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1、1xx 实 验 楼物 业 管 理 方 案编 号： NS/200401 版 号： 01 编 制： 审 批： （未经许可，不得翻印）深圳市 xx 物业管理有限公司二 00 四 年四月八日版号:1 修改状态:A第 1 页 共 2 页2日 期: 章节号 标 题 页 码0.0 物业管理方案封面（批准页） ( 1 )0.1 物业管理方案目录 ( 2 )0.2 物业管理方案说明 ( 1 )0.3 深圳市 xx 物业管理有限公司简介 ( 2 )0.4 公司营业执照 ( 1 )0.5 公司资质证书 ( 1 )0.6 ISO9002 质量体系认证证书 ( 1 )1.0 质量方针 ( 1 )2.0 管理目标 ( 2
2、 )3.0 组织机构及资源 ( 11)4.0 xx 实验楼实务管理 ( 27)4.1 员工培训 ( )4.2 楼宇入伙 ( )4.2.1 楼宇入伙程序 ( )4.2.2 入伙须知 ( )4.2.3 入伙流程图 ( )4.2.4 楼宇入伙应缴费用明细表 ( )4.2.5 入伙签认表 ( )4.2.6 装修申报表 ( )4.2.7 消防安全责任书 ( )4.2.8 业主公约 ( )4.2.9 楼宇入伙及装修工作流程. ( )4.3 小区日常事务管理 ( )版号:1 修改状态:A第 2 页 共 2 页3章节号 标 题 页 码4.3.1 保安服务 ( )4.3.2 消防管理 ( )4.3.3 保洁绿化
3、工作流程和质量标准 ( )4.3.4 公共设施日常维修计划及实施方案 ( )4.3.5 房屋本体共用部位日常维修养护计划 ( )4.3.6 接待业主投诉 ( )4.3.7 火灾和紧急事故处理 ( )4.3.8 收费及财务管理 ( )5.0 服务质量保证措施及法规要求 ( 3 )5.1 管理方式 ( )5.2 管理文件 ( )5.3 检测及评价方法 ( )5.4 物业管理法规要求 ( )6.0 xx 实验楼物业管理费用及效益测算 ( 4 )7.0 提请委托方解决的问题 ( 1 )8.0 与相关方的业务交往 ( 1 )4版号:1 修改状态:A0.2 物业管理方案说明 第 1 页 共 1 页日 期:
4、2004.4.8 xx 实验楼位于深圳市福田区保税区新桂花村，占地面积 12079M2，建筑面积 49466M2，绿化面积 4901M2，是由两栋 17 层和六栋 10 层组成的高、准高层混合型住宅小区。总户数为 306 户，已入伙 286 户，实际入住 230 户，停车位地下室 57 个，地上 60 个。该小区配备的机电设备包括：12 部三菱电梯、一台西门子发电机、二台 800KV 变压器和一台 600KV 变压器，消防和 给排水设备也一应俱全。小区配备的智能化设施包括：门铃对讲系统、闭路监控系统、IC 卡刷卡系统、红外线报警系统等。为了使 xx 实验楼的物业管理能够满足用户的需求，给住户提
5、供一个安全、舒适的生活环境，本物业管理方案严格按照深圳市 xx 物业管理有限公司现已实施的 ISO9002 国际质 量标准要求进行编制。由于时间仓促，加上对深大实验楼建筑情况了解甚少，我们在编写物业管理方案时，主要参照我司在中央花园和鸣翠谷的管理模式并借鉴港澳地区的先进经验。方案所述内容仅供参考，双方一旦签定物业管理委托合同，我们将尽快制定出符合深大实验楼要求的、更加切合实际的物业管理方案。5版号:1 修改状态:A0.3 深圳市 xx 物业管理有限公司简介 第 1 页 共 2 页日 期:2004.4.8 深圳市 xx 物业管理有限公司是深圳市老牌物业管理公司之一。公司从 1988 年开始从事物
6、业管理工作。目前公司持有深圳市住宅局颁发的甲级资质证书。公司现有员工 382 人，其中管理员工 82 名，大专及中级职称以上 56 人，所有管理员工均持有物业管理上岗证书；保洁员 67人及保安员 233 人均在上岗前通过了专业技术培训。公司下设总经理办公室、发展部、物业管理部、计划财务部、工程技术部、保安部、清洁绿化部。公司所管辖的小区分别位于深圳市南山区、福田区、罗湖区和宝安区，包括：鸣翠谷、银翠苑、润唐山庄、碧湖花园、鹏益花园、宝安大益广场、青海大厦、金稻田公寓、半岛花园 A 区、半岛花园 B 区、怡海花园、玉华花园、临园大厦、半岛大厦、海昌大厦、招北综合楼等 16 个小区，管理面积共计
7、80 万平方米。公司管辖的鸣翠谷、银翠苑为高科技智能化小区。它安装和使用了室内外防盗报警系统、紧急求助系统、出入口控制系统、可视对讲系统、煤气泄漏报警系统、闭路电视监控系统、小区外墙红外线保护系统、水、气远程抄表系统、背景音乐和广播系统。对于上述这些高科技智能化设施，公司管理人员经过认真的学习和实践，目前不但能熟练操作、使用和维护，而且还针对各小区不同的特点和要求总结出一套完整的智能化设施管理办法， 为今后接管智能化小区提供了宝贵的经验。经过几年的不断努力，公司所管辖的各个小区均获得了住户和发展商的一致好评，住户满意率不低于 98%。公司管辖的各小区、大厦多次获得深圳市优秀小区、大厦和安全文明
8、小区称号。1998 年 10 月，公司通过了 ISO9002 国际质量标准认证。6版号:1 修改状态:A0.3 深圳市 xx 物业管理有限公司简介 第 2 页 共 2 页日 期:2004.4.8 随着公司管理规模的不断扩大，加上其独树一帜的管理模式，公司总经理于 1998 年 5 月在深圳市物业管理协会第二次全体会员大会 上被选为常务理事。展望未来，公司全体员工将一如既往地秉承“敬业、奉献、创新” 的企业精神，始终坚持“ 用户至尊，服务至上 ”的企业宗旨，针对新接的高档小区管理难度大、住户要求水准高等特点，在全面实施 ISO9002 国际质量标准管理的基础上，进一步推出一系列星级酒店式的便民服
9、务项目，以便让所有住户更加称心、满意，让 xx 物业公司的物业管理工作早日迈上新的台阶。7版号:1 修改状态:A1.0 质量方针 第 1 页 共 1 页日 期:2004.4.8 1.0 质量方针1.1 深圳市 xx 物业管理有限公司的质量方针是为用户提供：安全、舒适、清洁、 优美、便利的生活和工作环境。1.2 本公司的质量管理和质量保证活动是建立在以“预防为主” 的基础上，并与公司管理体系相一致，它基于：1. “用户 至尊，服 务至上” 的服务宗旨。2. “敬业 、奉献、创新”的企业精神。3. 实行“先培训后上 岗” 使每一个员工 对公司的质量方针和工作要求及用户的需求有足够的了解，明确自己的
10、工作对公司的整体服务水平将产生影响，确保公司的信誉和使用户满意。4. 合理的收费。5. 符合政府法规、法律的要求。8版号:1 修改状态:A2.0 管理目标 第 1 页 共 2 页日 期:2004.4.8 2.0 管理目标序号指标名称相关评分 标准及指标计划 指标管理指标实施措施责任部门责任人1 房屋完好率 98% 98%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施。管理员2房屋零修、急修及时率95% 95%接到维修通知10分钟内到达现场，及时完成并建立回访档案记录。维修工3维修工程质量合格率95% 95%分项检查，一步到位，并进行回 访制度，以确保维修工程合格，满
11、足用户需要。维修工4 管理费收缴率 95% 95%按照规定收取，不擅自提高收费，使管理 费取之于民，用之于民。收费员5 绿化完好率 98% 99%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档 记录确保大厦公共绿化无破坏、无践踏，无黄土裸露现象，发现问题立即修复。绿化工6 清洁、保洁率 99% 99%落实责任人进行24小时保洁工作，实行巡查制度，建档记录，确保小心内垃圾日产日清，空气清新。清洁工7道路完好率及使用率90% 99%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档 记录确保道路完好。管理员8化粪池、雨水井污水井完好率99%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档 记录，确保沟、渠完好，并定期疏通，清理。管理员9排水管、明暗沟完好率98%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档 记录，确保排水管畅通无阻、无塌陷。管理员10 路灯完好率 85% 95% 落实责任人，实行巡查制度，建档记录，确保路灯无损、正常使用并进行定期清洁。 管理员11 停车场、单车棚完好率 100% 落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档 记录，以确保设施完好，方便使用。 管理员12 公共文体设施、休闲设施
