贵州房地产战略发展部操作手册

《贵州房地产战略发展部操作手册》由会员分享，可在线阅读，更多相关《贵州房地产战略发展部操作手册（32页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、贵州？房地产开发集团有限公司 战略发展部战略发展部工作实操手册2013.10.8贵州？房地产开发集团有限公司 战略发展部一、战略概念企业战略的实质是以战略目标为核心，以企业环境为依据，以资源运用和价值创造为手段，以企业发展为目的的一个完整的管理系统企业战略构成要素:企业愿景：体现了企业家的立场和信仰，是企业最高管理者头脑中的一种概念，是这些最高管理者对企业未来的设想。是对“我们代表什么”“我们希望成为怎样的企业？ ”的持久性回答和承诺。 成长方向:表明企业从原有产品与市场组合向未来产品与市场组合移动的方向，即企业战略运行的方向、趋势。其中既有在一个行业发展的方向，也有跨行业甚至多个行业发展的方

2、向，越偏向右下方难度和风险越大，但是，可能发展速度会快些。战略目标是企业在一定时期内，根据企业外部环境变化和内部条件的可能，为完成使命所预期达到的成果。战略目标是企业战略的重要内容，它指明了企业的发展方向。衡量长期战略目标质量的标准：适合性、可度量性、合意性、易懂性、激励性、灵活性企业资源的分析过程：分析现有资源：管理者和管理组织资源；企业员工资源；市场和营销资源；财务资源；生产资源；设备和设施资源；组织资源；企业形象资源分析资源的利用情况：原则上运用投入产出比进行，具体可采用一些财务指标进行分析资源的应变力：分析重点放在那些对环境变化特别敏感的资源上进行资源的平衡分析：业务平衡分析；现金平衡

3、分析；高级管理者资源平衡分析；战略平衡分析梳理企业营销能力可以分解为产品竞争能力、销售活动能力、新产品研发能力和市场决策能力。这四种能力虽然自成系统但相互联系、相互影响，在一定的市场环境下共同决定着企业经营成果的优劣，影响着企业兴衰存亡。营销能力分析离不开这四种能力的分析评估，通过对四种能力的分析最终回到战略操作，通过对核心竞争力维度的了解来理解战略实施的重要性。产品开发 市场渗透市场开发 多种经营贵州？房地产开发集团有限公司 战略发展部核心竞争能力结构维度外包指从外部提供者处购买一种创造价值的服务行为。 （企业主要和辅助业务都不能创造价值时，就必须考虑外包）注意的问题：机会应与企业的核心竞争

4、力相匹配不能想当然自喻，沉迷于过去的开发经验中易导致核心的僵化（是动态的，不可能为企业带来永久性竞争优势） 易造成对环境变化的惰性价值和规范物理技术系统雇员知识技能核心竞争能力核心价值观能力 1软件与硬件知识与技能组织与管理理能力 2能力 3能力 4管理系统贵州？房地产开发集团有限公司 战略发展部公司战略类型：稳定发展战略、发展（增长）战略、一体化发展战略、多元化战略、紧缩型战略、购并战略、组合战略战略组合方式有下列两种形式 1顺序组合。即按照战略方案实施的先后顺序，顺次运用各种相关战略。在一定时期内采取发展战略，然后在一定时期内实施稳定发展战略；或者先使用调整战略，待企业条件有了改善之后再采

5、取发展战略等。依据产品的市场寿命周期来采取不同的战略。2同时组合。即在同一战略时期内同时运用几种相关战略，以实现企业整体的战略目标。3. 运用战略组合时，应注意以下几点：可供给的企业资源。各种战略方案的组合优势。明确主从战略的关系。企业家与传统管理者的区别 资源有形无形能力核心能力核心竞争力竞争优势战 略竞争力发现核心竞争能力四种持久性竞争优势标准价值链分析价值性稀有性模仿性替代性外包战略竞争力的形成过程发现与培 育贵州？房地产开发集团有限公司 战略发展部战略管理四种方式混乱式管理：指企业的董事会和高层经理都不重视和参与企业的战略管理，这种企业根本就没有实施战略管理。自由企业家式的管理：指企业

6、的战略管理工作完全由企业高层经理负责，企业的董事会根本不参与。在这种企业中，高层经理或是拥有最大的股权，或是影响力极大的人。在这种情况下，董事会仅是一种摆设。木偶式管理：指企业的董事会完全掌握了企业的重大决策权，而企业的高层经理只能唯命是从，甘当受控的“木偶” 。合作式管理：指企业的董事会和高层经理都积极参与企业战略管理，并且在这一过程中积极合作。这是一种最有效的企业战略管理方式 企业家与传统管理者在战略问题的思考次序不同公司当前真正核心竞争力尚未形成，尤其在研发创新、商业地产招商资源匮乏：员工知识技能水平不高 技术体系不完整（加工力强，装备力差）管理水平较落后（停留在经验管理和科学管理阶段）

7、具有个性企业贵州？房地产开发集团有限公司 战略发展部文化未形成,有必要对战略组织职责进行界定与流程操作，便于增加核心竞争力战略发展部职责概述 详细描述 项目拓展（自行开发）1) 负责根据集团战略，制定城市（区域）评价标准。 2) 负责对全省拟拓展的目标城市进行研究和评价。 3) 负责根据集团发展战略，制定土地储备计划。 4) 负责收集土地信息，建立土地资源信息库。 5) 负责在全省范围内寻找符合集团土地储备要求的区域或地块，谋求合作机会，或通过土地市场招拍挂、物业转让等形式获得土地。 项目投资论证（自行开发）1) 负责提出项目投资建议。 2) 组织相关部门完成项目投资论证。 3) 组织项目投资

8、决策评审。 项目获取1) 组织相关部门对计划竞买的土地进行综合分析，编制竞买方案，向集团领导提出竞标建议。 2) 组织进行竞买投标文件的准备，递交竞买申请书及竞标投标文件，配合集团领导进行竞标工作。 3) 负责或协助集团领导进行项目谈判，完成项目相关协议的草拟和签署。 4) 跟进和监督土地或项目转让合同的履行，负责合同款的支付和补充协议的签订工作。5) 负责办理土地获取的其他相关手续。 其他对外投资管理1) 负责合理利用闲置资金进行投资，降低资金成本，提高集团资产收益。 2) 负责对拟实施的对外投资进行可行性分析，并向决策层提供建议。 贵州？房地产开发集团有限公司 战略发展部3) 负责监督现有

9、长期投资，并进行投资后的业绩评估。 职责概述 详细描述 项目拓展（转租项目）1) 负责根据集团发展战略，制定城市（区域）评价报告。 2) 负责对省内拟拓展的目标城市进行研究和评价。 3) 负责根据集团发展战略，在省内寻找利润空间足够，经营无风险，符合整体包租或分拆出租方式营运的已建成商业项目，制定转租商业项目拓展计划。 4) 负责收集省内符合条件的商业项目信息，建立转租商业项目信息库。 项目投资论证（转租项目）1) 负责提出项目投资建议。 2) 组织相关部门完成项目投资论证。 3) 组织项目投资决策评审。 项目获取1) 组织相关部门编制投资谈判方案，向集团领导提出入租建议。 2) 组织进行相关

10、商业谈判文件的准备，配合集团领导与物业持有方进行接触，展开谈判。3) 负责或协助集团领导完成项目相关协议的草拟和签署。 4) 跟进和监督相关合同的履行，在合同签署后跟进财务部及时支付租金款项。 5) 负责办理项目获取的其他相关手续。 贵州？房地产开发集团有限公司 战略发展部研发部 职责概述 详细描述 项目策划1) 根据集团发展战略，对拟建或在建项目的总投资、产品类型建设及商业运营项目进行整体规划。 2) 负责提出项目经营目标，组织集团各部门完成项目操作白皮书及其相关成果的编制、评审、调整、优化和报审批。 3) 负责项目操作白皮的分解、落实、实施跟踪。 产品研发1) 负责根据产品定位及策划成本价

11、值要求，建立和完善集团A、B类产品系列，并据此开展产品规划，指导项目拓展和产品定位工作。 2) 负责建立并完善集团A、B类产品设计管理质量标准体系和设计技术标准体系。 3) 负责根据产品定位及产品档次的成本和价值要求，提出并落实产品标准。 4) 负责应对政策、客户需求、成本降低等重要课题的研发，并组织专题研发形成研发成果。5)重点研究产品研发前期土地利润最大化（详见容积率、综合体产品线模板） 项目设计管理1) 负责项目概念规划、建筑/景观方案、建筑扩初设计过程中，与设计单位的沟通协调。2) 负责境外、境内设计单位的对接管理。 3) 负责编制项目设计计划和概念规划、建筑/景观方案、建筑扩初、建筑

12、/景观施工图设计任务书。 4) 组织相关部门完成对概念规划、建筑/景观方案、建筑扩初设计成果的评审。 材料设备选型定板 1) 负责编制建筑、景观材料设备选型定板清单。 2) 组织建筑、景观材料设备的选型定板。 设计成本优化1) 负责推行限额设计，确保项目在设计上成本受控。 2) 在设计评审阶段，负责对超出目标成本的设计进行方案调整或进行修正。3）在产品定位符合市场要求的基础上进行成本优化 贵州？房地产开发集团有限公司 战略发展部设计知识管理1) 负责搜集信息并研究行业整体研发水平和行业产品发展趋势，开展产品调研。 2) 负责总结和分析已完成产品的设计缺陷，并持续改善和优化，完善设计经验教训知识

13、库。 成本管理1) 组织项目可研、概念设计、方案设计阶段的项目开发成本测算。 2) 组织各专业测算，包括勘察设计、管理及财务费用、土地成本费用、营销费用等的测算，组织编制并评审项目目标成本。 3) 组织编制目标成本责任指导书，并对其实施情况进行监控。 4) 负责收集、整理项目实施的有关成本信息，并对成本信息进行汇总及甄别。 5) 负责指导和监督各部门建立动态成本信息台帐。 6) 负责建立目标成本预警机制，对超出预期变动范围的部门及时启动预警。 工程管理中心设计部 职责概述 详细描述 项目设计管理1) 负责项目室内概念、方案设计过程中，与设计单位的沟通协调。 2) 负责编制设计室内概念、方案、施

14、工图设计任务书。3) 组织相关部门完成对室内概念、方案设计成果的评审。 材料设备选型定板 1) 负责编制室内材料选型定板清单。 2) 组织室内材料的选型定板。 贵州？房地产开发集团有限公司 战略发展部样板库管理1) 负责室内材料样板库的建设。 2) 负责室内材料1：1样板的制作管理。 3) 负责样板房的施工管理。 3) 参与室内设计工程的验收。 设计变更管理 1) 配合设计变更的可行性论证。 专业资源管理1) 配合产品研究工作。 2) 负责室内专业标准化研究工作。 3) 负责室内专业知识及标准（含国家及公司已制定的标准）培训及推广。 招商部 职责概述 详细描述 前期介入1) 参与项目拓展及论证工作，负责提出商业规划建议。 2) 负责提出商业定位，组织相关部门深化、细化商业定位，设计招商渠道，提出招商策略，并结合市场价格水平提出租金价格和销售价格建议。 3) 参与概念、规划、建筑方案设计评审工作。 4) 负责分公司成立前的主力店意向对接和招商工作。 5) 负责分公司