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1、39第六章、项目产品定位分析一、项目产品和投资组合总体方案根据项目市场定位、规划控制条件以及产品功能设计的要求，以“项目规划设计方案一”为基础，确定四个项目产品组合可能性方案：技术经济指标 方案 A（）方案 B（）方案 C（）方案 D（）总建筑面积 198300 198300 214400 224000多层公寓 182000 123900 103600 93600高层公寓 36400 56000情景洋房 31600 31600 31600叠加别墅 26500 26500 26500合计 16300 16300 16300 16300会所 2000 2000 2000 2000幼儿园 2100
2、2100 2100 2100商业服务 3900 3900 3900 3900农贸市场 2500 2500 2500 2500小户型公寓 2800 2800 2800 2800公共建筑等错复式商住 3000 3000 3000 总体安排车库 10000 12000 13000 14000总建筑面积 48100 48100 48100 48100多层公寓 33900 33900 33900 33900公共建筑等 14200 14200 14200 14200一期车库 1800 1800 1800 1800总建筑面积 65500 63000 63000 63000多层公寓 65500 31400 3
3、1400 31400情景洋房 31600 31600 31600二期车库 3600 3800 3800 3800总建筑面积 49200 48200 48200 48200多层公寓 47100 19600 19600 19600叠加别墅 26500 26500 26500幼儿园 2100 2100 2100 2100三期车库 2600 4200 4200 4200总建筑面积 35500 39000 55100 64700多层公寓 35500 39000 18700 8700四期高层公寓 36400 5600040车库 2000 2200 3200 4200备注：车库层高按 2.18 米，不计入建
4、筑面积二、构建投资分析模型1、项目产品定位工作流程项目前期研究市场定位的可行性方案 项目用地潜力分析项目产品组合分析投资效益分析与测算项目产品定位规划设计建议2、投资效益分析工作模型项目开发计划投资成本测算 销售收入预测分期投资计划 分期销售收入静态投资效益评介动态投资效益评介各方案效益指标比较41提出产品定位方案三、投资分析相关参数1、依据安徽省建筑和装饰工程预算定额；巢湖市同类工程竣工决算的指标；主要设备和材料的现行价格。文件规定的相关报建规费2、投资成本构成与支付遵循原则项目土地费，期初支付土地费 100%；前期费用，勘察设计费、工程前期费项目开始时支付费用总价的 30%，至正式开始动工
5、前支付剩余的 70%；项目报建费按工程量每期初分别支付；建安工程费，按分期实施进度付款，期中支付 50%，完工支付50%；基础设施费，按主体工程封顶后半年完成，其款项支付进度与工程进度基本相同； 管理费用，按工作的进展分期适当增加； 财务费用，按 2 年本金一次偿付，利息分期支付； 不可预见费，按 2-4 项费用当期发生额占其费用总额比例的3%； 销售费用，按营销前半年占 30%，其余按时均摊；42营业税金及附加，按销售收入分期支付。四、A 方案投资效益测算1、投资成本测算序号 项目名称 单位 数量 费用单价 (元) 金额(万元) 备注1 土地费用 6435.5 土地出让金 亩 238 260
6、000 6188.0 契税 4% 247.52 前期工程费 2630.9 勘察设计费 万 3935地堪费 万 15.87 1 15.9规划方案费 万 19.83 6 119.0施工图设计费 万 19.83 8 158.6景观设计费 万 10.0 10 100.0 相关报建费 2087.4城市基础设施配套费 万 19.83 40 793.2人防费 万 19.83 30 594.9白蚁防治费 万 19.83 2.5 49.6规划技术服务费 万 19.83 2 39.7散装水泥基金 万 19.83 1.5 29.7档案管理 万 19.83 0.5 9.9图纸抗震审查费 万 19.83 1 19.8质
7、检费 万 19.83 2 39.7监理费 万元 14725.5 1.2% 176.7招投标费 万元 14725.5 6 88.4墙改基金 万 19.83 8 158.6土地登记及测量费 19.83 4.4 87.2 工程前期费 150.0 按建安工程费 1%取3 建安工程费 万 19.83 14725.5 多层砖混 万 18.2 700 12740.0 多层框架 万 1.63 850 1385.5 高层住宅 万 1000 半地下车库 万 1.0 600 600.0多层砖混指多层公寓；多层框架包括情景洋房、叠加别墅及公建。4 基础设施费 万 19.83 100 1983.05 直接建设成本 25
8、774.96 管理费用 580.0 按 2-4 项 3%7 财务费用 贷款 5000 万元 2 年，年利率6% 600.0438 不可预见费 580.0 按 2-4 项 3%9 销售费用 762.0 销售收入2.0%10 营业税与附加 2095.8 销售收入5.5%11 总成本费用 30392.7单方成本 1488 按可售面积 20.42 万2、投资计划2005 2006 2007 2008 2009 时间项目 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 下半年合计合计 6823.5 1365.5 3452.1 6312.6 6047.4 4283.8 1902.2 205.6 3
9、0392.7直接建设投资 888.9 2772.9 5330.0 5162.9 3541.7 1480.0 25774.9管理费用 70.0 70.0 75.0 75.0 80.0 80.0 80.0 50.0 580.0财务费用 150.0 150.0 150.0 150.0 600.0不可预见费 5.0 26.6 83.2 159.9 154.8 106.2 44.3 580.0销售费用 230.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 82.0 762.0营业税与附加 281.0 507.7 559.7 465.9 207.9 73.6 2095.8单位:万元3、预计销售收入
10、序号 项目名称 单位 数量 销售单价（元/M 2） 合计总计 万 20.42 1866 38106.01 多层公寓 万 18.20 1800 32760.02 高层公寓 万 20003 情景洋房 万 22004 叠加别墅 万 25005 底层商业 万 0.39 4500 1755.06 小户型公寓 万 0.28 2200 616.07 错复式住宅 万 0.30 850.0住宅部分 万 0.20 2000 400.0商业部分 万 0.10 4500 450.08 农贸市场 万 0.25 2500 625.09 半地下车库 万 1.00 1500 1500.0单位:万元4、分期销售收入 2006
11、2007 2008 2009 时间项目 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 下半年 合计合计 5109.0 9230.4 10176.6 8471.4 3780.6 1338.0 38106.0一期 5109.0 3065.4 2043.6 10218.0二期 6165.0 3699.0 2466.0 12330.0三期 4434.0 2660.4 1773.6 8868.044四期 3345.0 2007.0 1338.0 6690.0单位:万元5、静态投资效益评价项目预计实现销售总额 38106 万元项目总成本 30393 万元项目所得税前利润 7713 万元所得税前投资利润率
12、为（771330393）100%=25.4%项目实现净利润 5168 万元所得税后投资利润率为（516830393）100%=17.0%6、动态投资效益评价项目现金流量分析2005 2006 2007 2008 2009 时间项目 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 下半年合计一、现金流入 5109.0 9230.4 10176.6 8471.4 3780.6 1338.0 38106.0销售收入 5109.0 9230.4 10176.6 8471.4 3780.6 1338.0 38106.0二、现金流出 6823.5 1365.5 3452.1 6312.6 6047
13、.4 4283.8 1902.2 205.6 30392.7直接建设投资 888.9 2772.9 5330.0 5162.9 3541.7 1480.0 25774.9管理费用 70.0 70.0 75.0 75.0 80.0 80.0 80.0 50.0 580.0财务费用 150.0 150.0 150.0 150.0 600.0不可预见费 5.0 26.6 83.2 159.9 154.8 106.2 44.3 580.0销售费用 230.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 82.0 762.0营业税与附加 281.0 507.7 559.7 465.9 207.9
14、73.6 2095.8三、税前净现金流量 -6823.5 -1365.5 1656.9 2917.8 4129.2 4187.6 1878.4 1132.4 7713.3四、税前累计净现金流量 -6823.5 -8189.0 -6532.1 -3614.3 514.9 4702.5 6580.9 7713.3五、所得税 169.9 1381.9 619.9 373.7 2545.4六、税后净现金流量 -6823.5 -1365.5 1656.9 2917.8 3959.3 2805.7 1258.5 758.7 5167.9七、税后累计净现金流量 -6823.5 -8189.0 -6532.1
15、 -3614.3 345.0 3150.7 4409.2 5167.9项目财务评价指标所得税前财务内部收益率 39.2%45所得税前财务净现值（Ic=8%） 5347 万元所得税后财务内部收益率 28.0%所得税后财务净现值（Ic=8%） 3284 万元五、B 方案投资效益测算1、投资成本测算序号 项目名称 单位 数量 费用单价 (元) 金额(万元) 备注1 土地费用 6435.5 土地出让金 亩 238 260000 6188.0 契税 4% 247.52 前期工程费 2658.7 勘察设计费 万 393.5地堪费 万 15.87 1 15.9规划方案费 万 19.83 6 119.0施工图设计费 万 19.83 8 158.6景观设计费 万 10.0 10 100.0 相关报建费 2105.2城市基础设施配套费 万 19.83 40 793.2人防费 万 19.83 30 594.9白蚁防治费 万 19.83 2.5 49.6规划技术服务费 万 19.83 2 39.7散装水泥基金 万 19.83 1.5 29.7档案管理 万 19.83 0.5 9.9图纸抗震审查费 万 19.83 1 19.8质检费
