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1、1购买第二套房首付四成的五大影响9 月 27 日晚，央行、银监会联合下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发2007359 号），传闻已久的提高首付款比例的政策终于尘埃落定；文件要求“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍”；该文件的出台实施有助于挤出投资性购房需求，特别是有助于抑制投机性购房需求，从而有利于缓解市场供需矛盾，平抑房产价格。具体来说将对二手房市场产生五大影响： 一、市场交易量可能出现一定回落从 359 号文件中可以看出，央行、银监会保护首次自住性购房、抑制投资
2、性购房的意图非常明显，对于购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的，仍然执行首付2 成的比例，90 平米以上的，执行首付 3 成的比例；这一政策并没有发生变化，对于购买首套用于自住的消费者并无影响；真正影响的是贷款投资多套房产的投资者；当前北京市二手房投资比例约为 12左右，市场仍然以自住需求为主，虽然投资性需求因此受到一定的抑制，市场交易量会出现一定的回落，但是以自住为主的北京二手房市场并不会因此出现大幅震荡。二、价格会得到一定的平抑359 号文将对房价起到一定的抑制作用；这体现在降低了房价上涨的推力以及房源的增加；首先，近两年房价的快速上涨，除了供不应求这个主要因素外，投资者以及
3、投机行为也对房价的上涨起到了推波助澜的作用，而在投资性需求减少后，投资对房价上涨的推动将会明显减弱，这有利于房价的稳定；其次，由于投资风险及持有成本大幅上升，投资者原本可以投资 4 套而后只能投资 3 套，这样相当于增加了 1 套供应；同时，部分投资性房源也因投资风险增加而释放到市场上，从而使得可售房源增加，在一定程度上可以缓解市场供需关系，使价格得到一定的抑制。三、投资性购房会得到明显的抑制359 号文将对投资性购房行为产生显著的抑制作用，首付成本要提高一成，利率相当于提高了三成；目前基准利率为 7.83，投资者原本可以享受 85 折的优惠利率6.6555，但现在要执行基准利率的 1.1 倍
4、，即 8.613，涨幅达到 29.4；首付款的初期投资以及后期利息的大幅增加；使得投资收益及投资积极性都将受到极大打击；2以投资一套 95 平米 2 居室为例，总价 95 万元，贷款期限 20 年。从表 1 可以看出，首付三成只要 28.5 万元，比例提高至四成后，需要 38 万元，增加了 9.5 万元；由于利率执行基准利率的 1.1 倍，虽然首付增加了一成，但是月供只比执行优惠利率时低 32 元，同时，利息却要增加 87396 元；对于大部分投资者来说，银行贷款及以租养贷是资金的主要来源，在首付多出近 10 万，利息多支付近 10 万元的情况下，许多中小投资者将会知难而退。四、提前还款现象将
5、显著增加在央行及银监会的答记者问中，对第二套住房的界定为：“第二套（含）以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房，而在当前二手房市场中，升级置业以及为父母、子女购房的二次置业比较普遍，为了避免买第二套住房时首付提高一成、利率提高三成的情况，消费者肯定会先进行提前还款，把第一套住房的贷款还清，在实际购买第二套住房时，就可以享受银行对第一套住房的低首付、优惠利率的政策；因此，359 号文将使会显著增加提前还款的现象，由于投资者往往是以小博大，如果筹款把第一套住房的贷款提前还清，再投资第二套住房，这不利于投资者的资金周转，因此预计，提前还款的现象将会主要集中于购买第一套贷款未还清
6、而第二套住房的自住购房者。五、固定利率将更受青睐自 9 月 14 日央行年内第五次加息后，各大拥有固定利率产品的银行，也纷纷提高了固定利率的利率水平，以光大银行固定利率为例，十年期基准利率为 7.96，可下浮至7.76，与购买第二套住房的利率 8.613相比，固定利率的基准利率低了 0.653；同样贷款 50 万元，20 年期，固定利率的基准利率月还款为 4170 元，比执行 8.613的利率少还 205 元；因此，对于购买第二套住房的消费者，特别是投资者，在不能享受优惠利率后，肯定会把目光投向固定利率；因此，固定利率将更受青睐。不过，359号文件并没有明确对购买第二套住房提高首付一成、利率执
7、行基准利率的 1.1 倍的政策是否也适用于固定利率；如果适用，固定利率可能也会采取基准利率 1.1 倍的政策，如果不适用，固定利率肯定广受欢迎。最后，提高首付款可以说是通过抑制需求从而调控房价的杀手锏；这个杀手锏未正式出台，就已经在地产市场引起波澜；自 9 月 26 日有媒体报道信贷新政要赶在国庆前出台后，9 月 26 日、9 月 27 日，地产股逆势大跌，9 月 26 日 A 股地产板块大跌4.21，9 月 27 日地产股继续全面下跌；由此可见，房贷新政已经让资本市场的地产股率先“领跌”，从防范风险的角度来看，房贷新政出台也可起到“防微杜渐”之功3效，避免类似美国次级贷危机的发生，由于北京市二手房市场是以自住为主，因此，359 号文将会对房价一定的抑制作用，对于市场整体交易量影响则不大。
