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1、1佛山市南海区鄱阳东路吉盛南粤酒店改造计划一、背景：该酒店已营运了好几年，据说前几年生意还不错，但是去年就不大好了，亏本也很厉害。今年初与乾豪酒店的老板合作，大大装修了一番，还加装了一台新电梯（旅游光观梯） ，约 300 万元。重新开业一个月又关门大吉。现通过以前该酒店的老板，与市场管理处协商，以老执照新面目，将该酒店接手过来，重新签订租赁合同。二、目标：整体改造，分租经营，使之成为综合性百货、服装、饮食大楼。三、可行性：（1）优势：1、酒店地处黄岐的区域商业中心。2、酒店右接广佛路，左连黄岐的商业中心大街，人流量大。3、酒店后面是黄岐最大的肉菜市场，酒店、宾馆、商店、食肆、夜总会、娱乐场所比
2、较多和集中。4、原本是酒店，改造起来比较容易。（2）劣势：1、离商业中心步行街有一点距离，租金价格不能对比。2、该区域主要是外来人口，购买力相对较低。四、项目组合：（1）多元经营，整体改造，分租经营。（2）计划：1、一楼改造成百货、服装商场。2、二楼保留酒店经营。3、三楼改造成宾馆。4、四楼改造成露天清吧。5、广场做停车场、夜宵。五、运营收益：（1）场地出租租金：第一层租金：710 米 2，160 元/米 2，金额：113600 元/月。加 10%面积：781 米 2，160 元/米 2，金额：124960 元/月。第二层租金：1500 米 2，80 元/米 2，金额：120000 元/月。加
3、 10%面积：1650 米 2，80 元/米 2，金额：132000 元/月。第三层租金：1310 米 2，30 元/米 2，金额：39300 元/月。加 10%面积：1441 米 2，30 元/米 2，金额：43230 元/月。第四层（天台）租金：1500 米 2，10 元/米 2，金额：15000 元/月。加 10%面积：1650 米 2，10 元/米 2，金额：16500 元/月。第一层至第四层租金：316690 元/月。2（2）管理费：一楼 781 米 2，10 元/米 2， 7810 元/月。二楼 1650 米 2，8 元/米 2，13200 元/月。三楼 1441 米 2，5 元/
4、米 2， 7205 元/月。四楼 1650 米 2，3 元/米 2， 4950 元/月。合计：33165 元/月。（3）进场费：一至二楼商场面积 781 米 2 + 1650 米 2 = 2431 米 2。500-3000 元/米 2，平均按 1500 元/米 2计算：1500 X 2431 = 3646500 元。（4）其他收益（如广场租金、广告租金等）不好计算，也不是固定收益，故不在这里显示。（5）场地租金：316690 元/月 + 管理费：33165 元/月 = 349855 元/月。六、运营成本：（1）承付租金：第一层租金： 710 米 2，80 元/米 2，金额：56800 元/月。
5、管理费： 710 米 2， 5 元/米 2，金额： 3550 元/月。合计：60350 元/月。第二层租金：1500 米 2，30 元/米 2，金额：45000 元/月。管理费：1500 米 2， 3 元/米 2，金额： 4500 元/月。合计：49500 元/月。第三层租金：1310 米 2，20 元/米 2，金额：26200 元/月。管理费：1310 米 2， 3 元/米 2，金额： 3930 元/月。合计：30130 元/月。一至三层面积共计：3820 米 2。一至三层租金共计：128000 元/月，平均：33.51 元/米 2。一至三层管理费共计：11980 元/月，平均：3.14 元
6、/米 2。一至三层总金额： 139980 元/月，平均：36.64 元/米 2。（2）承付管理费用（管理人员工资、维修费用等）：采用管理处承包式，每月按场地出租租金总收入的 10%计提管理费用，另加管理费收益，即：31669 元/月 + 21185 元/月 = 52854 元/月。管理处人员组成：主 任：一名，工资 3500 元/月。副主任：一名，工资 3000 元/月。领 班：三名，工资 2500 元/月（管理、维修、保安） 。会 计：一名，工资 3000 元/月。出纳员：一名，工资 2000-2500 元/月。管理员：二名，工资 2000-2500 元/月。保安员：十名，工资 1500-2
7、000 元/月。电 工：一名，工资 2000-2500 元/月。合 计：二十名，工资总额：52000 元/月。七、利益：（1）一次性收益：3646500 元（2）收入：场地租金：316690 元/月 + 管理费：33165 元/月 = 349855 元/月。（3）支付：192834 元/月。（4）一至三层租金：128000 元/月，管理费共计：11980 元/月 ，管理、维修费用 52854 元/月。3（5）每月收益：349855 元/月 - 192834 元/月 = 157021 元/月。八、租期：（1）原二 OO 八年九月一日至二 O 一六年八月三十日，共计八年。第四年起，每年递增 6%。
8、（2）改二 O 一一年九月一日至二 O 二六年八月三十日，共计十五年。第四年起，每三年递增 10%。（3）以十五年计算，每月收益 157021 元，即：157021 元/月 X 12 月 = 1884252 元/年1884252 元/年 X 15 年 = 28263780 元28263780 元 + 3646500 元 = 31910280 元（总收益） 。九、天台设想：（1）办公室（自用） 。（2）公寓 31 间（自办） 。（3）主要为内部服务的酒吧、茶餐厅、咖啡厅（自办） 。（4）台球（出租场地） 。（5）儿童乐园（出租场地） 。（6）2000 米 2 X 10 元/米 2 = 20000 元/月
