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1、学士学位毕业论文房地产投资风险研究学 号: 20124102104学生姓名：李 兵指导教师：张 国 富所在学院：会 计 学 院专 业：财 务 管 理中 国 大 庆2016 年 5 月I摘 要随着国民经济的快速增长，中国的房地产行业也呈现出良好的发展势头。但其背后带来的投资风险也越来越大，为了避免房地产投资风险，使房地产投资继续发展，必须对房地产投资过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出分析。本文介绍了房地产投资中经常使用的分析方法，并按照房地产周期进行风险因素的识别关键词：房地产投资；分析方法；风险识别AbstractWith the rapid growth of the nationa
2、l economy, Chinas real estate industry is also showing a good momentum of development. But behind the rapid development of the real estate investment risk it brings is also increasing, and to avoid the risk of real estate investment, must make an analysis of the risks that may arise during the real
3、estate investment and uncertainties. This article describes the analytical methods often used in real estate investment, and to identify risk factors in accordance with the real estate cycle. Key words: Real estate investment; analysis; risk identification.II目 录第一章 前 言 .11.1 该研究的实用价值与理论意义 .11.2 本研究在
4、国内外对其研究现状的综述 .11.3 本论文要解决的问题 .3第二章 房地产投资风险概述 .42.1 房地产投资风险的含义 .42.2 房地产投资风险的特征 .42.3 房地产投资风险的主要类型 .52.4 房地产投资风险产生的原因第三章 房地产投资现状分析 .63.1 国有企业将成为投资市场中的重要买方 .63.2 中国私募基金将扩大其投资足迹 .73.3 证券化将助推下一波投资高峰 .83.4 金融创新将对主流投资渠道形成补充 .9第四章 房地产投资存在的问题 .104.1 体制弊端造成管理秩序混乱 .104.2 房地产开发畸形发展 .114.3 法制不健全房地产开发行为失范 .11第五章
5、 房地产投资风险解决对策 .125.1 完善市场运行机制是根本 .125.2 行政手段须慎用 .135.3 加强房地产市场的规范管理力度，把好土地源头关 .135. 4 完善财产税制度，打击过度投机和资源浪费并存的痼疾 .145. 5 差别化引导市场，加快金融创新步伐5. 6 防范和化解风险并重，关注市场变化，提高预警能力 第六章 结 论 .14参考文献 .16致 谢 .17附 件 .18黑龙江八一农垦大学本科毕业论文1第一章 前 言1.1 该研究的实用价值与理论意义随着我国社会主义市场经济的稳步增长，房地产业因其高投资报酬率以及较强的保值增值能力而成为重要的投资工具之一。同时，房地产投资的高
6、投入，长期的特点也决定了投资过程具有高风险。房地产投资风险与房地产投资风险评价体系的探索与实践应用已成为一个重要的研究课题，引起国内外有关专家和房地产投资者的高度重视，并已形成了一系列的理论与方法。我国对房地产投资风险研究的起步较晚，对投资风险的分析盒评估缺乏全局把握，其风险分析还很片面，投资具有较高的投机成分。因此，对房地产投资风险的科学分析盒定量评估已显得十分必要。本文从研究我国房地产投资现状与特点出发，系统分析了影响我国房地产投资的各种风险因素。运用模糊综合评价技术，构建了一种适合我国房地产投资特点的风险评价方法。1.2 本研究在国内外对其研究现状的综述1.2.1 国外研究现状风险研究首
7、先产生与发达国家，并在这些地区发展后逐步推广到发展中国家。随着经济的发展，风险管理越来越受到各国的重视。从有关风险管理的研究著作、研究方法以及研究领域中可寻找出国外风险管理的发展轨迹。风险研究专著大量出版。1921 年，马歇尔（Marshall）在企业管理Business Administration一书中提出了风险负担管理（Administration of Risk-黑龙江八一农垦大学本科毕业论文2Bearing）的观点，他提出了风险排除（Eliminations）和风险转移的风险处理方法。1987 年，英国的 Chainman 教授在Risk-Analysis for large pro
8、jects: Methods and Cases一书中，提出了“风险工程 ”的概念。他认为，风险工程是对各种风险分析技术的构建弥补了单一过程的风险分析技术的不足，使得在较高层次上大规模地应用风险分析领域的研究成果成为可能。2003 年,美国的 William B.Brueggeman 和 Jeffrey D,Fisher 在Real Estae Finance And Investments 中提出加深对潜在经济因素重要性的讨论，扩大商业抵押证券内容的覆盖范围，进一步深化地研究潜在经济因素对房地产风险及价值重要性的影响。2004 年，美国的陈淑贤和约翰.埃里克森等在Real Estate In
9、vestment Trusts: Structure, Performance,and Investment Opportunities书中研究到从如何使管理者改善其投资决策和 REITs 经营绩效的角度，对现有与 REITs 相关的研究成果进行了分析整合。2005 年，格里尔在房地产投资决策分析中从市场研究、现金流预测、信贷资金、所得税、风险因素等方面研究了美国房地产动作的主要领域，系统地阐述美国房地产运作的基本理论，运作方法和实践经验。2007 年，拉尔夫.布洛克在房地产投资信托中鲜明地指出了房地产投资信托的投资特性，强调了它们在多元化投资组合中的作用。详细地解释了REITs(房地产投资信
10、托)这种新的投资种类，使 REITs 成为所有人都可以进入的投资领域。1.2.2 国内研究现状我国房地产业起步较晚，目前尚处于产业发展的初级阶段，有关房地产投资风险的研究也只是刚刚起步。各行业投资风险的研究散见于各类投资管理研究中。黑龙江八一农垦大学本科毕业论文31996 年，中立银和俞明轩对房地产市场各种物业所面临的风险和影响房地产市场各类风险因素进行了系统的研究和分析。2001 年，万俊等房地产投资风险控制初探提出房地产投资应以风险管理为基础，并对房地产投资风险控制进行了界定。2003 年，刘志峰从引导投资者理性投资的角度提出建立市场预警预报系统，各级政府要对市场供求、价格和空置等情况进行
11、适时的动态监测并做出分析判断，定期向社会公布，引导理性投资和消费；从防范金融风险的角度提出加强房地产信贷监管力度等措施。2003 年，董辅礽从保护投资者利益的角度提出政府应对整个行业进行调控，加大对地价的控制，调控房地产投资结构。2003 年，向世林提出要克分利用竞争机制和供求关系来调节市场，从房地产市场持续发展的角度合理有效地配置房地产资源；要努力培育和规范发展房地产中舟组织和行业防会：政府对房地产市场的干预和调控耍尊重经济规律和市场规律，既不能越位，也不能缺位，更不能错位。2003 年，粱志红从企业对风险的防范角度认为：企业要高度重视可行性研究，确保投资决策的正确性;加强投资环境监测，选择
12、最佳投资区位;加强市场调查，寻找投资良机。2004 年，汪光熹针对房地产市场结构失调等问题提出：严格控制高档商品房建设，加大适合中低收入家庭居住的住宅建设。进一步整顿和规范市场秩序，防止局部存在的过热苗头演变为全局性问题。从提高住宅建设的科技含量和住房质量方面提出企业应加强规划、设计等环节，注重小区生志环境建设和住宅内部功能设计。2005 年，阵怡等借鉴国外有关理论及案例的基础上，立足我日房地产业发展及社会经济笈展的国情，着重研究论述各娄房地产项目可行的融资理论与妾务，黑龙江八一农垦大学本科毕业论文4重点在于融资多元化的理论研究以厦金融创新在房地产项目开笸实践中的应用。2006 年，左斌房地产营销与风险防范阐述了房地产营销的基础知识、营销策略、营销技巧与实务。并根据房地产开发企业房地产营销代表或房地产营销员的特点，比较详细的介绍丁房地产营销的风险防范的法律问题及规避风险的方法。同时提供了房地产销售纠纷案例和评析。 综上所述我国对房地产投资风险评价的研究起步较晚，关于房地产投资风险的研究的著作也比较少。然而近年来，许多人都在运用引进的工程管理科学方法对房地产投资风险进行分析和评价 ，井取得了一定的研究成果，如房地产投资风险的敏感性分析、蒙特卡罗模拟技术、模糊综台评价技术、层砍分析法等。尽管我国在投资风险分析与评价方面的研究已经取得
