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1、国有土地上房屋征收评估办法目录简述 关于评估办法的通知 评估办法条文编 辑 本 段 简 述中 华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 (住 建 部 ） 2011 年 6 月 3 日 公 布 了 国有 土 地 上 房 屋 征 收 评 估 办 法 。 办 法 规 定 ， 注 册 房 地 产 估 价 师 应 当 根 据 评 估 对象 和 当 地 房 地 产 市 场 状 况 ， 对 市 场 法 、 收 益 法 、 成 本 法 、 假 设 开 发 法 等 评 估 方法 进 行 适 用 性 分 析 后 ， 选 用 其 中 一 种 或 者 多 种 方 法 对 被 征 收 房 屋 价 值 进
2、行 评 估 。被 征 收 房 屋 的 类 似 房 地 产 有 交 易 的 ， 应 当 选 用 市 场 法 评 估 ； 被 征 收 房 屋 或者 其 类 似 房 地 产 有 经 济 收 益 的 ， 应 当 选 用 收 益 法 评 估 ； 被 征 收 房 屋 是 在 建 工 程的 ， 应 当 选 用 假 设 开 发 法 评 估 。 可 以 同 时 选 用 两 种 以 上 评 估 方 法 评 估 的 ， 应 当 选 用 两 种 以 上 评 估 方 法 评 估 ，并 对 各 种 评 估 方 法 的 测 算 结 果 进 行 校 核 和 比 较 分 析 后 ， 合 理 确 定 评 估 结 果 。 编 辑
3、本 段 关 于 评 估 办 法 的 通 知建 房 2011 77 号 各 省 、 自 治 区 住 房 城 乡 建 设 厅 ， 直 辖 市 住 房 城 乡 建 设 委 员 会 （ 房 地 局 ） ，新 疆 生 产 建 设 兵 团 建 设 局 ： 根 据 国 有 土 地 上 房 屋 征 收 与 补 偿 条 例 ， 我 部 制 定 了 国 有 土 地 上 房 屋征 收 评 估 办 法 。 现 印 发 给 你 们 ， 请 遵 照 执 行 。 编 辑 本 段 评 估 办 法 条 文第 一 条 为 规 范 国 有 土 地 上 房 屋 征 收 评 估 活 动 ， 保 证 房 屋 征 收 评 估 结 果 客观
4、 公 平 ， 根 据 国 有 土 地 上 房 屋 征 收 与 补 偿 条 例 ， 制 定 本 办 法 。 第 二 条 评 估 国 有 土 地 上 被 征 收 房 屋 和 用 于 产 权 调 换 房 屋 的 价 值 ， 测 算 被征 收 房 屋 类 似 房 地 产 的 市 场 价 格 ， 以 及 对 相 关 评 估 结 果 进 行 复 核 评 估 和 鉴 定 ，适 用 本 办 法 。 第 三 条 房 地 产 价 格 评 估 机 构 、 房 地 产 估 价 师 、 房 地 产 价 格 评 估 专 家 委 员会 （ 以 下 称 评 估 专 家 委 员 会 ） 成 员 应 当 独 立 、 客 观 、
5、公 正 地 开 展 房 屋 征 收 评 估 、鉴 定 工 作 ， 并 对 出 具 的 评 估 、 鉴 定 意 见 负 责 。 任 何 单 位 和 个 人 不 得 干 预 房 屋 征 收 评 估 、 鉴 定 活 动 。 与 房 屋 征 收 当 事 人 有利 害 关 系 的 ， 应 当 回 避 。 第 四 条 房 地 产 价 格 评 估 机 构 由 被 征 收 人 在 规 定 时 间 内 协 商 选 定 ； 在 规 定时 间 内 协 商 不 成 的 ， 由 房 屋 征 收 部 门 通 过 组 织 被 征 收 人 按 照 少 数 服 从 多 数 的原 则 投 票 决 定 ， 或 者 采 取 摇 号
6、、 抽 签 等 随 机 方 式 确 定 。 具 体 办 法 由 省 、 自 治区 、 直 辖 市 制 定 。 房 地 产 价 格 评 估 机 构 不 得 采 取 迎 合 征 收 当 事 人 不 当 要 求 、 虚 假 宣 传 、 恶 意低 收 费 等 不 正 当 手 段 承 揽 房 屋 征 收 评 估 业 务 。 第 五 条 同 一 征 收 项 目 的 房 屋 征 收 评 估 工 作 ， 原 则 上 由 一 家 房 地 产 价 格 评估 机 构 承 担 。 房 屋 征 收 范 围 较 大 的 ， 可 以 由 两 家 以 上 房 地 产 价 格 评 估 机 构 共 同承 担 。 两 家 以 上
7、房 地 产 价 格 评 估 机 构 承 担 的 ， 应 当 共 同 协 商 确 定 一 家 房 地 产 价 格评 估 机 构 为 牵 头 单 位 ； 牵 头 单 位 应 当 组 织 相 关 房 地 产 价 格 评 估 机 构 就 评 估 对 象 、评 估 时 点 、 价 值 内 涵 、 评 估 依 据 、 评 估 假 设 、 评 估 原 则 、 评 估 技 术 路 线 、 评 估方 法 、 重 要 参 数 选 取 、 评 估 结 果 确 定 方 式 等 进 行 沟 通 ， 统 一 标 准 。 第 六 条 房 地 产 价 格 评 估 机 构 选 定 或 者 确 定 后 ， 一 般 由 房 屋 征
8、 收 部 门 作 为委 托 人 ， 向 房 地 产 价 格 评 估 机 构 出 具 房 屋 征 收 评 估 委 托 书 ， 并 与 其 签 订 房 屋 征收 评 估 委 托 合 同 。 房 屋 征 收 评 估 委 托 书 应 当 载 明 委 托 人 的 名 称 、 委 托 的 房 地 产 价 格 评 估 机 构的 名 称 、 评 估 目 的 、 评 估 对 象 范 围 、 评 估 要 求 以 及 委 托 日 期 等 内 容 。 房 屋 征 收 评 估 委 托 合 同 应 当 载 明 下 列 事 项 ： （ 一 ） 委 托 人 和 房 地 产 价 格 评 估 机 构 的 基 本 情 况 ； （
9、二 ） 负 责 本 评 估 项 目 的 注 册 房 地 产 估 价 师 ； （ 三 ） 评 估 目 的 、 评 估 对 象 、 评 估 时 点 等 评 估 基 本 事 项 ； （ 四 ） 委 托 人 应 提 供 的 评 估 所 需 资 料 ； （ 五 ） 评 估 过 程 中 双 方 的 权 利 和 义 务 ； （ 六 ） 评 估 费 用 及 收 取 方 式 ； （ 七 ） 评 估 报 告 交 付 时 间 、 方 式 ； （ 八 ） 违 约 责 任 ； （ 九 ） 解 决 争 议 的 方 法 ； （ 十 ） 其 他 需 要 载 明 的 事 项 。 第 七 条 房 地 产 价 格 评 估 机 构
10、应 当 指 派 与 房 屋 征 收 评 估 项 目 工 作 量 相 适 应的 足 够 数 量 的 注 册 房 地 产 估 价 师 开 展 评 估 工 作 。 房 地 产 价 格 评 估 机 构 不 得 转 让 或 者 变 相 转 让 受 托 的 房 屋 征 收 评 估 业 务 。 第 八 条 被 征 收 房 屋 价 值 评 估 目 的 应 当 表 述 为 “为 房 屋 征 收 部 门 与 被 征 收人 确 定 被 征 收 房 屋 价 值 的 补 偿 提 供 依 据 ， 评 估 被 征 收 房 屋 的 价 值 ”。 用 于 产 权 调 换 房 屋 价 值 评 估 目 的 应 当 表 述 为 “为
11、 房 屋 征 收 部 门 与 被 征 收 人计 算 被 征 收 房 屋 价 值 与 用 于 产 权 调 换 房 屋 价 值 的 差 价 提 供 依 据 ， 评 估 用 于 产 权调 换 房 屋 的 价 值 ”。 第 九 条 房 屋 征 收 评 估 前 ， 房 屋 征 收 部 门 应 当 组 织 有 关 单 位 对 被 征 收 房 屋情 况 进 行 调 查 ， 明 确 评 估 对 象 。 评 估 对 象 应 当 全 面 、 客 观 ， 不 得 遗 漏 、 虚 构 。 房 屋 征 收 部 门 应 当 向 受 托 的 房 地 产 价 格 评 估 机 构 提 供 征 收 范 围 内 房 屋 情 况 ，
12、包 括 已 经 登 记 的 房 屋 情 况 和 未 经 登 记 建 筑 的 认 定 、 处 理 结 果 情 况 。 调 查 结 果 应当 在 房 屋 征 收 范 围 内 向 被 征 收 人 公 布 。 对 于 已 经 登 记 的 房 屋 ， 其 性 质 、 用 途 和 建 筑 面 积 ， 一 般 以 房 屋 权 属 证 书和 房 屋 登 记 簿 的 记 载 为 准 ； 房 屋 权 属 证 书 与 房 屋 登 记 簿 的 记 载 不 一 致 的 ， 除 有证 据 证 明 房 屋 登 记 簿 确 有 错 误 外 ， 以 房 屋 登 记 簿 为 准 。 对 于 未 经 登 记 的 建 筑 ，应 当
13、按 照 市 、 县 级 人 民 政 府 的 认 定 、 处 理 结 果 进 行 评 估 。 第 十 条 被 征 收 房 屋 价 值 评 估 时 点 为 房 屋 征 收 决 定 公 告 之 日 。 用 于 产 权 调 换 房 屋 价 值 评 估 时 点 应 当 与 被 征 收 房 屋 价 值 评 估 时 点 一 致 。 第 十 一 条 被 征 收 房 屋 价 值 是 指 被 征 收 房 屋 及 其 占 用 范 围 内 的 土 地 使 用 权在 正 常 交 易 情 况 下 ， 由 熟 悉 情 况 的 交 易 双 方 以 公 平 交 易 方 式 在 评 估 时 点 自 愿 进行 交 易 的 金 额
14、， 但 不 考 虑 被 征 收 房 屋 租 赁 、 抵 押 、 查 封 等 因 素 的 影 响 。 前 款 所 述 不 考 虑 租 赁 因 素 的 影 响 ， 是 指 评 估 被 征 收 房 屋 无 租 约 限 制 的 价 值 ；不 考 虑 抵 押 、 查 封 因 素 的 影 响 ， 是 指 评 估 价 值 中 不 扣 除 被 征 收 房 屋 已 抵 押 担 保的 债 权 数 额 、 拖 欠 的 建 设 工 程 价 款 和 其 他 法 定 优 先 受 偿 款 。 第 十 二 条 房 地 产 价 格 评 估 机 构 应 当 安 排 注 册 房 地 产 估 价 师 对 被 征 收 房 屋进 行 实
15、 地 查 勘 ， 调 查 被 征 收 房 屋 状 况 ， 拍 摄 反 映 被 征 收 房 屋 内 外 部 状 况 的 照 片等 影 像 资 料 ， 做 好 实 地 查 勘 记 录 ， 并 妥 善 保 管 。 被 征 收 人 应 当 协 助 注 册 房 地 产 估 价 师 对 被 征 收 房 屋 进 行 实 地 查 勘 ， 提 供 或者 协 助 搜 集 被 征 收 房 屋 价 值 评 估 所 必 需 的 情 况 和 资 料 。 房 屋 征 收 部 门 、 被 征 收 人 和 注 册 房 地 产 估 价 师 应 当 在 实 地 查 勘 记 录 上 签 字或 者 盖 章 确 认 。 被 征 收 人
16、拒 绝 在 实 地 查 勘 记 录 上 签 字 或 者 盖 章 的 ， 应 当 由 房 屋征 收 部 门 、 注 册 房 地 产 估 价 师 和 无 利 害 关 系 的 第 三 人 见 证 ， 有 关 情 况 应 当 在 评估 报 告 中 说 明 。 第 十 三 条 注 册 房 地 产 估 价 师 应 当 根 据 评 估 对 象 和 当 地 房 地 产 市 场 状 况 ，对 市 场 法 、 收 益 法 、 成 本 法 、 假 设 开 发 法 等 评 估 方 法 进 行 适 用 性 分 析 后 ， 选 用其 中 一 种 或 者 多 种 方 法 对 被 征 收 房 屋 价 值 进 行 评 估 。 被 征 收 房 屋 的 类 似 房 地 产 有 交 易 的 ， 应 当 选 用 市 场 法 评 估 ； 被 征 收 房 屋 或者 其 类 似 房 地 产 有 经 济 收 益
