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1、冯健华因与林培菲房屋买卖合同纠纷案中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2011)穗中法民五终字第 1070 号上诉人(原审原告、原审反诉被告）冯健华。委托代理人吴绮玉。被上诉人(原审被告、原审反诉原告）林培菲。委托代理人盘瑞华，广东海印律师事务所律师。原审第三人广东合富房地产置业有限公司。法定代表人扶伟聪，董事长。上诉人冯健华因与上诉人林培菲房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2010）天法民三初字第 288 号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2007 年，林培菲与广州中海地产有限公司（简称“中海公司”
2、）签订商品房买卖合同（合同编号：200706049739），林培菲向中海公司购买天河区珠江新城中海璟晖华庭第 A1 幢 32 层 3201 房（测绘地址：天河区猎德大道 33 号之一 3201 房，简称“涉讼房屋”），房屋建筑面积 159.83平方米，总房价 2853816 元；林培菲自合同签订暨网上备案之日起即日内支付全部购房款的 30.3%即 863816 元，剩余房款 1990000 元于 2007 年 7 月 29 日前申请办理银行按揭手续；中海公司应于 2008 年 6 月 30 日前将房屋交付林培菲使用。2009 年 11 月 14 日，经原审第三人广东合富房地产置业有限公司（下简
3、称合富公司）提供居间服务，冯健华（买方）、林培菲（卖方）、合富公司（经纪方）三方签订房屋买卖合约，约定：冯健华向林培菲购买涉讼房屋（预售合同编号 200706049739），房屋建筑面积 161.7748 平方米，成交价3250000 元。卖方保证所填写和提供的有关该物业的产权权属情况均真实合法，保证对上述物业享有完整所有权，且没有侵犯第三人权利。该物业以现状按套售予买方，有家私电器（详见家私电器清单）、带租约（买方同意连同现有之租约一起购入该物业，卖方须协助买方与租户签订新的租约）。卖方、买方应分别向合富公司支付中介费 48750 元、16250 元。买卖双方有以下情形之一的，即视为违约，守
4、约方有权解除合同，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的 10%作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）签约后一方拒绝出售/购买该物业（4）在守约方、有关政府部门、银行等其他机构或经纪方发出关于办理本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时。部分定金 100000 元，买方应在签署本合同同时支付，定金余款 500000 元买方须在 2009 年 12 月 1 日前支付；卖方应在房产证出证后五日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后 7 日内提供齐全办理银行贷款所需资料。买卖双方应在签署本合约同时授权经纪方推荐的按揭机构“广州保来理财顾
5、问有限公司”办理转按手续及交易过户手续，并向银行申请 20 年 2270000 元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。首期楼款 380000 元买方在递件日前直接支付给卖方。三方约定的其它事项：买卖双方明确知道该物业在办理房产证当中，买卖双方均同意在该物业出房产证涂销归档 15 天内办理银行按揭和房管局的相关手续。由于该物业带租约出售，买卖双方均同意卖方收齐定金后该物业的租金由买方收取；卖方同意买方在定金中扣除二个月的按金。如果卖方违约，则卖方双倍定金赔偿买方；如买方违约，则卖方没收定金。卖方同意收定金后将该物业的产权资料交由经纪方保留。收楼前的所有费用均由买方支付，包括维修基金和补面积差
6、，此价格已包含房屋内 5 台空调。该合同首页注明林培菲的通讯地址为“广州市白云区富园路 34 号 1405 房”，合同并约定本合约首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知，否则一经正常投递则视为送达。上述合同签订当日，冯健华通过林培菲在深圳发展银行广州珠江新城支行账号 10010527069201，向林培菲转账支付定金100000 元，林培菲开具收据给冯健华。2009 年 11 月 25 日，冯健华按“广州市白云区富园路 34 号 1405 房”的地址，两次通过 EMS 特快专递向林培菲发出告知函，函称：根据合同约定，剩余定金 5000
7、00 元须在 2009 年 12 月 1 日前支付，现我方已准备好定金将提前支付给你，但无法和你取得联系，请你尽快和我或第三方合富公司联系，办理收取定金余款的相关事宜，以免耽误时间，造成不必要的损失。同日，冯健华通过 EMS 特快专递向合富公司发出告知函，称其已准备好剩余定金 500000 元并将提前支付给林培菲，请该司尽快和林培菲联系，办理收取定金余款的相关事宜。2009 年 11 月 26 日，合富公司向林培菲发出通知函，称：其收到冯健华的告知函一份，现通知你方收到本函后五日内与该司经办人联系，就本次交易的相关事宜与冯健华及该司进行协商。2009 年 11 月 30 日，冯健华再次向林培菲
8、发出告知函，内容与前一份一致。2009 年 12 月 8 日，林培菲丈夫李瑞渠向合富公司发出通知，称：一、2009 年 11 月 14 日冯健华、林培菲及合富公司签订的房屋买卖合约违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。二、退一步讲，即使房屋买卖合约有效，因冯健华未能依约在 2009 年 12 月 1 日前支付 500000 元定金，构成违约，因此林培菲有权解除合同并保留追究冯健华的违约责任。2009 年 12月 11 日，合富公司向冯健华发出通知函，将李瑞渠上述通知转告冯健华，并通知冯健华在收到本函后五日内与该司经办人联系，就本次交易的相关事宜与冯健华及该司进行协商。2009 年 12
9、 月 16 日，冯健华向合富公司发出告知函，称：收到该司 12 月 11 日的通知函。此前我方已向该司发函，多次要求该司尽快与林培菲联系，办理有关支付款项事宜，同时我方也向林培菲发出催收函，但林培菲故意回避，不履行合同，现向该司及林培菲严重声明：一、三方签署的房屋买卖合约合法有效，不存在合同无效的要件。二、我方无违约行为，是林培菲故意毁约，林培菲无权解除合同。三、林培菲必须履行合同，否则要承担相应的违约责任。请该司尽快和林培菲协商，办理履行合同的相关事宜，否则我方将采用法律途径维护自己的合法权益。2009 年 12 月 28 日，冯健华以林培菲的行为构成违约为由，向原审法院提起诉讼，要求法院判
10、令：1、双方签署的房屋买卖合约合法有效。2、林培菲按约定履行合同。3、本案的诉讼费由林培菲承担。林培菲提起反诉，请求法院判令：一、解除双方于 2009 年 11 月 14 日签订的房屋买卖合约。二、我方返还冯健华定金 100000 元。三、冯健华承担本案诉讼费用。原审审理中冯健华提供查询帐户基本信息一份，显示林培菲上述深圳发展银行广州珠江新城支行账号 10010527069201 已销户，最后交易日为 2009 年 11月 17 日。拟证明林培菲故意取消交易账号，刻意回避，导致合同无法履行。冯健华另提供其在深圳发展银行广州分行营业部的存折一本（账号10010446035101），显示在 200
11、9 年 11 月 25 日该账号存款余额为 1073196 元，11 月 27 日账号存款余额为 556266 元。经质证，林培菲认为上述查询帐户基本信息无任何单位公章，对其真实性、合法性、关联性均不予确认；对存折的真实性无异议，但认为与本案无关。在 2010 年 4 月 23 日第一次庭审中林培菲述称其已将涉讼房屋另行出售给案外人，案外人已实际入住。鉴于此，庭后冯健华向原审法院申请变更诉请，要求解除双方合同，林培菲退还定金 100000元，林培菲按约定支付违约金 500000 元。对此林培菲认为，根据相关法律规定，变更诉请应在一审辩论终结前提出，但冯健华上述申请已超过法律规定的期限，故不同意
12、冯健华上述申请。原审法院经审查，认为上述申请并无不当，同意冯健华变更诉请，并于 2010 年 11 月 1 日第二次公开开庭审理本案。在第二次庭审中，林培菲称其另行出售涉讼房屋的价格为 3200000 元，但未提供证据证明。冯健华则称，林培菲在我起诉前已另行出售，且成交价远高于本案合同的成交价；当时我也愿意加价购买涉讼房屋，但林培菲不同意。原审法院认为：双方就买卖涉讼房屋而签订的房屋买卖合约是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。合同签订当日冯健华支付定金 100000 元，合同约定剩余定金500000 元在 2009 年 12 月 1 日
13、前支付，冯健华提供的证据证明其已准备好上述款项，具备支付能力，冯健华并向林培菲及合富公司发函，要求林培菲办理收取定金余款的相关事宜。以上事实表明冯健华的履约态度是积极的，且已尽必要的通知义务。相反，冯健华提供的查询帐户基本信息显示林培菲在 2009年 11 月 17 日将其收款账号销户，导致冯健华无法转账支付剩余定金；林培菲丈夫李瑞渠 2009 年 12 月 8 日发给合富公司的函件中指出合同无效，冯健华未按合同约定支付定金，构成违约，显无事实和法律依据；庭审中林培菲承认其已将涉讼房屋另行出售给他人且已交付使用。以上事实充分说明，林培菲拒绝履行合同，其行为属于恶意违约，并直接导致冯健华签约目的
14、无法实现。本案中双方均要求解除合同，原审法院予以照准。合同解除后，林培菲应将其收取的 100000 元定金退还给冯健华。广州市商品房价格上涨是不争的事实，林培菲称其另行出售的价格为 3200000 元，显与常理不合，原审法院不予采信。原审法院有理由相信林培菲另行出售涉讼房屋是为了牟取更高的经济利益，林培菲应对其恶意违约行为承担违约责任。合同约定卖方拒绝出售房屋的，买方有权要求其按合同成交价 3250000 元的 10%予以支付违约金。综合本案案情，原审法院判令林培菲按此标准向冯健华支付违约金 325000 元。冯健华要求林培菲支付违约金 500000 元，理据不足，原审法院不予支持。综上所述，
15、原审法院依照中华人民共和国合同法第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款的规定，原审法院作出判决如下：一、解除冯健华、林培菲于 2009 年 11 月 14 日签订的关于广州市天河区珠江新城中海璟晖华庭第 A1 幢 32 层 3201 房（天河区猎德大道 33 号之一 3201 房）的房屋买卖合约。二、自本判决发生法律效力之日起 5 日内，林培菲退还冯健华定金 100000 元。三、自本判决发生法律效力之日起 5 日内，林培菲支付冯健华违约金 325000 元。四、驳回冯健华的其它本诉请求。五、驳回林培菲的其它反诉请求。如果未按本判
16、决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费 9900 元，由冯健华负担 2120 元，由林培菲负担 7780 元；反诉受理费 1200 元，由林培菲负担；财产保全费 5000元，由林培菲负担。上诉人冯健华不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤消(2010)天法民四初字第 288 号民事判决书中的第三项判决，要求改判林培非支付冯健华违约金500000 元。2，本案的一、二审讼诉费由被上诉人承担。事实与理由：冯健华、林培菲及合富公司于 2009 年 11 月 14 日签订了房屋买卖合约，约定冯健华付定金 60 万元预购林培菲位于广州市天河区猎德大道 33 号之一 3201 房，如果一方违约，则违约方需支付双倍定金给守约方作为赔偿(合同第六条，第十二条第 3 款中明确约定)，一审法院虽然认定了被上诉人的违约事实，但对违约赔偿的金额认定有误，请求二审法院查明
