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1、南昌市红谷滩 CBD 的模式及其 SWOT 分析南昌大学经管学院 颜华保摘 要：本文通过阅读近年来南昌城市建设的过程，首先回顾了经典 CBD 理论，再结合南昌市红谷滩 CBD 的实际情况及功能定位，利用 SWOT 分析法对正处于规划建设中的红谷滩 CBD 进行全方位的分析，进而提出相应的一系列发展建议。关键词：CBD（中央商务区） 南昌市 SWOT 分析法城市是区域经济的集聚效应与辐射效应的中心，而中央商务区（Central Business District，CBD）却是城市的核心功能区，对地区经济和城市经济的发展具有重要意义。随着经济全球化与信息化的深入发展，CBD 在发达国家城市经济中起
2、到发动机的作用。20 世纪 90 年代以来，以 CBD 为重心的城市资源、资产重组、置换与转型，标志着中国城市发展与建设跨入了新的发展阶段。当前，以 CBD 为中心的城市改造正变革着中国城市的整体面貌。CBD 的作用日渐凸显。南昌市有着悠久的历史、文化和革命传统，是江西省会城市，也是中部地区重要城市之一。该市旧城改造任重道远，昌北是市政府规划未来的发展出路。一、CBD 的软硬件评价1、墨菲指数：CBHI 和 CBII。CBD 是城市中土地利用达到最大值的地区。美国学者墨菲等人于上世纪 50 年代初，对美国城市的 CBD 进行系统全面研究后，对CBD 的土地利用、定界和内部结构提出的深刻而独到的
3、见解。他们认为，CBD 是高度集约化的，是城市的心脏，是反映城市中最高地价和最高建筑物的办公楼和零售商店高度集中的连续街区。CBD 的用地规模，与城市的经济规模、人口规模和用地总规模等因素有密切关系，在城区地价很高的地段，往往是以零售、办公、剧场、旅馆、服务业和交通流高度密集为特征。CBD 的能级高低不在于用地规模，而在于 CBD 硬度：金融和企业总部等高层次第三产业所占的比重要高；高层次第三产业的地域集中度要高。具有“两高”的 CBD 就必然具有较高的产业集聚和辐射能力，从而具有较高的经济能级。CBD 应以城市服务业等级系统和地域系统为依据。架构城市服务业等级系统和地域系统的理论基础是地价法
4、则。加纳模式（1966）表明了城市商业中心与支付地租能力的关系。2CBD 位于城市中心，围绕地价峰值点周围的第三产业的高度集中地区，是以中心商业和中央商务两大职能为主体的核心功能区。国内学者提出，中央商务区的区位条件、交通状况、建筑层高等一般优于其他地区，是金融、贸易、展销、购物、文化和服务等功能及商务写字楼、公寓最集中的区域，各种企业总部等的所在地。CBD 内部的职能结构见表一：表一：CBD 内部职能结构零售业 服务、金融、办公业 非 CBD 职能单位食品 金融 公共单位和团体组织服装 总部办公 居住家具 普通办公 批发汽车（包括零配件） 服务贸易 工业百货 运输 空置地杂货 公寓（暂住的住
5、宅） 停车 在 CBD 地区中，除了非 CBD 职能单位外，应由零售业和服务业、金融业、办公业两大CBD 职能板块所组成，缺一不可。而零售业可认为是中央商业职能，服务、金融、办公业则被认为是中央商务职能。相较而言，CBD 内部应突出中央商务的职能。3CBD 的结节性是否突出，即区位的经济性。结节点是指城市中那些具有聚焦性能的特殊地段。其结节性就是城市地域中某些地段对人流、物流、信息流的吸引和促进物质能量交换的聚焦作用。绝大部分城市是以城市中心点为圆心，同心圆式向外围延展。处于中心区位的结节点，通常是人流、物流、资金流、信息流集散最方便的地方。其交通设施密度大，集疏远能力也大，能高强度地集散人流
6、、物流。4CBD 形成与城市发展史密切相关。城镇中传统的商业中心有可能成为现代化的CBD，两者间存在着时空延续性。CBD 的成形都是在一定的经济、历史条件下有地方经济的自然发展逐渐形成的。此外，CBD 的发育还要看是否聚集了各个方面的人才；基础设施是否完备；是否有足够的国际影响力；是否有足够的经济实力，城市 GDP 超过 1000 亿元等标准条件。二南昌 CBD 建设的时代背景1CBD 在中国发展的内外因素。CBD 要在中国城市正常发育成熟，首先要看是否具备内外部环境。内部条件：城市规模和城市活动。城市规模是 CBD 发育的基础条件，即城市只有达到一定用地规模和人口规模后，方可能形成 CBD。
7、城市活动是 CBD 发育的必要条件。城市的经济活力主要体现对经济流的吸引力以及通过能量倍增后的辐射力。凡是经济活力较大的城市，其所服务的区域半径就大，对高层次的服务业的需求就大，CBD 商务功能的能级随之增加，从而使城市的商业中心有可能转化为 CBD。外部环境。首先是城市的开放度。开放能引进外资企业，从而需要服务于企业的更高层次的生产服务业。一个城市的开放度越高，经济活力越强，会输入国内外较先进的现代服务业。其次是城市行政中心的迁移。最后，城市的密集度以及城市在城市群中的地位也是影响 CBD 形成的因素。在城市高度密集的城市带和城市群中，城市的自组织系统与城市外部环境存在着一定的制约性。同时，
8、改革为 CBD 发展准备了制度基础，也是形成 CBD 的内部动力。国内许多特大城市先后把 CBD 规划列入城市总体规划内容，建设城市核心功能区，以期带动整个城市的经济发展，提高城市的综合竞争力。据统计，全国已有 26 个城市把 CBD 的规划和建设提到了议事日程，有的已经取得了明显绩效。与地区经济发展水平同步，CBD 的规划和建设在东部地区的特大城市中率先进行。从“十五”计划开始，城市化正式列为国家发展战略，进一步推动了全国各大城市的 CBD 建设。2CBD 入驻南昌，对区域经济产生重大影响。根据南昌市的城市规划，红谷滩 CBD 位于从“南昌市政府至八一大桥区域” ，面积约4 平方公里，总建筑
9、面积约 600 万平方米，由红谷滩中心区、凤凰洲片区、红角洲片区组成，其中红谷滩中心区是集商务、办公、信息、商业、文化、旅游、居住等多功能为一体的现代化城市核心区即中央商务区。南昌市将红谷滩及周边地区定义为具有高效率的商务功能区、最具活力的城市公共中心区和综合居住区。由于部分公共产品及配套设施建设周期较长 1，其发挥引领作用、聚集和发散效应值得期待。南昌市红谷滩新区建设商务金融、商业、学校、医院等五大生活配套项目，一是红角洲商业、文化中心项目，规划目标是建成以高层次商业娱乐、文化休闲为主的市级公共中1 南昌 CBD：孵化中的金蛋 ，http:/ “十里景观岸线”餐饮城项目；四是摩天轮项目；五是
10、凤凰洲商业街项目，建成后将成为区域商业中心 2。从区域位势看，红谷滩 CBD 位于昌九工业走廊南昌起始端，有利于形成区域经济比较优势、有利于产业结构调整，有利于改善投资环境和生活环境，促进“外引内联” ，可以促进生产与经营的有机结合，最终加快特定地区经济发展与经济开发的速度，形成新的产业结构和社会经济结构，对地区经济发展形成吸纳和辐射作用，有助于江西经济从中部地区崛起，从而打造成为华东商务副中心。三、南昌 CBD 的 SWOT 分析1、优势，即红谷滩 CBD 与南昌其他商业区相比所凸现的优势。“结节点”的区位优势红谷滩地处昌北，区位条件优越，交通便利。昌樟高速公路与昌九高速公路、316 和32
11、0 国道在此经过，拥有铁路、公路、附近昌北机场，腹地范围广阔。图一：南昌市红谷滩 CBD大致区域简图良好的公共基础设施，往西北是新建县高新开发区，往东南是南昌市海关码头及南昌旧城，拥有相当规模的商业设施和商品流通网络。拥有秋水广场，绿地和休闲用地多，有利于营造生态购物环境。并且，南昌市被评为世界十大动感都会、全国无障碍建设先进城市、全国卫生城市。有足够的经济实力，2006 年，南昌市 GDP 为 1184.57 亿元，比上年增长 15.2%。城市人口 214.52 万人，建成区面积 210 平方公里，市民年人均收入首次超过了 1 万元 3。2劣势红谷滩 CBD 离开老城区另起炉灶，导致人气不足
12、；尚没有足够的国际影响力，现有商业商务活动档次低，布局混乱。其经济状况和未来发展趋势还有待于进一步提高其国际影响力，产生更大的集聚效应。未处于资金流、信息流和物流的核心位置，交通流量小，尽管选址合理，但是交通枢纽布局不太人性化，有待改善；没有聚集各个方面的人才。市民对 CBD 建设概念认识不足。CBD 看作商业区或商务区都是片面的，房地产商炒作概念，并不在意真正意义上的 CBD。竞争力不强。3机会行政中心迁至红谷滩。红谷滩 CBD 具有良好生态环境和居住条件，并有着优越地理位置。为了改变昌南、昌北城区布局“同等不同步”的现象，南昌市从平衡两城区政治分量入手，将市委、市政府等搬到红谷滩新区，通过
13、转移政治中心来平衡旧城和新城分量，以产生开发建设的示范效应和投资效应。2 熊春瑜：“五大招商项目找“婆家” ，红谷滩将有 CBD”，信息日报，2004-10-01 3 南昌市 2006 年国民经济和社会发展统计公报，http:/ 106个项目已落户红谷滩新区。中国加入 WTO 后带来的机遇，如外资的加速流入、对外合作的范围的扩大等。红谷滩 CBD 的基础设施日趋完善。2005 年，红谷滩新区完成 10 个新建住宅小区的107 个生活配套项目建设，学校、商场、酒店，市民入住率提高。截至 2006 年底，该区 10个楼盘的入住、装修户占总户数比例的 42，比年初增长了 10 个百分点， “人气等商
14、气、商气看人气”的节点正在逐步破解 4。4威胁来自南昌旧城商务区的竞争。南昌旧城拥挤着百万市民，尤其老城区 5 平方公里居住了 40 多万人，产生了极大的负面效应；来自体制、机制上的制约，条块分割，协调困难。如单位搬迁等。资金筹措难度大，资金缺口大。五结论：南昌 CBD 未来展望CBD 作为城市中央商务区的概念是指城市综合性经济活动的中枢。 “一江两岸，跨江发展”的战略，促进了南昌城市化的进程，CBD 则将促进南昌区域经济快速发展。CBD必需科学的规划。CBD 核心的运作是大型企业，最重要的是金融企业。无论是商务功能还是金融功能，除企业外，还必须有相关为生产服务的企业群支撑。如金融企业，必须有
15、会计、审计、律师事物所、投资公司给予支持，而作为一个整体的商务功能区必须要有配套服务。因此，CBD 的建设是需要具备一定的硬件和软件环境才可以进行，否则会导致CBD 项目建成后的空间萎缩。南昌 CBD 的规划和建设周期漫长，必然要依靠自身特点，借鉴国内外先进城市 CBD 建设的经验教训，减少 CBD 同构化和盲目化、交通组织的无序化，其中，重量级、核心级企业群的引进十分重要。南昌市红谷滩 CBD 的构建，必须清晰认识 CBD 职能结构。首先要杜绝 CBD 建设的错误发展倾向。城市商业中心误解成 CBD。CBD 的形成还是需要众多因素的配合才行。如果 CBD 的商业和商务两大功能要素关系处理欠当，就会给 CBD 的建设带来负面影响。其次 CBD 项目开发也不是房地产项目开发。将 CBD 土地用作房地产开发是一种短视行为，对 CBD 核心功能区的持续发展极为不利。红谷滩 CBD 建设将形成具有较强集聚、辐射能力的区域增长极，从而带动南昌仍至地区经济发展，提高南昌市的竞争力和枢纽地位。可以预见，在不久的将来，一个现代化的南昌将展现在世人面前。参考文献1高洪深，区域经济学M，中国人民大学出版社， 20022陈瑛，城市 CBD
