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1、小户型全程推广方案之一！（竞标稿）城市星座”营销策划及销售代理竞标方案第一篇：营销策划推广方案一、 关于本策划推广方案的说明二、 项目自身特性分析三、 项目总体市场定位四、 项目核心推广理念五、 项目广宣策略纲要六、 项目营销推广活动纲要七、 项目整合推广概述八、 结束语第二篇：销售代理工作安排一、 不同阶段销售任务预测二、 销售价格承诺三、 销售现场构架及人员配置四、 销售队伍培训五、 销售作业流程第三篇：双方合作纲要：第四篇：公司业绩手册“城市星座”营销策划及销售代理竞标方案第一篇：营销策划推广方案一、关于本策划推广方案的说明房地产营销推广作为专业而系统的工作，需要有专业的公司根据区域市场
2、的发展变化，竞争对手的推广策略、项目的特性和进度制定实时的推广方案，才能真正将项目的策划、包装、推广、销售落实到实处。作为在项目正式启动、双方在正式合作之前提交的竞标方案，我们认为希望通过本方案传递两个层面的意义：首先，公司对于本项目城市星座的重视程度。营销策划公司的实力对于项目运作的成功与否，当然意义至关重要；同时，公司对于项目的重视程度、公司在项目上投入的人力，也将影响项目运作的优劣。公司以公司最优秀的策划、广告、销售人员全面介入项目的运作，力争以最短的时间、最低的投入是先开发商的开发利润，同时，实现公司策划的价值。其次，公司对于本项目城市星座的思考和把握。思考，源于对市场、对项目、对消费
3、者的深刻了解；把握，建立在公司成熟的操盘理念和丰富的实战经验。在深入思考和全面把握的基础上，建立起我们对项目营销推广的总体构架，并在此基础上展开，形成相对系统的操作方案。在本报告中，所提交的策划方案，涉及到具体实施细则，暂不提供。并且，公司保留所提供各项方案的所有权和使用权。二、项目自身特性分析对项目特性的深入分析，有助于我们全面把握项目的独特之处，才能有的放矢，制定有针对性策划方案。对项目特性的分析，我们项目分别从项目所处的地段、交通、环境等外部条件以及产品本身的规划、户型、面积、配套等内在素质进行分析，并提炼出项目所独有的最具竞争力的地方，作为项目未来推广的支撑，为方案的制定打下良好的基础
4、。第一， “比邻财富新干线、静享繁华商业圈”的优越地段：优越的地理位置，是项目成功的先天因素。本项目位于长江日报路，武汉图书大世界隔壁。长江日报路，连接汉口地区两条主干道新华下路和建设大道，全长仅 2000 多米；“比邻财富新干线、静享繁华商业圈”是对项目地段优势的最好概括，也决定了在未来的推广过程中，地段，将成为项目的一个重要的卖点。第二， “与空间博弈，与时间赛跑”的交通干线：交通，其实是地段的第一衍生物。对交通条件的描述，我们重点关注直接影响业主生活的市区交通状况。项目同时拥有两条交通干线的公共交通，统计表明，总计 16 条公交线路足以保障小区未来的业主出行方便快捷。业主在这里，空间距离
5、不再是一种束缚，时刻走在时间的前面。具体公交线路收发班时间及起止线路如下表（我们将经小区门口的线路单独列出）：第三， “百分百事业，百分百享受”的生活环境：环境，是地段的第二衍生物。环境，从表面上分析，所包含的层面极其广泛，诸如自然环境、科技环境、人文环境等等。但是对于个人而言，从本质上讲，就是生活环境。 “环境造就人”早已成为至理名言。对于本项目，生活环境最大特点在于同时兼顾从事业和享受两个生活中最重要的方面：首先，百分百事业：事业，是奋斗的动力。建设大道是武汉市金融产业（银行、证券） 、文化产业（报社、杂志、广播电视） 、新兴产业等最为密集的区域，也是符合目标人群创业喜好，最具有创业前景的
6、区域。以“百分百事业”描绘潜在业主的工作状态，更容易引起共鸣；其次，百分百享受：享受，是生活的乐趣。长江日报路、建设大道、台北路等历来是武汉休闲生活的亮点之一。诸如蓝色天空、红色恋人、名典咖啡、楚韵音乐厨房、POLKA 酒吧、海洋之星、心海岸咖啡、典籍咖啡语茶、浪淘沙清浴健身中心、黄地艺术咖啡厅等休闲娱乐场所密集，生活享受自在其中。第四，户型与面积比例分析：小户型、小面积为主的分配比例，已经充分说明：项目的目标客户必须锁定在年轻一代，年龄在 2535 岁之间，大专以上学历，工作收入比较有保障，渴望独立生活，但经济能力不足以购买目前的主力形态的商品房，一房或小二房是他们的最佳选择。在后面的市场定
7、位描述、核心推广理念以及广告、活动等方面的策划过程中，将紧紧围绕这一部分人的心理需求和消费习惯进行操作。三、项目总体市场定位在项目进入市场推广阶段，项目的市场定位，确切说，应该是市场定位的描述，其作用在于两个方面：首先，对于开发商而言，需要明确的自己的项目在区域市场的地位，在市场推广中如何通过明晰的市场定位吸引目标消费者，在市场竞争过程中如何通过独特的市场定位打压竞争对手；其次，对于消费者而言，在选购的过程中，如何清楚的描述自己所选中的项目。基于市场定位的目的，结合项目自身的特性，我们从两种不同的方向对项目的市场定位进行描述：第一种方向：财富新干线自由空间财富，永远是现代社会关注的焦点所在。建
8、设大道是武汉市政府重点规划建设的“金融一条街” ，建设大道分布着武汉市商业银行、交通银行武汉分行、中信实业银行武汉分行、中国信合武汉分行、中国人民银行武汉分行、建设银行武汉分行、华夏银行武汉分行、招商银行武汉分行等近 10 家银行的武汉分行，是武汉市“最富有”的城市主干道，堪称武汉市的“财富新干线” 。在市场定位的描述中，提出“财富新干线”的概念，表明了项目的独特的地理位置；自由，同样受到现代人，尤其是项目目标消费群青年时尚人群的崇尚，并且，永远身体力行。项目在无论是在地段、交通、环境，还是户型、面积等方面的特性，都符合了年轻人崇尚自由的心理需求。同样，在市场定位的描述中，提出“自由空间”的概
9、念，迎合目标客户的心理。第二种方向：武汉第一小资生活空间。六、项目营销推广活动纲要如果说，广告对于项目推广的作用，是“扫射” ；而推广活动，则可以称之为“点射” ，精确锁定项目的目标消费群，以活动聚集人气，并通过活动内容来传递项目的特性和项目所代表的生活，通过兜售生活方式、兜售生活梦想达到销售促进的作用。结合项目的定位和目标客户群的特性，我们提出活动的若干主题，以作为未来推广活动的指导性方向：1、 主题（一）：武汉小资 LOGO 选拔赛概 述：21 世纪是一个品牌的时代，崇尚名牌，追求名品；小资，作为现代社会新兴阶层，并没有明确的定义，但是，小资却有许多标志性的心理和习惯，我们称之为：小资LO
10、GO。与媒体合作，开展武汉小资的 LOGO 选拔赛，必定吸引众多的目光，为下一步项目推出造势。2、 主题（二）：“武汉小资之最”评选：概 述：泡吧，几乎是小资生活的象征。与媒体联合，对武汉的酒吧、迪吧、咖啡厅、西餐厅等小资生活场所进行评选，评出“武汉小资之最”的十大场所，将项目本身与时尚之所联系起来，强化项目的“武汉第一小资空间”的形象；并且，几乎所有的人在消费的同时，都会接触项目本身，是一个极佳的传播渠道。3、主题（三）：游戏精英总动员：游戏，在韩国已经成为一种产业，总产值超出了其工业创造的价值；国家信息产业部已经确定在未来的数年内，发展中国的游戏产业，并且，武汉的游戏产业走在全国游戏业的前
11、列。据报载，在武汉，游戏玩家已经达到 30 多万人，包含了众多的白领人士。以游戏作为媒介，聚集项目的目标消费人群，极富号召力。4、主题（四）：网络生存大赛：概 述：互联网，已经深刻改变了我们的工作方式和生活习惯；网络，也已经成为现实生活之外的另一个重要的世界。以“网络生存”为主题，面向全市招募选手，进行比赛；5、主题（五）：自助式旅游：概 述：旅游，或者野营，已经成为时尚人士的最爱，成为他们的必修课。选择合适的目的地，以自助的方式开展旅游，并在网络、报纸上开辟专栏，对活动内容进行全程追踪报道。6、主题（六）：家居（。 。 。 。 。 。 ）DIY：概 述:DIY 已经成为时尚人士的一种生活方式
12、。在项目推广的后期，在室内装修过程中，以 DIY 的方式进行操作。七、项目整合推广概述项目的整合推广包括了“定位包装推广销售”四个层层递进的环节，在前面的报告中，我们分别对项目的市场定位、广宣策略、活动策略进行了全面的分析。下面，就项目的推广要素进行整合，形成完整的整合推广方案。1、纲举目张项目整合推广主线“纲举目张” ，只有明确项目整合推广的主线，才能在实际操作过程中，严格按照既定的策略执行，才能发挥策略的作用。城市星座的整合推广主线，可以概括为：以报纸广告为脉，提高城市星座的知名度，建立项目的品牌形象；以星座联盟城市生活读本为经，锁定目标客户群，全面阐述项目的卖点；以活动聚集人气，传递项目
13、信息；所有广告、活动都紧紧围绕推广的核心现场销售展开。2、张弛有度项目全程整合推广操作纲要（1） 项目整合推广阶段划分(表格无法粘贴 )（2） 不同阶段整合推广综述在上面推广阶段划分的同时，我们对不同推广阶段的工作，对不同阶段的主要工作进行了初步分析，在实际市场推广阶段，面向市场的总体推广实施方案（纲要）为：第一阶段：内部认购期 2 月 14 日4 月 26 日（周六）内部认购期的时间开始于 2003 年的情人节，同时也是农历元宵节前夕，新的一年的工作即将开始，每个人，对未来的规划，在这一阶段，将得以正式开始；而且，刚刚经历了春节电视晚会的轰炸，报纸在此时，将得到很高的关注程度。同时，内部认购
14、期的时间长达两个半月，主要目的在于为项目的正式开盘销售，进行蓄势。城市星座，作为崭新的物业，需要经过市场的充分预热，以在市场上提高知名度，蓄积人气，为开盘旺销打下基础。 广告造势： 主题（一）：在城市的天空，寻找属于自己的星座传递信息：城市星座，财富新干线自由空间，即日起接受内部认购咨询、预定登记。星座联盟城市生活读本即将登场，招募会员，免费赠阅，欢迎莅临现场登记。时间：2 月 13 日 武汉晨报。武汉星期五版面：1/2 版（整版） 版面的大小，视市场的竞争激烈程度而定，原则是：力求轰动，一炮走红。说明：在情人节前发布以“爱情” 、 “自我”为主题的广告，项目正式亮相，必将引起极大轰动，可以迅
15、速提高项目的知名度。同时，为避免内部认购期间，由于时间关系而造成的客户流失，以星座联盟城市生活读本的发行赠阅为纽带，巩固前期咨询登记客户，而且，高品质的刊物还能起到口碑相传的效果。主题（二）：2003，恋上城市的天空传递信息：城市星座，财富新干线自由空间，内部认购空前热烈，开盘前优惠政策持续进行，欢迎莅临现场咨询。武汉小资 LOGO 选拔赛鸣锣开赛，详情请见。 。 。 。以及星座联盟城市生活读本 。星座联盟城市生活读本创刊号面世，免费赠阅工作全面展开，亲临现场有意外喜悦。会员招募进行中。时间：3 月 14 日 （周五）版面：1/2 武汉晨报武汉星期五说明：以推广活动“武汉小资 LOGO 选拔赛
16、”的开赛、 星座联盟城市生活读本的创刊为契机，进行广告造势，聚集客户资源，同时，保持适当的出境率，保持内部认购期市场的恒温效应。 活动推广：主题：城市星座武汉小资 LOGO 选拔赛时间：3 月 14 日4 月 26 日说明：与媒体（建议：武汉晨报武汉星期五；武汉 ELONG 网站）合作，以“小资”这一时尚的话题引起社会的关注。实施方案略。 现场销售：任务：接受电话咨询登记、现场咨询登记；接受星座联盟城市生活读本赠阅登记工作；现场销售人员磨合与提高性培训；第二阶段：开盘期 4 月 26 日5 月 8 日项目的各项证件完备、工程形象基本确立，正式开始销售。 广告造势开盘广告（一）：城市生活宣言传递信息：城市星座内部认购期圆满结束，4 月 26 日正式开盘销售，开盘当天认购可获超值大奖；“城市星座开盘典礼暨城市星座武汉小资 LOGO 选拔赛决赛及颁奖仪式”隆重举行，亲临现场感受武汉最
