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1、淄博市污水处理公司土地价格评估分析摘要 ：以淄博市污水处理公司土地价格评估为例，分析了国有企业改制中划拨土地的处置方式。重点分析了估价对象的用途设定及价格内涵界定，并指出土地评估操作中应注意准确确定评估范围、合理选择估价方法，正确计算估价结果。关键词：土地出让 设定用途 地价定义 估价方法一、背景及估价目的淄博市污水处理公司成立于 1989 年，分南北两个厂，占地 186577.0 平方米，全部为划拨土地。随着公用事业改革的深入，淄博市污水处理公司拟进行企业改制。淄博市环保局委托淄博市地价所对淄博市污水处理公司位于淄博市张店区张南路东侧和淄博市高新技术产业开发区铭波路 9 号的两宗国有土地使用
2、权进行评估，为淄博市污水处理公司办理土地手续及显化国有土地资产值提供客观、公正、合理的地价依据。二、国有企业改制土地处置（一）企业改制的概念及特点 地价评估关系到国有企业改制能否收到实效，具有较强的政策性、社会性。土地评估的合理与否，关系到国有企业能否顺利转制，改变过去的经营模式，成为适应经济高速发展的现代企业。土地资产值过高，必然造成国有资产的份额增大，投资回报率下降，增加企业负担，影响投资者的积极性。相反如果评估值偏低，则会造成国有资产流失，弱化国家土地所有权在经济上的体现。长期以来，国有企业使用土地主要是国家以行政划拨方式予以配置，企业无偿、无限期使用，国家作为土地资产的所有者的权益难以
3、实现；就财产性质而言，由于划拨土地使用权不属于企业自己的财产或国家授权其经营管理的财产，企业作为土地使用权人无法处分和独立支配土地资产，国家和企业在有关土地上的权利、利益和责任很不明确，形成事实上的土地产权关系不清，这与建立现代企业制度的基本要求极不适应。因此，在国有企业改制中必须结合国有企业的不同形式，采取不同方法处置土地资产，对土地产权进行重新界定和调整。通过建立科学、新型的土地产权关系，确保改制企业改制成为现代化企业。(二)土地资产处置方式土地资产处置是指在国有企业改制中，对企业原使用的划拨土地使用权按照一定方式和原则进行处置。根据企业改革的不同形式和具体情况，国家可分别采用如下几种方式
4、予以处置。1、土地出让 现有使用划拨土地使用权的企业通过补办出让手续，补交出让金取得出让土地使用权。土地在出让期限内成为企业法人财产，企业可以自主经营土地，有权依法进行转让、出租和抵押等。以出让方式处置土地使用权，可以十分清晰地确定国家和企业的土地财产关系，不仅保证国家的财政收入，而且对企业转变为现代企业起积极促进作用。2、土地租赁 国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同，签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理登记和变更登记手续。租赁土地上
5、的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。 3、土地作价出资(入股) 国家以土地使用权作价出资 (入股)，是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地的行政管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司及组建企业集团的，涉
6、及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地行政主管部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资(入股)方式处置。4、授权经营方式 国家根据需要，可以一定年限的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设定的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。国有土地使用权授权经营，由国家土地行政主管部门审批，并发给国有土地使用权经营管理授权书。被授权的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资(入股)或租赁等方式配置土地，企业应持土地使用权经营管理授权书和有关文件，按规定办理变更土地登记手续5、保留划拨方式 企业改
7、制改革涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外； 国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业； 国有企业改造或改组为国有独资公司的。 以上第项保留划拨用地方式的期限不超过五年。本次评估根据估价目的及企业的实际情况，评估中将评估宗地设定为出让土地使用权，出让年期自评估基准日起 30 年。评估宗地无出租、转让、
8、抵押等他项权利存在。三、估价对象的用途和价格内涵界定（一）用途的设定。“设定用途”是指按照国家有关土地用途分类的规定，根据不同土地的利用特点和利用现状，设定待估宗地的土地用途。对于没有明确规划限制的改制企业用地应以现状用途为主；对于已有明确规划要求的用地则应以规划用途为主。同时土地用途名称应根据国家规范予以统一。对于一个企业中的局部用地应服从大的土地用途，如一个企业中的办公楼用地单独作为一宗地，土地的实际用途可能为办公，但在土地估价中，应考虑整个企业的生产经营情况及办公楼在生产经营中的作用，可把办公楼用地界定为工业用途。评估宗地 M1 位于淄博市张店区张南路东侧，宗地面积 13412.6 平方
9、米，所在区域属张店城区南郊南定工矿区域，是大型工业集聚区，作为污水处理用地不受规划限制，符合区域发展规划。评估宗地 M2 位于淄博市高新技术产业开发区铭波路 9 号，宗地面积 173164.4 平方米，所在区域属高新技术产业开发区北部，是工业集聚区，作为污水处理用地不受规划限制，符合区域发展规划。(二)地价定义根据土地评估的目的，按照城镇土地估价规程需要确定土地评估的地价定义。地价定义是对地价内涵的界定，对改制企业地价定义应包括评估基准日、设定用途、设定土地开发程度、设定土地权利、使用年期等内容，其中土地开发程度的设定最为复杂，目前对改制企业的土地开发程序主要设定为宗地内“几通一平”、宗地外“
10、几通”和宗地内平整、宗地内外“几通”和宗地内平整等，如果宗地内基础设施已计入其他资产，则可界定土地开发程度为宗地外“几通”和宗地内平整。如果宗地内基础设施没有计入其他资产，则可界定土地开发程度为宗地内外“几通”和宗地内平整。宗地 M1 及 M2 均形状较规则，地上主要建筑物为污水处理池、办公室等，地基承载力 15 吨/平方米 ，地势平整。区域产业聚集规模较高，环境质量一般，城市规划对评估宗地无特殊限制。宗地实际开发程度为红线内、外“六通一平”（即：通路、通电、通水、排水、通讯、通暖、场地平整），本次评估设定土地开发程度为红线外“六通”及红线内“场地平整”。此次评估的价格是指估价期日为二 OO
11、三年二月一日，污水处理用途，土地使用年期 30 年，土地开发程度为宗地外“六通”及宗地内“土地平整”条件下的国有土地使用权价格。四、土地评估操作中应注意的事项(一)要准确确定评估范围 在评估实践中发现，由于历史等原因企业的土地资产状况不明晰：有的有帐面值；有的无帐面值；有的是有帐面上反映，但权利人非资产占有方所有；有的因拆迁改造，土地资产已减少或没有，而产权未发生变更；有的为了联营合作，支付了部分土地投入成本，而未取得土地使用权等等。在这么错综复杂的土地资产状况下，如何准确地确定评估范围是评估工作的第一步。评估人员要与企业、上级主管部门、国有资产管理部门进行充分沟通，根据改制企业的土地处置方式
12、，遵循合法原则，确定与企业改制相匹配的评估范围，杜绝漏评、多评现象。 根据委托方提供的国有土地使用证 、评估宗地位置图、宗地平面图及相关附件，估价人员现场勘估资料，宗地 M1 东至南定镇马庄村耕地、西至张南路，南至南定镇马庄村耕地，北至排洪沟；宗地 M2 东至宝石镇小庄村土地、西至宝石镇小庄村土地、南至铭波路，北至宝石镇小庄村土地。(二)估价方法的选择 根据城镇土地估价规程通行的估价方法有成本逼近法、市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、收益还原法等。估价方法的选择一般是根据当地地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点及估价目的，土地用途以及收集的资料综合分析后，选择两种或两种以上常规土地估
13、价方法，评估出出让土地使用权价格。估价对象位于淄博市张店区山泉路东侧和淄博市高新技术产业开发区铭波路 9 号，考虑评估对象为污水处理用地，而该区域内新增建设用地资料较多，通过实地调查可获得较准确的资料，故选用成本逼近发进行评估；同时评估两宗地处于淄博市城区及乡镇政府驻地基准低价划定的城区基准地价二级区域内，故同时选用基准地价系数修正法进行本次评估。成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：土地价格土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益。通过对评估宗地所在区域周围土地
14、利用情况调查，评估宗地所处区域农用地利用现状均为耕地，此次采用成本逼近法评估宗地时，以新颁布的土地管理法、山东省及淄博市有关文件为依据，按照新增建设用地征用耕地的收费标准确定有关费用。根据淄博市人民政府办公厅淄政办发（1998）110 号文件公布的淄博市城区及乡镇政府驻地基准地价分为商业、住宅（办公）、工业三种用途，七个级别。二级基准地价的内涵为:估价期日为一九九八年七月一日，土地开发程度为红线外“六通”及红线内“场地平整”条件下该级别的平均地价，其使用年限为工业用地的法定最高年限 50 年。根据城镇土地估价规程与淄博市张店城区土地定级技术报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：宗
15、地地价（基准地价+K3）K1K2(1+K)式中：K1期日修正系数K3开发程度修正值K2土地使用年期修正系数K影响地价区域因素及个别因素修正系数之和宗地处于淄博市城区及乡镇政府驻地基准地价划定的城区基准地价二级地区域内，基准地价为 260 元/平方米。（三）估价结果的确定估价结果的确定与估价目的、估价方法的选择、土地资产处置方式等有关，要根据估价对象特点综合确定。估价结果可以取几种方法的平均值、众数等，也可以一种方法的评估结果为主，尤其在采用两种方法比较困难，或另一种方法的采用依据不是很充分的情况下，以一种方法的结果为准。则可以解决两种方法的结果相差较大情况下土地结果确定的问题。运用成本逼近法测算的地价M1 宗地 580.54 元/平方米，M2 宗地 541.45 元/平方米，两种方法测算的结果基本接近。淄博市城区及乡镇政府驻地基准地价是 1997 年 8 月修订，因时间久现势性差，已不能准确反映当前地价发展水平。成本逼近法测算过程中的相关数据为调查获得，有较强的现势性，故本次评估采用成本逼近法评估结果作为评估宗地的最终地价。参考文献1姜国群，张爱国 ；淄博市污水污水处理公司国有土地使用权地价评估报告；20032张统生 ； 国有企业改制中的土地处置方式与评估；国土资源；2006(1).
