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1、汉沽项目策划方案（补充）一、项目购房群体的组成汉沽河东区将继续加快发展建设，区域内住宅项目将不断增加，而河西区的旧城改造也将加快建设步伐，在河东、河西两区的房地产市场开发建设并驾齐驱之时，两板块之间的竞争也将随之打响。根据目前的汉沽市场情况，购房群体主要有以下几大类：1拆迁户汉沽区正在着力对城区进行改造，除了河西城区今后几年大范围的拆迁外，河东区域的拆迁已经在进行中。根据拆迁服务中心的工作人员介绍，07 年汉沽区拆迁的主要范围在河西的农村及河东区域的老楼，如：德阳里、东滨楼等。由于河东房地产市场的价格高于河西区域，所以河东区域拆迁补偿金也明显高于河西区域。目前河东区域根据不同的地理位置，所给予
2、的拆迁补偿金范围在 4000-4800 元/ 平米。而且受汉沽发展影响，河东对于拆迁户的接受度要明显高于河西。从 08 开始的大范围河西拆迁，虽然目前拆迁范围及时间未确定，并且多数当地居民愿意留在河西，但是随着一些不确定因素不断涌现，拆迁户购房区域选择情况将会随之而改变。如，汉沽两个板块不同的区域发展方向、配套环境、居住适宜度、回迁安置房交付时间等问题将起到至关重要的决定权。2自住改善型客户自住改善型客户是社会经济的主要提供者，经济效益的主要获得者，他们的收入与消费水平在整体社会中处于中上档的位置。并且，他们在二次置业的时候，已经对汉沽区区域房地产市场方向有了一定的认识。虽然这种认识有可能是被
3、动接受的，但是显然他们已经非常清楚的认识到汉沽区今后的发展方向，并且结合天津市、滨海新区的房地产市场，对于市场有了自己的判断。一方面，他们是汉沽市场内中高档项目的主力客户群体，从另外一方面来说，他们的需求也促使汉沽区各个项目不断完善自身的配套及丰富营销手段。改善型客户的出现及不断壮大正是区域房地产市场从无到有、从起步到发展的重要标志。3投资型客户这部分客户可以分为两个部分：第一部分是汉沽本地的投资客。这部分客户属于在汉沽区有一定的经济实力，并且已经经历了二次置业或多次置业。在不断置业的过程中，对于其他类型客户来讲提前享受到了更好的生活品质，认清了市场发展方向。愿意通过房地产投资达到一定的收益。
4、第二部分是外埠投资客。目前这部分客户在汉沽区比较少，但是随着更多有利于汉沽发展如中新生态城项目、河西老城区拆迁等的利好消息不断涌现，逐渐了解汉沽地产到看好汉沽房地产市场。他们通过各种宣传渠道了解到中新生态城项目和河西老城区拆迁，并且知道所需要的时间不是一两年就可以的，而需要的是相当长的一段时间，如在此期间利用汉沽房地产市场处于起步阶段的时机，投资汉沽房地产市场，在未来将是一个投资收益较大的项目。4外埠客户这部分客户来源自汉沽区周边的城镇，如：宁河芦台等地。这部分客户自身有一定的经济实力，渴望改善居住环境，并且不想离家乡太远。这些因素将促成他们到汉沽购房。二、项目户型在汉沽市场中的欢迎程度本项目
5、的主力户型为两室两厅一卫，并且有两种户型在整个社区中所占的比例是最大的，这两个户型也将是项目销售的重要一环。A 户型的优点有以下几点：1. 全明户型；2. 南北通透；3. 客厅 180 度观景（该户型基本为西端户） ；缺点在于 A 户型主要集中在西端，需考虑汉沽当地居民对产品位置的抗性。B 户型的优点有以下几点：1. 主要功能区全阳面；2. 超大开间 10 米；3. 双阳台设计；缺点在于该户型中的中间户，因其南北不通透，并且距离电梯井较近，会造成产品的滞销。项目在户型设计上相比于目前市场内的在售项目有一定的缺陷，主要体现在建筑形式上。大部分楼座都是以塔楼形式出现，多数都为两梯四户或两梯五户，直
6、接造成了南北不通透，通风采光都受到了影响。反观目前市场的在售项目，如海尚豪庭项目都是两梯两户或两梯三户；荣达馨园项目两梯三户；西城领地项目也是两梯二户或两梯三户。至于弘泽天泽项目，具其图纸户型设计来看，严格的说是两梯四户，但是中间两户是以间隔跃层的形式出现，使得住户具体居住时为两梯三户，既解决了项目规划指标，又规避了南北不通透的问题。从目前市场来看，我们项目的户型竞争力相比于其他项目不占任何优势，而且在今后的销售中将是一个难点。三、项目价格支撑因素为使项目在定价方面得到依据，并使项目定价更加合理。找出项目价格的支撑因素，具体如下：【外部因素】区域位置河东区域区域住宅档次河东区域是汉沽区高端住宅
7、的聚集区交通网络紧临主干道及城市公路消费者心理价格因素房地产市场不断发展，价格一路上涨未来规划的影响汉沽经济发展方向重点为河东区域【内部因素】项目自身档次定位汉沽区临海宜居住宅项目质素在小区环境、配套等方面有一定的市场竞争力开发商品牌开发区国有重点开发企业【其他因素】国民经济状况国民经济高速发展、人民币不断升值、国民 GDP 飞跃上升房地产行业状况汉沽大力发展旅游业及高端服务业，带动房地产行业的飞速发展国家和地方房地产政策汉沽城区大规模改造四、项目宣传推广1项目优劣势项目优势：（1） 城区边缘，空气质量好，真正的休憩之所；（2） 社区规模小，物业服务质量高；（3） 临主干道，交通方便；（4）
8、社区环境规划科学、配套完善；（5） 户型面积小，总房款低；项目劣势：（1） 项目位置偏僻；（2） 户型设计与市场同类项目相比有缺点；（3） 区域内无太多自然景观资源；（4） 临主干道，噪声严重；2项目宣传定位领海宜居所3市场形象定位实现居家梦想！品位星级生活！4项目档次定位高性价比的中高档精品住宅 5营销推广思路精准市场定位，快速抢占市场第一步 炒作“河东经济中心”的地段概念，将本案地段定位到“区域中心”、 “商业中心” 。第二步 分阶段分重点进行市场传播，界定“领海宜居所”的产品概念。第三步 在地段和形象被初步接受后，通过“低价出击、快速反应、持续走高”的销售手段快速打开市场，积累人气。6核心营销（1） 五点一线营销整合提倡与目标客户的更多实效性沟通，以阶段性重点事件营销为引爆点。在全案的销售控制中，围绕阶段性的事件营销动线配合五大传播推广重点形成本项目的销售浪潮。（2）五点一线整合释义：五点：现场包装工地包装媒介推广活动推广拜访推广一线：事件营销动线7 卖点提炼【区位】汉沽经济中心区，尽享中心区核心生活圈。【面积】80-100经典户型，贴近市场需求，演绎完美生活空间。【配套】城区中心，配套齐全。【价值】经济中心，宜居宜投资，前景无限。
