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1、雁塔区城中村改造策划方案（后村）,美灵机构2007年9月,后村,目录,第一部分后村基础资料及评价第二部分项目定位及依据第三部分项目目标客户群分析第四部分项目地规划构想第五部分项目效益分析第六部分项目规划设计概念提示,第一部分后村基础资料及评价,后村,第一部分后村基础资料及评价,后村隶属于西安市雁塔区大雁塔街道办事处，地处城东南，位于西安市雁塔路以东、南二环以南、西延路以西、西影路以北的区域内（部分村民居住于二环以北）；后村南面毗邻中国文化产业示范区曲江新区，和亚洲最大的唐文化主题广场大雁塔北广场隔路相望，西邻陕西省委及家属区，其西面的雁塔路是西北地区著名的IT一条街，北面是西安较有影响力的南二
2、环大型餐饮带；后村地处正在形成的大雁塔商圈内，和城南商业中心小寨商圈相邻，到新建的李家村特色商业中心约1公里，离西安市中心商业区钟楼约4公里，去绕城高速曲江入口仅约4公里。地处西安房地产市场的城南板块。城南是西安发展起步最早速度也最快的区域，是西安的文教科研区、高新技术产业区、文化产业区，是西安人居环境软硬条件最好的地区，聚集了大部分高素质、高收入人群。因此，城南板块集绝佳的区位优势、交通优势、人居环境、完美配套、文化气息等优势于一体，成为西安购房者的首选区域板块。,后村,一、后村地理位置,第一部分后村基础资料及评价,后村,后村区位图：,二、项目地现状,第一部分后村基础资料及评价,后村,1、村
3、域：后村东临西延路，西邻省委八号院，南接乐游路，北接省委东小区；新后村南依南二环，西至西安测绘院研究所，北邻鲁家村。,后村村域图,注：曲江两块飞地没在图上体现，黑家坟土地39亩和秦二世墓旁3亩。,第一部分后村基础资料及评价,后村,二、项目地现状,、户数及人口统计：,第一部分后村基础资料及评价,后村,二、项目地现状,、土地面积统计：后村现存地块较为分散，大小差异较大,后村地块示意图,第一部分后村基础资料及评价,后村,1亩,第一部分后村基础资料及评价,后村,二、项目地现状,、房屋面积统计：,总计：513366.66,第一部分后村基础资料及评价,二、项目地现状,5、计划改造的项目地范围：,后村可供改
4、造开发的土地主要包含以下几部分：后村(南)287.05亩(含城南锦绣欲征的72亩地)，居委会39亩，后村(北)40亩。以下土地已被征用或暂不具备策划利用条件，但本次改造全部一次性转为国有土地，纳入改造后的城市股份制经济实体，供村民可持续发展之用。曲江黑家坟土地39亩，除去道路和唐城墙绿地用地，余约10亩二类住宅用地；曲江秦二世墓旁3亩地，规划建设秦二世陵遗址公园；西延路以东陕西省石油化工研究院租用3亩地（租用15年）；粤港台灯具城占用7亩地，租用15年；长安会馆租用大雁塔北广场东侧4亩地，租用30年；祭台村内飞地1亩，处于规划路上。,三、项目地周边环境,（1）自然人文环境紧邻亚洲最大的唐文化主
5、题广场大雁塔北广场。紧邻文化底蕴深厚、绿化环境极好的曲江新区附有一大批西安旅游热点，如大雁塔、大雁塔北广场、陕西戏曲大观园、陕西民俗大观园、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、乐游原、青龙寺等。（2）交通环境发达的城市路网。西安的交通骨干道路南二环、雁塔路、小寨东路、西影路、西延路交汇于此，距绕城高速曲江入口仅2公里之遥，交织成了一张四通八达的交通路网。地铁规划：目前西安市所规划的城市地铁3号线将经过大雁塔。公交线路：经过这里的公交线路有：19、游6、24、500、21、237、22、5、521、527、610、715、30、34、609、400、408、K606、501、701、27、41、601、3
6、20、526、224、407、212等约三十条，出行极其方便。,第一部分后村基础资料及评价,后村,三、项目地周边环境,（3）周边产业业态环境毗邻商圈：和未来的西安小寨商圈相连；紧临雁塔路西安IT一条街；距李家村商业中心约1公里，南临曲江大唐不夜城商业中心。大型商业：因距离各商圈较，所以只有海星超市、社区超市、便利店等一批密集的小型商业配套。专业市场：西安IT一条街的赛格电脑城、赛博数码广场、智博数码广场、百脑汇、东新科贸；西安历史悠久的大雁塔装饰材料市场、粤港台灯具城、光彩灯具城等（是西安的灯饰交易中心，但有弱化趋势），为后村聚集了极高的商业人气。酒店：唐华宾馆、大唐芙蓉园芳林苑酒店、雁苑宾馆
7、、金石大酒店、金海岸朗顿酒店等。餐饮：以小贝壳、黄鹤楼、顺丰等为代表的南二环东段餐饮带（在西安颇有影响力）；以朗顿、深海世界等为代表的西延路餐饮带；以海底捞火锅城、肯德基、三皇三家等为代表的北广场餐饮群。以上三个餐饮板块分布周边，营造了浓厚的餐饮氛围，辐射面已不仅仅是周边。,第一部分后村基础资料及评价,后村,三、项目地周边环境,（4）周边基础配套环境教育：大学密集分布：长安大学、西安科技大学、西安建筑科技大学、西安财经学院、西安理工大学曲江校区等；知名中学坐落周边：陕西师范大学附属中学、西安铁一中、育才中学、西安市45中、西安高级中学、西安市85中等；小学：翠华路小学、育才小学；完全解决子女上
8、学问题，是西安学校配套最好的地区之一。医院:铁一局中心医院、武警医院、解放军323医院、正和医院等其他:各大银行、邮局、电信营业厅、移动营业厅、联通营业厅全面分布周边，极大地方便当地居民需求。（5）周边住宅情况借助曲江新区快速发展的影响，围绕着后村建了一大批住宅项目，如：心情雅苑、天泰花园、金裕花园、城南锦绣等；后村周边分布的社区有：省委家属院、东小区社区、联建小区、石油家属院、陕西质检所家属院、西影厂家属院、殡仪馆家属院、情报所家属院、西安市第一人民医院家属院等。,第一部分后村基础资料及评价,后村,第一部分后村基础资料及评价,后村,后村周边环境及产业示意图,四、项目地总体评价,、优势：（1）
9、后村处于未来小寨商圈、雁塔路IT一条街、南二环和西延路餐饮一条街包围圈中，南临西安发展最为迅猛的曲江新区，地理位置绝佳，为未来发展及定位提供了优质基础。（2）后村地处二环以南，曲江新区以北，是新老城区的连接地带，即有老城区优质的完美生活配套条件，又有曲江新区拉动的新气象，是未来此地商业繁荣和房屋营销的绝佳资源。（3）后村所处位置的文化资源也较为丰厚，后村是唐昭国坊所在地，同时又南临佛教圣地大雁塔和唐文化主题广场大雁塔北广场，西面是古代文人墨客抒发情怀的乐游原，同时坐享曲江美术馆、音乐厅、歌剧院等优质文化资源。（4）后村周边旅游资源极为丰厚，除大雁塔及大雁塔北广场外，还有陕西民俗大观园、陕西戏曲
10、大观园、陕西文学艺术大观园、大唐芙蓉园、曲江海洋馆、唐诗博览园、欢乐大世界等优质的旅游资源，是未来后村开发的绝佳卖点。（5）后村地块区位优势明显，按照西安市人民政府关于土地供应的基本政策，二环以内新开发用地全部为城中村改造开发用地，土地供应量紧缺是必然现象。南临的曲江是西安房地产的领头羊，房屋均价比西安市其他地区高出10001500元/，并出现供不应求的现象。（6）后村交通条件极佳，无论是驾车出行，还是公交出行，均极为方便。远行去绕城高速曲江入口不超过4公里，市区交通紧临二环，公交线路达30多条，公交密度与市中心钟楼相当。,第一部分后村基础资料及评价,后村,四、项目地总体评价,2、劣势：（1）
11、后村土地现状复杂，地块分散，各地块间缺乏呼应关系；且地块面积差距大，不利于发挥地块的整体优势。（2）后村旧村拆迁面积较大，势必造成土地基础价格过高，不利于招商及未来规划，影响项目品质。（3）后村周边土地已基本被开发或征用，被各种项目和家属院包围其中，使其地理位置优势严重抵消，土地价值发挥空间受到一定限制。,第一部分后村基础资料及评价,后村,第二部分项目定位及依据,后村,一、项目命名：,1、项目名称：盛世昭城苑2、命名说明：盛世此项目地南临大雁塔和大雁塔北广场，大雁塔是盛唐佛文化的视觉代表，是唐玄奘译经之地，文化价值和旅游价值极大，而大雁塔北广场是亚洲最大的唐文化主题广场，体现了盛唐的大气和包容
12、。对个人而言，“盛”是中国人追求的生活事业状态，“盛”意味着个人的成功和家庭的和谐。昭城苑在唐代长安城的城坊中，昭国坊正好位于现在的后村所在地，昭城苑的命名突出了地段文脉和人居氛围。,第二部分项目定位及依据,后村,二、项目定位：,1、产业定位：中高档住宅+特色商业街（特色灯具、时尚装饰品、高端家具）2、文化定位：以唐文化为依据，以儒释为符号（外部空间为唐文化儒家主题，内部院落为佛文化主题）3、消费方向定位：中高档住宅、特色灯具、时尚装饰品、高端家具、时尚生活消费4、视觉定位：西安历史文化在城市视觉国际化和个性化方面的集中体现,第二部分项目定位及依据,后村,三、项目定位依据：,1、中高档住宅定位
13、依据：（1）后村基地所处位置是西安市过去的城乡结合部，随着西安市城市南扩和曲江新区的崛起，本区域周边已形成西安的一大亮点。其大雁塔周边单位面积的人流量位居西安前列，曲江不仅是文化旅游的圣地，未来还将成为西安城区的旅游休闲中心，居住在曲江已成为西安楼市的一道风景，紧邻大雁塔北广场的后村必定是居住消费的热点区域。（2）西安楼市的价格现状是曲江最高（均价5500元/），其次是西高新（均价4500元/），再次是二环周边（均价4000元/），城内最低（均价3700元/），从价格看市场的基本原理推测，大雁塔周边作为未来西安的核心居住区已基本形成，后村基地的房价将会在曲江新区和二环周边之间，高房价格有利于解
14、决高地价带来的风险。（3）从西安整体楼市趋势看，南郊是西安楼市的最旺区域，短期内的格局不会变化，特别是年由于曲江地产板块的带动作用，后村周边房地产价格处于极大的提升阶段，市场前景良好，后村基地现在开发有利于降低机会成本。,第二部分项目定位及依据,后村,三、项目定位依据：,（4）住宅以外的写字楼市场，西安年处于整体低迷状态，写字楼销售积压严重，销售价格甚至出现了低于住宅价格的现象，出现了住宅和写字楼价格相悖的局面。写字楼租赁价格低迷（3045元/月），市场投资型消费群对写字楼望而却步，尽管有关权威专家预测未来西安写字楼市场将会出现反弹，但对于后村这样的土地成本极高的城中村改造项目，风险较大。（5
15、）从项目地周边是曲江旅游文化区来分析，后村基地在宾馆、饭店等项目上也有发挥余地，但从现实情况来看，大雁塔周边除现有的雁苑宾馆、唐华宾馆、芙蓉园芳林苑酒店、惠宾苑外，曲江大唐不夜城内将有四个4-5星级宾馆，曲江会展中心将有各种层次的宾馆群，区域内宾馆饭店已趋饱和，后村基地投资宾馆饭店风险较大。,第二部分项目定位及依据,后村,三、项目定位依据：,2、商业定位依据：（1）后村项目基地拆迁安置成本较大，根据投入与产出关系分析，如果按正常纯住宅定位，将对项目的产出造成影响，增加商业面积，提高产出率，才能提高投资商的利润率。利润率是吸引投资商的重要手段，但如果无限扩大容积率将会对规划的审批造成严重的影响，
16、而容积率达到一定高度时，容积率与利润率将会出现反向问题，适当增加商业面积是扩大产出、降低容积率、提高业态品质的有效手段。（2）根据西安市城市规划，从雁塔路到西延路之间的规划路为后村西路，属城市次级交通干道，宽度为50米，规划路占基地面积48亩，是不利条件。但同时又为本项目提供极佳的商业产业台，充分利用后村西路提供的商业台将是土地价值最大化的有效手段。（3）后村项目地周边各种商业网点林立，西临未来的小寨大商圈，紧邻雁塔路IT一条街，北面南二环和东面的西延路是西安重要的餐饮街区，南有正在形成的曲江雁塔商圈。从西安整体商圈分析，小寨商圈将会同曲江雁塔商圈形成一个更大的商圈，超越传统的钟楼商圈只是时间问题，而后村项目地正好处于未来大商圈的结合部，发展商业前景良好。,
