对较少，需求旺盛，在今后一段时间内，由无房户、拆迁户、危旧房改造户为需求主体而引发的对中低价位住宅的需求将越发强劲。2.2.3 价格走势分析从总体来看，四环路周边的区域都将因通畅的交通和由此带来的市政配套设施而升值，但由于城乡结合部土地地价较
13、低，具体到楼盘的开发成本上依然存在降价的空间，且东、南、西、北四个方向，价格走势不尽相同。 以本案区域为例，四环的贯通将会把建筑密度高、交通不畅、房价相对高的北部和东部的购买力分散，在一定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中的影响。即我们所说的四环的贯通使北京的区位概念走向模糊，它在一定程度上改变着选择四环定居的人群的区域居住需求和观念。受此影响最显著的就是南城的房价，以南四环方庄桥南的方安苑为例，四环开通之后，楼盘相继 4 次调价，增幅千余元。随着政府对南城改造工作力度的加大，区域内房地产项目在未来一段时间内仍有很大的升值空间，但由于市场整体供需结构的调整以及政府对南城住宅项目的宏观调控，本
14、案区域内的房6地产项目价格不会过高，将基本维持在均价 30005000 元/ 平方米、总价 30 万50 万之间的一个水平。三、南城经济适用房项目调研分析3.1 南城经济适用房项目市场调研3.1.1 项目主流价位分布从南城经济适用房的价位分布来看，京城南部经济适用房项目每平米限价在 3500 元以下的有两个；在 35004000 元之间的有八处；价位在 40004600 元之间的有四处。35004000 元之间的经济适用房项目占到南城市场供应总量的近六成，在这部分项目中，以主力户型 90 平米上下的两居（平均值）来计算，此类物业项目总价约为 33.7 万元，为南部地区该类物业当前市场供应的主流
15、。对于区位相对较好，品质较高的楼盘，按照最高限价 40004600 元计算，总价约在 38.7 万元，其市场供应总量也占到近三成。两项汇总，我们可以看出目前经济适用房中，总价在 3040 万元的项目市场反应较好，供应量也较大，占到了市场供应总量的近七成。其余低价项目多远离市区，对于占到购房大军九成的城区居民来说，并非首选。而且，由于房地产项目的价格刚性，考虑到项目品牌和前期购房客户的利益，现有开发项目不会有较大降价，但今后开盘的新项目中，中低价位项目的比例会逐步提高，市场整体价位结构会逐渐趋于合理。 （详见下表）南城经济适用房项目价格、区位对照表相对区位最高限价 三环以内 四环以内 五环以内
16、远郊区县康宁居 4600 元平米瑞莲家园4500 元平米40004600元平米百环花园4250 元平米今日家园4450 元平米汇丰家园3860 元平米丰益城市花园3600 元平米正阳小区3630 元平米政馨家园、政华家园3520 元平米35004000元平米顶秀新园3690 元平米长安新城（青塔二期）3950 元平米富华家园（十里堡住宅小区）3800 元平米7建欣苑3600 元平米24003500元平米翠城3180 元平米北潞园小区2400 元平米3.1.2 建筑形式及户型设计分析从南城经济适用房的建筑形式来看，主要分为三种类型，即板楼（多层及小高层） 、塔楼和板塔结合楼。其中，尤以塔楼为重头，在此次所调查的 14 个经济适用房项目中，有 7 处以塔楼为主攻方向，另有三处楼盘也以板塔结合楼为主，两项汇总，选择塔楼或板塔结合楼的项目占到了供应总量的 71%，
