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1、一、市场只认最好的不管你是哪里来的典-经典，可典藏 精品雅-雅致，不俗 文化高-高级，层高要高设备与技术的高投入、高质量、高舒适时尚贵-不菲，值得投资 价值二、风格 1 改良的欧美各地传统别墅风格2 中式传统风格的复兴3 强调地域性，本土化的现代风格4 简约现代风格5 简单随性，朴实自然的乡村风格现代经典风格-自然式 草原别墅阳春白雪式简约式后现代式解构主义式显示材料本性古典休闲式三、豪宅的回归：一是从过去的完全的拷贝模仿一统天下的时代，回归到能够出现一种当代中国的建筑作品中间来，这是一个回归。二是生活态度的回归，从过去那种非常炫耀或者说张扬的生活态度应该回归到一种自然、平和，享受生活，享受艺
2、术、享受人生的这样一种生活状态，生活方式上面来j.5A 系统：即 OA BA CA FA SAk.一卡通四、顶级豪宅的概念所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模、售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有等方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅就仅仅是一个统一称谓而已。住宅从大的类型来分，有独立住宅(即通常所说的别墅类住宅)和*式住宅(即公寓式住宅)。若要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。这两类住宅的评判标准完全不同，所以对豪宅的评述应该分
3、两类：独立型豪宅(别墅豪宅)及*型豪宅(公寓豪宅)。中国大陆别墅豪宅的代表莫过于上海紫圆 1 号别墅。其身价达到 1.3 亿人民币，占地面积 18 亩，建筑面积 1500 平方米，采用了从钢结构到雾化玻璃等多种先进的技术与设备。在其所享有的自然山水资源方面，也的确在上海、北京这样的大城市真正的顶级。而新一代公寓豪宅的代表，则要数无锡财富中心，一梯一户的百米高层，每户有超大空中花园，电梯由室外花园入户，钢结构体系及大跨度空间，使户型全部灵活布置，大堂等公共服务设施按星级酒店豪华标准装修。这两类住宅虽然建筑形式和所享有的资源各不相同，但在其设施的配置、资源的档次、每户的规模和市场售价等方面，均能够
4、达到豪宅的标准。别墅不等于豪宅(别墅产品分化)中国人的别墅概念其实跟国外有很大的不同。国内通常把一户一栋的独立住宅称为别墅，每栋售价一般数百万，通常卖给中国的富豪阶层，而这样的独立住宅在国外叫做 House，是卖给普通阶层的。到过国外的人都可能有这样的经验，除了市中心有少量的高层和多层住宅以外，在城市的边缘或远郊都有数平方公里范围的这样的 House 社区。在美国称为 single family house，在英国称为 detached house。这样的 house 是卖给普通或者中高档收入阶层的，其标准不高，每户面积也未必很大，整体的建筑密度适中。在国外作为第二居所，称之为 villa 或
5、者 luxury house 的顶级豪宅，或者庄园类的豪宅才是真正卖该富豪阶层的。别墅一词在国内的房地产市场上指代不专，而且跟国外所指的 house 或 villa 有很大的不同。国内的别墅一词所覆盖的范围极为广泛，它不但包括了每户独栋的独立住宅，发展商也常把双拼别墅(semi-detached house)、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些复式住宅统称之为别墅产品。而除了独立别墅(detached house)和双拼别墅(semi-detachedhouse)，其它产品可以称作 townhouse，但与独立别墅的概念绝然不同。别墅这个词在中国已经被用作指代从顶级豪宅到普通的独立住宅，和
6、一些密度比较高的非独立住宅。国内别墅产品近年来有非常明显的分化趋势。既有象上海紫园那样每户面积奢华，占地庄园化的顶级豪宅；也有向高密度发展的经济型别墅。以北京为例，笔者近年来接触了很多准备开发别墅产品的发展商，其别墅项目的密度不但没有下降反而有所提高。我们近期设计的几个别墅项目，容积率均在 0.40.5 之间，这已经是接近 townhouse 社区的建筑密度了。这样一大批建筑面积偏小，占地面积偏小、居住密度偏高，缺乏私密性的别墅产品，实际上标志了中国别墅朝向经济型发展的趋势。这一类经济型别墅从资源占有情况来看，基本上不具备自然山水的条件，但多具备了大区位市场认可度高和交通便利等特点，也就是说可
7、以作为第一居所。这样的别墅已经不是传统顶级住宅产品的概念，当然也不可能是豪宅。它们是瞄准普通市民阶层或者中高档收入人群的经济型别墅类住宅。更准确地说应该叫做普通独立住宅，跟国外的 single family house 产品更加接近。除此之外，还有大量其它在名称上冠以别墅，但又不是传统独户独立住宅的产品，我们叫做类别墅。类别墅产品目前主要有三种类型：第一种每户虽然独立，但是两栋之间侧墙间距非常接近，只有 3 米左右。没有两侧花园，只有前后花园的所谓独联体别墅，例如长沙的山水芙蓉半山美墅中的独联体。第二种是层数降低面宽加大的改良型 townhouse 别墅，以卡尔生活馆为例，它已经不是第一代的三
8、层 townhouse，前后花园。而是面宽最大做到了 14.4 米，进深最小做到了 8 米。有 T 字型的平面，形成三个花园。也有十字型的平面，形成四个花园。层数也从三层降低到了二层。这一类的 townhouse 住宅，实际上是大幅度向独立别墅的品质靠拢。第三种是另一类的townhouse 住宅，准确一点说应该是复式住宅即所谓的叠拼别墅、叠加别墅或者是空中别墅。这一类产品在住宅类型上更靠近普通的复式住宅，但因为享有南侧或者北侧的部分花园，或者有以露台、阳台形式为主的空中花园，所以在名称上仍冠以别墅。综合以上分析，中国的别墅产品实际上已经分化成为豪宅别墅、普通别墅、经济别墅和类别墅等多种产品。如
9、果把消费群体的结构比作金字塔，买得起豪宅别墅的只是塔尖上极少数超级富豪，而买得起普通别墅及经济别墅的却大有人在，集中于金字塔的第二层面。所以发展商都倾向于回避风险，转向大规模开发经济别墅。市场上豪宅项目少之又少。真正意义上的豪宅别墅几乎没有。对豪宅需求虽然少，但是他们代表了现实生活中的一个阶层，作为住宅产品的最高档类型，中国需要有自己的豪宅，特别是那种为满足客户特殊要求而量身定做的，艺术类别墅豪宅。没有山水何以称别墅(山水与自然资源)当我们评价一座别墅或者别墅类豪宅的环境和质量时，应该从三个方面进行分析。首先是项目周边大环境，其次是社区内部环境，第三是别墅自身院落和内部空间小环境。评价一个别墅
10、项目周边的整体环境，主要看四个方面。第一是所处区段是否环境优良的、有升值潜力的、或市场认可度比较高的区位。有人说对于一个房地产项目，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。就是指一个项目的区域位置是决定其品质与前途最为关键的因素。 第二个方面是指其交通环境。在以汽车为主要交通工具的时代，无论距离城市有多远，只要有高速连接，交通方便，交通环境的支撑就是到位的。特别是对于别墅类项目，业主都是以私家车为主要交通方式，所以交通便利是很重要的一个条件。如果交通条件不够便利，无论其与市中心有多近，它的价值也要受到影响。第三个方面就是自然山水环境。因为买别墅的人并不是因为缺房子住才买别墅，买别墅的主要目的
11、就是为了提高自己的生活质量与品位，特别是追求更好的室外居住环境，所以对自然山水、自然的植被绿化看的非常重。对一个城市周边的别墅项目而言，有没有自然山水环境，其质量和价格将会有天壤之别。国外豪宅所依仗的重要资源便是自然环境。第四个方面就是周边有没有其他可以因借的资源。比如说名校资源，著名景点等。如果有其他旅游名胜或生活便利设施，都会使别墅项目升值。国外许多豪宅都是因其地处跑马、赛车名地，拥有文化资源而享有高昂身价。对别墅类豪宅来讲，最为稀缺的就是自然山水环境，真正具备自然山水环境的项目很少。做到区域优良、交通便利和有其它因借资源相对来说还是比较容易的。所以很多别墅项目在不具备自然山水环境的情况下
12、人工营造，挖人工湖泊或者建造高尔夫球场，试图弥补自然山水方面的不足。没有山水的别墅项目与城中高档住宅相比，仅仅是密度降低而已。密度降低无疑对居住质量是一种提高，但因为不能享有真正的优质自然环境，也只能降档成为经济型别墅。若评选豪宅项目，没有自然山水的别墅类项目，在环境资源优势方面不能入选。如果一个项目具备这样的自然山水资源，可以说在大环境方面已经不战而胜。高密度低私密的别墅与豪宅无缘(密度与社区景观质量)对于一个别墅社区内部环境质量评判，也就是这个别墅项目自身内部土地资源的利用情况，主要看建筑密度、私密性和规划形态三个方面。第一代别墅基本上都是高密度型的。这样的别墅区在全国各地很常见。成片开发
13、，一栋挨着一栋，整体外观效果和农民发了财自己盖的小洋楼也没有什么太大的区别。密度多在每户占地 1 亩左右，这样的高密度低私密的别墅无论每户面积有多大，每户装修标准有多么豪华，从整体环境质量上来讲都是与豪宅无缘的。购房者从市区搬到城外别墅，最主要的原因就是追求低密度。第二个方面是私密性。别墅业主相对来说生活富裕，事业成功，渴望在个人家庭生活方面有一定的私密性。所以对于建筑之间距、对建筑之密度的要求，特别是保护住户私密性方面要求非常的高。上一代那种窗户对窗户、两栋楼之间的间距在 10 米以下的别墅，很显然不能满足新一代别墅或豪宅的私密性要求。目前市场上正在规划设计的一批别墅，可能是处于土地成本的压
14、力，或者是降低销售风险考虑，多数仍然是每户0.81 亩地。仍然是高密度低私密性的产品。这一批别墅可以作为普通独立住宅或者是“ 经济型别墅”和“类别墅”来销售，但无论如何达不到豪宅的标准。购买豪宅的名流富贾对于私密的敏感程度恐怕不亚于对豪宅舒适度的要求。影响别墅社区环境质量的第三个方面就是别墅社区的规划形态。以笔者所做设计的经验，对于一个别墅，价值最高，销售最好的往往是那些分布于道路尽端的别墅，独立占据小岛的别墅，或者几户共享一座小岛或半岛的别墅，以及四到五户围合成小组团的别墅。销售难度最大的则是沿公共道路、环行道*型布置，俗称的行列式布置，规划形态上缺少私密性和归属感的别墅。北京的一栋洋房便是
15、通过规划形态的自然丰富使项目整体升值的实例。规划形态中也包含景观设计的因素。景观园林是富豪住宅的特权，从前的江南园林都是豪宅的一部分。只有豪宅类等高档住宅才有条件建造具规模、高档次的园林景观。而社区景观的建设是提升整个项目价值的直接有效手段。户外生活是豪宅的重要生活方式(室外景观与建筑设计整合)不但是豪宅，即便对于普通别墅来讲，户外的生活，包括在别墅自家花园内的活动和在整个小区内的户外活动，都是别墅业主生活的重要部分。买别墅的人并不是因为在城里买不到房子住，而是要享受另外一种生活方式。这种生活方式的主要特点就是更健康、更接近自然，有更多的户外活动场地和机会。户外生活可由近及远分为三个方面，首先
16、是在自家花园内的活动，其次是在别墅社区内的活动，第三可能是在社区附近的自然山水环境中甚至是田园中的活动。第一个方面，别墅的庭院是别墅生活中的一半。作为别墅肯定要有自家的花园。有的别墅项目没有院墙围合的自家花园，但是多数别墅项目，或大或小都有私家花园。每户的花园之间有矮墙或篱笆相隔。无论有墙没墙，这个院落被视为业主私人物产的一部分。业主对其投入、修建、养护都将钟爱有加。其对业主生活的价值不亚于别墅的起居室与卧室。提到别墅生活，人们首先想到的就是在院落内或阳台、平台上赏花、听雨、喝咖啡，阳光里与家人嬉戏等等。做园丁等种植活动也成为别墅业主生活的重要部分。承受着众多压力的现代人，对接近自然的生活有着一种渴望。这种渴望在经过SARS 之后，变成了一种更为直白更普遍的追求。国人对于一亩三分地的追求可以说与生俱来。上一代别墅每户几十甚至十几平方米的院落，特别是在不能提供一个完整院落的情况下，显得捉襟见肘。不可能实现业主多方面室外活动的需要，更无法种植比较成规模的园林绿化。如果是 townhouse 类别墅或
