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1、2009 资产评估师资产评估房地产评估讲义第一节、房地产评估概述了解房地产的经济特性是开展评估工作的基础，对评估方法和相关参数的选择至关重要。1、土地的经济特性：土地经济供给的稀缺性;土地产权的可垄断性; 土地利用的多方向性;土地效益的级差性。2、土地使用权：国有土地使用权出让;土地使用权转让; 土地使用权出租;土地使用权抵押;出让合同届满。注意：土地使用权转让、租赁和抵押均是与其附着建筑物一起转让的。3、房地产的特性：位置固定性;供求区域性; 使用长期性 ;投资大量性;保值与增值性;投资风险性; 难以变现性;政策限制性。4、房地产评估的两个原则：由于土地具有固定性、稀缺性、个别性等特征，房地
2、产市场是一个不完全竞争即不充分市场。最有效使用原则和合法原则(房地产相关宏观政策和规划较多，这是学习中要注意的)5、房地产评估程序：P159-162注：为得到一个公平合理的价值，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以相互验证，需综合分析确定评估值。第二节、房地产价格及其影响因素1、价格种类：基准地价、标定地价由政府制定并公布。楼面地价=土地总价格/建筑总面积 =土地单价/ 容积率 (容积率=建筑总面积/ 土地总面积)2、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。3、价格的影响因素分一般因素、区域因素和个别因素。教材 P166-169，阅读将有助
3、于房地产评估方法的理解。第三节、收益法在房地产评估中的应用1、 基本思路：房地产价值=净收益/资本化率2、 适用范围：有收益的房地产价值评估。3、 净收益=总收益-总费用。注：收益和费用指的是客观收益和客观费用，非评估对象的实际收益。也就是要剔除评估对象的个别因素。确定收益时：需以类似房地产的收益作为比较;需预测市场走势; 需考虑收益的风险性和可实现性。4、 资本化率：实质是把收益性房地产看作投资行为，资本化率可以看作是期望投资收益率。同风险呈正比例关系。5、求取资本化率的方法：净收益与售价比率法：根据公式，房地产价值=净收益/资本化率，通过在房地产市场中类似的交易实例，计算出资本化率。 安全
4、利率加风险调整值法：安全利率一般取银行中长期借款利率或国债利率;风险调整值有些情况下可由数学统计的方法得出，总体来讲是理论值，主观性较强。 各种投资收益率排序插入法注：房地产的综合资本化与建筑物和土地的资本化率的关系。教材 P175;公式是根据 5-1 推出来的(房地产价值= 净收益/资本化率)。土地的价值是由收益法计算出来的;建筑物的现值是用重置成本法计算出来的。注意：公式中收益与资本化率的一致性。分清是综合的还是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是现金流的概念，比如房地产费用中不包括折旧费用。第四节、市场法在房地产评估中的应用1、基本思路：与类似房地产交易实例比较，通过对交易情况
5、、交易日期和房地产状况等因素调整得出评估值。(2)运用市场法评估房地产的计算公式。市场法的摹本计算公式是：P=PABC式中：P被估房地产评估价值;P可比交易实例价值;A交易情况修正系数 ;B交易日期修正系数 ;C房地产状况因素修正系数。 如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：P=PA BC容积率修正系数土地使用年期修正系数2、适用范围：条件是可以找到类似的交易实例。3、修正因素的具体内容见教材 P183，需结合例题理解掌握。交易情况修正：修正交易中特殊情况和个别因素。交易日期修正：主要通过物价指数来修正。房地产状况修正：主要通过现场勘查，与参照物对比确认。容积率修正：利用某区域的
6、修正系数表，注意这是统计的结果。土地使用年期修正：教材 P191，公式 5-18 中，公式的分子分母各除以 r 后，K 就是两个年金现值系数之比值。经过修正因素的调整，每个参照物得出一个评估值，剔除异常值后综合确定评估值。第五节、成本法在房地产评估中的应用1、成本法评估土地的基本公式：土地价值=土地取得费+ 土地开发费+ 税费+利息+利润+ 土地增值收益其中，土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：一是国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的补偿费用，这是对原城市土
7、地使用者在经济上的补偿。2、成本法评估新建房地产的费用。新建房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。3、运用成本法评估旧建筑物的基本思路。运用成本法评估旧建筑物的价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。旧建筑物现值的计算公式为：(实质为年限法确定成新率)建筑物价值=重置成本一年贬值额已使用年限常用的计算贬值额方法是直线折旧法和成新折扣法。直线折旧法计算建筑物每年的贬值额为： 式中：D年贬值额;C建筑物的重新建造成本 ;S建筑物的净残值;N建筑物的
8、耐用年限 ;(注意不能大于土地的尚可使用年限)R建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。第六节、假设开发法在房地产评估中的应用1、假设开发法的基本思路。假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。(预期价值可以通过市场法或收益法得到)实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为：土地价值=房屋的预期售价- 开发建设成本-利息-利润-税费2、假设开发法评估的程序。假设开发法评估的程序为：调查房地产基本情况;确定被估房地产的最佳开发利用方式; 预测房地产开发完成后的收益;测算开发建设成本;测算开发利润 ;测算投资
9、利息和税费;估算被估房地产价值。第七节、基准地价修正法基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格，基准地价一般具有如下作用：(1)具有政府公告作用;(2)是宏观调控地价水平的依据;(3)是国家征收城镇土地税收的依据;(4)是政府参与土地有偿使用收益分配的依据;(5)是进一步评估宗地地价的基础;(6)引导土地资源在行业部门间的合理配置。 注：该方法精度取决于基准地价及其修正系数的精度，一般作为辅助方法。可以快速方便地进行宗地地价评估。第八节、路线价法在土地评估中的应用(1)路线价法的计算公式：宗地总价=路线价深度百分率临街宽度(注
10、：深度百分率应为累计深度百分率)如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需依下列公式计算：宗地总价=路线价深度百分率临街宽度其他条件修正率或：宗地总价=路线价深度百分率临街宽度其他备件修正额(2)深度百分率的定义。深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。(3)深度百分率的表现形式。深度百分率的表现形式有三种，分别为：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。(4)路线价法的操作步骤。路线价法的操作步骤主要包括以下内容：路线价区段的划分、标准深度的确定、路线价的
11、评估、深度百分率表和其他条件修正率表的制作、土地宗地价值的计算。“四三二一”法则需要掌握，其他法则只需了解。第九节、在建工程评估1、形象进度法形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。注意：在建工程账面值一般是已投资金额(也就是付款金额)，但往往工程进度与付款进度不一致，注意未付工程款等相关因素。整体评估时，在建工程是按形象进度评估的，形象进度大于投资额时需要增加负债。形象进度法比较适合工程完工或接近完工的情况，实际工程量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法。2、成本法按在建工程客观投入的成本评估，包括被评估在建工程已经耗
12、费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定在建工程的价值。 3、假设开发法将在建工程预期开发完成后的价值扣除后续的正常开发费用、销售费用、税金及开发利润以确定评估值。1、 评估方法的选择：接近完成的在建工程，按形象进度法评估;实际工程量较少的按成本法或假设开发法进行评估;属于停建的，要查明停建原因，考虑功能性贬值及经济性贬值，进行风险系数调整。例题：1、某宗土地2000平方米，土地单价为1000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。A.250元/平方米B.500元/平方米C.1000元/平方米D.4000元/平方米答案：A。2、对于建筑物的过剩功能
13、，在评估时可考虑按( )处理。A.功能性贬值B.建筑物增值C.经济性贬值D.经济性溢价答案：A。3、城镇土地的基准地价是( )。A.某时点城镇土地单位面积价格B.某时期城镇土地单位面积价格C.某时点城镇区域性土地平均单价D.某时期城镇区域性土地平均单价答案：D。 4、土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于(1)居住用地;(2)工业用地;(3)教育科研文化卫生体育用地;(4)商业旅游娱乐用地;(5)综合或其他用地最高出让年限正确的是( )。A.70年、50年、50年、40年、50年B.70年、50年、50年、40年、40年C.60年、50年、50年、40年、50年D.60年、50年、40年、40年、50年答案：A。5、评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。A.不可位移B.使用时间长C.不易变现D.规划限制严答案：C。
