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1、例3:某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命为50年,有效经过年数为8 年。经调查测算,现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2 年,假定第1年投入建造成本的60%,第2年投入40%,均为均匀投入) ,管理费用为建造成本的3%,年利息率为6% ,销售税费为50 万元,开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元,平均寿命为5年,已使用2年;设备的重置价格为110万元,平均寿命为10年,已使用8 年。假设残值率均为零,试计算该建筑物的折旧总额。解答:(1)计算建筑物的重置价格:1)建造成本=800万2)管理费用=800
2、3%=24万3)投资利息=(800+24)60%(1+6%) 1.5-1+(800+24)40%(1+6% )0.5-1=54.9万4)建筑物的重置价格=800+24+54.9+50+120=1048.9万(2)计算建筑物的折旧额1)墙、地面等的损坏额=18万2)装修部分的折旧额=2001/52=80万3)设备部分的折旧额=1101/108=88 万4)长寿命项目的折旧额= (1048.9-18-200-110)/508=115.344万5)该建筑物的折旧总额=18+80+88+115.344=301.344万例1 有一宗土地,出让年期为50年,资本化率为10%,预计未来5 年的纯收益分别为1
3、5万元,16万元,18万元, 15万元,20万元,第6年开始大约可以稳定在25万左右,试评估该宗土地的收益价格。解:P=15/(1+10%)+16/(1+10%) 2+ 18/(1+10%)3+ 15/(1+10%)4+ 20/(1+10%)5 +25 1-1/ (1+10%) 50-5/0.1 (1+10%)5=216.1万元例2: 某写字楼套间建筑面积1,000平方米,使用年限30 年,该写字楼每月租金2.5万元。据调查,该写字楼造价为3,000元/平方米,家具设备原值10万元,耐用年限10年,残值率2% 。据有关规定,房地产税为年租金的 12%,管理费为年租金的5%,修缮费为房屋原值的2
4、% ,保险费为房屋原值的3,综合资本化率为12% 。试估算该写字楼的价格。分析:已知房地产的收益、费用、综合资本化率,可以直接使用收益法求房地产价格难点:家具设备的处理解:(1)年租金收入 2.512=30(万元) (2)计算年经营费用 房地产税=3012%=3.6(万元) 管理费=305%=1.5(万元) 房屋原值=10003000=300( 万元) 修缮费=3002%=6(万元) 保险费=3003=0.9(万元)(3) 家具年折旧费=10(1-2%)10=0.98( 万元) 年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(万元)(3)年净收益=30-12.98=17.02(万
5、元)(4)该写字楼套间的价格 例3: 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权,并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为每平方米2000元,经济耐用年限为55 年,残值率为2% 。目前,该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积 500平方米,建筑面积为900平方米,现用于出租,每月实收租金3万元。另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元,空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为重置价格的1.5%,土地使用税及房产税为每平方米建筑面积20 元,保险费为重置价格的0.2%,土地资本化率7%
6、,建筑物资本化率 8%。试根据以上资料评估该宗地2003年 3月的土地使用权价格。解:1 选定评估方法:收益法2 计算客观总收益:年客观总收益=50900 (1-10% )12=4860003 计算总费用(1)年管理费=486000 3.5%=17010(元)(2)年维修费=2500 9001.5%=33750元(3)年税金=20900=18000 元(4)年保险费=2500 9000.2%=4500元年总费用=17010+33750+18000+4500=73260元4 计算房地产纯收益年房地产纯收益=年总收益-年总费用=486000-73260=412740元5 计算房屋纯收益(1)计算房
7、屋年折旧费本例土地使用年限小于房屋耐用年限,房地产可使用年期为50-2=48年年折旧费=(建筑物重置价-残值)/ 耐用年限=2500 900(1-2%)/48=45937.5元(2)计算房屋现值房屋现值=房屋重置成本-年折旧费 已使用年数=2500900-45937.54=2066250元(3)计算房屋纯收益房屋纯收益=房屋现值房屋资本化率=20662508%=165300元如果考虑使用年限的影响则:房屋纯收益=房屋现值房屋资本化率/ 1-1/(1+r)n=2066250 8% /1-1/(1+8%)48= 165300 /0.975130919= 165300 1.0255=169515与不
8、考虑年限的影响的差距:4215 元,幅度2.55%6 计算土地纯收益土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益=412740-169515=243225元7 计算土地使用权价格剩余使用年限=50-6=44年V=2432257%1-1/(1+7% ) 44=24322513.5579=3297620元单价= 3297620 /500=6595.24元/平方米8 评估结果该宗地2003年3月土地总价3297620元,单价6595.24元/平方米例4:有一平房,砖混结构,占地面积150m 2,建筑面积80,现将此房出租,每月可得租金1600元。其基本情况如下:房地产税等税费为每年570元;建筑物重置
9、成本为每平方米800元;建筑物耐用年限为40年,已使用年限10年(设其收益年限为30年) ,残值率为0 ,管理费为房租的5%,修缮费为建筑物现值的2%,保险费为建筑物现值的5 ,空房损失费以两个月房租计,建筑物资本化率为9%,土地资本化率为7% 。试估算该建筑物土地的价格。分析:由题可求得:建筑物的重置成本、房地产的收益已知:建筑物资本化率、土地资本化率如何求解土地价格? 解:(1)建筑物现值V B重置成本C=80080=64000元耐用年限N=40 年,已使用年限 n=10年,残值=0VB=C1-(1-R )n/N=64000(1-10/40 )=48000元(2)房地产客观总收益(有效毛收
10、入)潜在毛收入:160012=19200元/年空房损失费:16002=3200元/ 年房地产总收益:19200-3200=16000元/年(3)房地产总费用(经营费用)税费:570元年管理费:160005%=800元/年修缮费:480002%=960元/年保险费:480005=240元/年总费用:570+800+960+240=2570元/ 年(4)房地产纯收益房地产纯收益=总收益-总费用 =16000-2570=13430元/年(5)建筑物纯收益建筑物纯收益=房屋现值房屋资本化率/ 1-1/(1+r)n=48000 9% /1-1/(1+9%)30=4670.4元/ 年(6)土地纯收益土地纯
11、收益=房地产纯收益-建筑物纯收益=13430-4670.4=8759.6元/年(7)土地价格土地价格=土地纯收益 1-1/(1+r)n/r=8759.6 7% 1-1/(1+7%)30=8759.68.06%=108679.9元土地单价= 108679.9/150=724.53元/例:企业转让彩电显像管新技术,购买方用于改造年产10万只彩电显像管生产线。经对无形资产边际贡献因素的分析,测算寿命期间各年度分别可带来追加利润100万、120 万、90万、70万,分别占当年利润总额的40%、 30%、 20%、15%,试评估无形资产利润分成率。解:各年利润总额的现值 234104%0390%715(
12、1)(1)()2.8万 23410()(0)()35.=.5/14.8=25%万利 润 分 成 率例:甲企业以制造四轮驱动汽车的技术向乙企业投资,该技术的重置成本为100万,乙企业拟投入合营的资产重置成本8000 万,甲企业无形资产成本利润率为500%,乙企业拟合作的资产原利润率为12.5%,试评估无形资产投资的利润分成率。解:无形资产约当投资量:100(1+500%)=600企业约当投资量:8000( 1+12.5%)=9000万甲企业投资无形资产的利润分成率:600/(9000+600)=6.25%某企业拟转让甲产品生产的全套技术,该技术账面原始成本为4000万,已使用2年,预计还可使用1
13、0年,近2 年,物价涨幅20% ,由于该技术转让,本企业产品的市场占有率有所下降,在以后的10年,减少销售收入按折现值计算为1300 万,增加开发费用以提高质量、保住市场的追加成本按折现值计算为1200万,该企业与购买方共同享用这项生产技术所形成的生产能力为6500万件和3500 万件,试评估该项无形资产转让的最低收费额。解:无形资产重置成本净价=4000(1+20%)10/(10+2 )=480010/12=4000万分摊率:3500/(3500+6500 )=35%机会成本=1300+1200=2500最低收费额=400035%+2500=3900万例:甲企业被乙企业兼并,需要对甲企业自创
14、的一套流程方法专利权进行评估。该工艺方法研制时发生原材料费40000元,辅助材料费10000元,燃料动力费8000元,有关人员工资和津贴 14000元,专用设备费9000元,差旅费1000元,管理费2000元,占用固定资产的折旧费 30000元,人员培训费和资料费等5000元,专利申请费2000 元,求该工艺流程方法的专利的重置价值。假定:该专利创造性劳动倍加系数为3,科研平均风险率 9%,无形损耗率12%,专利剩余有效期为5年。无形资产分成率为21%,贴现率为 10%,该专利可使企业每年新增利润40万。解:专利自创总成本=1/(1-9%) (40000+10000+8000+9000+100
15、0+2000+30000+5000+2000)+314000 (1-12%)=144088元专利评估价值=重置成本净值(相当于最低额)+超额收益贴现额=144088+21%400000(A/P,10%,5)= 144088+21%4000003.7908=462515元例1:某工业企业因转让资产需要转让其一项自创生产工艺流程。据企业资料查实:该工艺方法研制时发生原材料费3万元,燃料动力费0.3 ,辅助材料 0.5万,专用设备费0.4万,管理费0.2 万,固定资产折旧费3 万,咨询费0.2万,差旅费0.1万,科研和 辅助人员工资、津贴等1.2 万,其他开支0.3 万,该工艺流程预计尚有有效期4年
16、,工艺方法使用后,按目前的情况每年可新增利润 40万。求该项专有技术的评估价值。该专有技术的有效使用年限为4年,使用专由技术每年新增利润40万,专有技术提成率18%,贴现率为12%。评估专有技术价值。倍加系数为4,科研平均风险率为8% ,无形损耗12%。解;成本-收益法专有技术自创总成本=1/( 1-8%) (3+0.3+0.5+0.4+0.2+3+0.2+0.1+0.3+4 1.2 (1-12% )=122400元专有技术评估价值=重置成本净值(相当于最低额)+超额收益贴现额= 122400 +18%40(A/P,12%,4)= 144088+18%403.038=34.1136元甲电风扇转让电风扇的商标使用权给乙厂。合同约定,使用期限为5年,由乙厂每年按使用该商标后新增利润25%,作为使用费