《2015年雨花区物业管理改革指导手册电子版》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2015年雨花区物业管理改革指导手册电子版（153页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、雨 1 雨探索 规范长沙市雨花区物业管理改革工作手册中共长沙市雨花区委改革办长 沙 市 雨 花 区 城 乡 建 设 局雨 2 雨总策划：邱继兴策 划：张能峰 龚景顺 李电晖 冯聪龙 黄文先王维宁 罗予武 陈怀宇 王明玖编委会主 任：黄文先常务副主任：张学军副 主 任：钟 波 周智婷 沈 敏执 行 编 委 ：周智婷编 辑：周智婷 周 宇 钟之兴 王 冰 周向群法 律 顾 问 ：肖述华 周向群专 家 咨 询 ：杨新武 李自然雨 3 雨前 言住宅小区是城市发展和社会建设的载体，也是市民赖以生活的家园。随着城市化进程的不断提速，住宅小区的快速增长，居民利益的诉求多元，对物业管理的要求越来越高，而现有的
2、物业管理规章配套滞后、企业服务缺位、业主维权执著等等，物业管理的问题日益突出。小区物业管理牵系民生改善，攸关城市发展，事关社会和谐。基于此，雨花区坚持以问题为导向，力求通过系统改革创新，全面规范物业管理工作。在全面深化改革的新时期，推行物业管理改革，是雨花群众的期盼，也是社会各界的共识。在广泛调研、征询意见的基础上，针对物业管理的新情况、新问题，雨花区委、区政府研究出台了物业管理改革的总体方案，按照“政府监管、市场主导、业主自治、综合施策”的原则，深化体制机制改革创新。改革推进，需要各级部门的联动和配合，需要物业企业的品质服务和创新发展，需要广大业主的理解和支持，需要各类媒体的宣传和呼吁。我们
3、坚信，有了各方的共同努力，物业管理改革工作将结出硕果，雨花的城市生活品位将不断提升，居民的幸福指数将不断提高。“最美雨花，幸福家园”是我们的奋斗目标。雨花物业管理改革，我们同携手，共出发！2015 年 11 月雨 4 雨目 录1、关于推进住宅小区物业管理改革工作的实施方案 2、长沙市雨花区住宅小区物业管理实施细则（试行） 3、长沙市雨花区业主委员会工作规则（试行）4、长沙市雨花区业主监事会管理办法（试行）5、长沙市雨花区物业管理改革试点小区名录6、业主委员会选举工作流程7、业主委员会备案指南8、业主委员会交接工作流程9、业主大会会议筹备组工作细则10、业主大会议事规则11、管 理 规 约(试行
4、文本)12、业主监事会成立流程13、长沙市物业专项维修资金自行管理规约（示范文本）14、推行公共安全事务责任书签署工作流程15、物业服务合同补充协议(示范文本)16、物业管理区域公共安全事务责任书（示范文本）17、推行菜单式物业服务模式工作流程18、菜单式物业服务标准（试行文本）19、长沙市雨花区老旧小区、农民安置小区物业管理达标考核雨 5 雨标准20、老旧小区、农民安置小区自治式物业管理实施流程21、自治管理公约(示范文本)22、自治管理公约承诺书23、律师公益联合会物业管理法律服务团队服务菜单备忘录雨 6 雨关 于 推 进 住 宅 小 区 物 业 管 理 改 革 工 作 的 实 施方 案雨
5、办发201533 号为进一步规范住宅小区物业管理，提升物业管理水平和质量，维护业主和物业企业的合法权益，改善居民群众生活环境，依照中华人民共和国物权法、物业管理条例及相关规定，结合我区实际情况，特制定本实施方案。一、指导思想以党的十八大、十八届三中、四中全会精神为指导，以国家、省、市有关物业管理的法律法规为依据，以解决居民群众最关心、反映最强烈的问题为突破口，按照“政府监管、市场主导、业主自治、综合施策”的原则，深化体制机制创新，优化物业管理行业发展环境，完善物业管理工作体系，提升城市宜居品质、构建和谐人居环境。二、总体目标通过加强住宅小区党组织和业主委员会、业主监事会建设，规范物业服务和物业
6、维修资金管理，强化行政监管和行业监督，建立物业管理矛盾纠纷调处机制，争取用三年时间，使我区物业管理机制进一步完善，物业企业服务水平进一步提升，业主自治和参与物业管理意识进一步增强，人居环境进一步改善，实现全区住宅小区物业管理有序、服务完善、治安良好、和谐宜居的目标。雨 7 雨三、主要任务（一）加 强 住 宅 小 区 党 组 织 和 业 主 委 员 会 、 业 主 监 事 会 建 设1加强住宅小区党组织建设。加强街道（镇）、社区（社区筹委会、村）党组织对业主委员会的领导和监督，在街道（镇）、社区（社区筹委会、村）党组织的指导下，建立健全各住宅小区党组织，利用社区兼职委员、在职党员进社区、党员志愿
7、服务活动等，全面推进小区党建工作，充分发挥小区党组织在物业管理中的积极作用。建立街道（镇）、社区（社区筹委会、村）党组织领导下的住宅小区党组织、业主委员会、业主监事会、物业公司“四方联动”物业管理服务机制。（各街道负责，区委组织部业务指导）工作要求：住宅小区党组织建设要在 2015 年 12 月前启动，争取在 2016 年 6 月前实现小区党组织覆盖率达 60%的目标，并逐年提高。2推进业主委员会组建工作。按照“统一部署，分步推进”的原则，稳步提高辖区业主委员会覆盖率，各街道（镇）要积极督促、指导达到条件的住宅小区召开业主大会和选举业主委员会。在推进业主委员会组建过程中，重点做好业主大会筹备组
8、成员和业主委员会候选人的提名与酝酿工作，积极发挥业主中的共产党员、人大代表、政协委员、居委会成员和楼栋长的作用，确保选出政治素质高、思想品德好、能力水平强、具有奉献精神的业主委员会成员。有条件的住宅小区，试行居委会成员与业主委员会成员交叉任职，鼓励业主委员会主任、雨 8 雨副主任参选居民委员会委员，同时鼓励符合条件的社区居民委员会成员参与本住宅小区业主委员会委员选举。业主委员会委员实行任职公示制，在住宅小区宣传栏等醒目位置公示小区业主委员会成员信息和工作职责。（各街道 负责，区城乡建设局、区民政局业务指导）工作要求：力争 2016 年 12 月前各街道（镇）业主委员会覆盖率达 40%以上，20
9、17 年 12 月前各街道（镇）业主委员会覆盖率达 50%以上，逐年提高。3探索业主代表大会制度。推选出业主代表，在业主大会闭会期间或难以启动业主大会时，可由业主代表在征求其代表区域业主意见的基础上，按相关规定由业主代表大会作出住宅小区内公共事务管理的决策，提交业主委员会执行。（各街道 负责，区城乡建设局、区民政局业务指导）4开展小区业主监事会试点。选择基础好的住宅小区，通过业主大会选举产生业主监事会，建立并完善业主大会内部监督机制，形成业主大会决策、业主委员会执行、业主监事会监督的业主大会内部管理结构。（各街道 负责，区城乡建设局业务指导）工作要求：业主监事会的试点工作要在 2015 年 1
10、1 月前启动，2016 年 6 月总结经验后推广，2016 年 12 月前全区住宅小区业主监事会覆盖率要达 30%以上，逐年提高。5加强住宅小区公共收益和业主委员会财务监管。按照相关法律法规规定，住宅小区区划内共用设施设备、共用部位雨 9 雨按相关规定经营所得的收益归全体业主所有。所得收益在扣除合理支出（人工、维护和税费等）后，由业主大会决定如何使用，并按相关规定每半年向全体业主公布收益所得的实际收入与支出情况。加强对业主委员会的财务监管，业主委员会各项收支具体情况，每半年在物业管理小区醒目位置公示一次，接受业主监事会和业主的监督。对于被反映出现财务问题的业主委员会，由所在街道（镇）进行调查或
11、委托专业机构进行审计，并督促整改和处理。触犯法律的，移交司法机关处理。（各街道 负责，区城乡建设局业务指导）6建立业主委员会定期评议制度。由住宅小区党组织指导监督，业主大会或业主代表大会对业主委员会及其成员依法履职、财务开支、工作作风等方面进行评议，具体工作由业主监事会执行，原则上每年评议一次，对于评议满意率低于 50%的业主委员会成员，可由业主监事会报业主大会或业主代表大会按照相关规定和法定程序终止其委员资格，并重新补选新的业主委员会成员。（各街道 负责，区城乡建设局业务指导）7探索业主大会进行社团法人登记试点。在条件允许的前提下，适时启动业主大会社团法人登记试点。坚持业主自愿和权责对等的原
12、则，积极推动业主大会获取社团法人资格，依法履行职责，承担相应法律责任。（区民政局负责，区城乡建设局、各街道协助）8试点业主委员会成员劳务补助。根据各住宅小区的情雨 10 雨况，由业主大会讨论决定，可从小区共用部位收益或其他收入中开支，给予业主委员会成员一定标准的劳务补助。（各街道负责，区城乡建设局业务指导）工作要求：试点单位要在 2015 年 12 月前制定出台具体实施 方 案 ， 2016 年 1 月 启 动 实 施 ， 2017 年 1 月 总 结 经 验 后 逐 步 推广 。9加强业主委员会成员履职培训。建立业主委员会成员履职培训制度，由区城乡建设局制定年度培训计划，依托专业培训平台，加
13、强对业主委员会成员培训，提高业主委员会规范履职水平。（区城乡建设局负责，各街道 协助）（二）规范物业管理服务10规范物业服务企业进驻和退出管理项目。严把物业服务企业准入关。加强街道（镇）、社区（社区筹委会、村）对住宅小区物业服务企业招投标的监管。进驻物业管理区域的物业服务企业，通过招投标方式确定。招投标过程必须在街道（镇）、社区（社区筹委会、村）的指导监管下进行，并按规定签订物业服务合同。对不采用招投标选聘物业服务企业的，由相关部门责令整改并按相关规定对建设单位或相关责任人进行处罚。物业服务合同期满或提前解除合同，物业服务企业应当提前三个月书面告知业主委员会、区物业管理行政主管部门和街道（镇）
14、，并在物业管理区域内显著位置公告，以便双方做好续签或终止合同的准备;业主委员会应书面答复。合同期满或书面通知到期时，业主委员会未作答复，双方的物业服务合雨 11 雨同终止；合同终止后业主委员会未进行选聘物业公司的工作，可以书面告知区物业行政主管部门、街道（镇）、社区（社区筹委会、村），由物业所在地的街道（镇）、社区（社区筹委会、村）督促业主委员会尽快选聘物业服务企业或指导业主进行自治管理，并做好与原物业服务企业的各项交接工作。在新的物业服务企业服务合同未生效前，原物业服务企业应继续依原合同提供物业服务。如业主大会决定提前解除合同，应将解除合同的理由、时间及应承担的法律责任书面告知物业服务企业，
15、并按相关法律法规和合同约定解除合同。对于拒不撤出的被解聘物业服务企业，区物业管理行政主管部门和街道（镇）应当责令其限期撤出，业主委员会可依法提起诉讼或申请仲裁。（各街道 负责，区城乡建设局业务指导）11强化物业管理区域公共安全事务责任。建立住宅小区供水、供电、供气、电梯、消防和安全监控等重大设施设备的排查和整改机制，切实履行“防火、防盗、防骗、防事故”的“四防”责任。通过合同约定物业服务企业对物业管理区域治安防范、消防、电梯、水电气及有关边坡等公共配套设施设备方面的安全管理责任。物业服务企业根据相关法规和物业服务合同落实安全管理措施，完善安全防范应急预案，定期组织应急演练。严格落实物业服务企业
16、的治安管理责任，加强对实有人口，特别是对出租屋流动人口的管理，主动履行居住人员信息报送义务。对于住宅小区内违反有关治安管理规定、破坏公共安全设施、占用消防通道等违法违规行为，物业服务企业应雨 12 雨当制止，必要时可向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应依法对违法违规行为予以处理。同时，物业服务企业应按保安服务管理条件要求，及时向公安机关备案。从事保安服务人员必须持证上岗，切实履职，主动接受公安机关的指导、检查和监督。物业服务企业在公共安全事务中由于工作不到位造成不良后果的，由物业服务企业承担相应法律责任。（区公安分局、区安全生产监督管理局、区消防大队、各街道 负责）12强化电梯安全监管和安全责任。严格落实质监等相关部门的电梯安全监管责任和物业服务企业对电梯的安全管理、日
