美国的房地产产权制度

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1、美国参考网站http:/www.america.gov/mgck/雾谷飞鸿的博文雾谷是美国国务院所在地. 雾谷飞鸿的博文作者均为美国国务院工作人员, 具有多年在美国的生活和工作经验, 我们希望通过与中国网友的互动, 增进相互之间的了解, 加强美中两个伟大国家人民之间的友谊。http:/blogs.america.gov/mgck/美国地产http:/一千万亚裔移民美国 华人成第二大移民群体自从 1843 年 5 月 7 日第一位日本移民来到美国，迄今居住在美国的亚裔移民已经遍及各地，人数超过一千万。在亚裔居住比较集中的地区，中国城、日本城、韩国城、越南城等纷纷出现。1965 年美国通过新的移民

2、及入籍法，取消了有利于欧裔的移民配额，此后来自亚洲的移民大大增加。1960 年时亚裔移民只占外国移民总数的 5，但到了 2009 年，其份额增加到近 28，增幅超过 5 倍。目前亚裔是美国的第二大移民人口，人数仅次于拉美裔，拉美裔占外国移民总数的 53%。截至 2009 年，约有 1060 万亚裔移民生活在美国，其中，近一半的亚裔移民居住在加利福尼亚州、纽约州以及德克萨斯州，使这三个州成为亚裔移民人口最多的州。在亚裔移民中，排名前三位的是华人移民、菲律宾移民以及印度移民。欧巴马在迎宾阁餐馆与喜出望外的顾客合影 (照片：Pete Souza)目前华人移民是仅次于墨西哥移民的第二大移民群体，华人移

3、民占整个在美外国移民人数的 4.5%。移民政策研究所 (Migration Policy Institute) 根据人口普查局的统计所做的报告显示，2010 年生活在美国的华人移民 (不包括美国本土出生的华人) 约有 180 万人，其中 68 万人居住在加利福尼亚，37 万人居住纽约，也就是说，近三分之二的华人移民居住在这两个州。由于大部分华人移民居住在加州以及纽约，使得这两个州的中国城成为中国菜的美食天堂，中餐馆不但多，菜式也全，而且正宗地道，价格还便宜。不久前欧巴马到旧金山时，特意到位于中国城的迎宾馆 (Great Eastern restaurant) 买外卖，还引起不小的议论。根据移民

4、政策研究所的报告，居住在华盛顿特区的华人移民为 2533 人；居住在马里兰州的华人移民为 42031 人；居住在弗吉尼亚州的华人移民为 34492人。移民政策研究所的报告是根据人口普查局的统计数据得出的，据此，华盛顿特区、马里兰州与弗吉尼亚州的华人移民加在一起总共不到 8 万人，而其中住在华府的华人移民人数就更少。大华府地区的华人移民虽然不及加州以及纽约多，但却有各种社团上百个、各种民间文艺表演团体十多个；地区的免费中文报纸有五种，再加上全国性的中文报刊，数目超过十种。从华人社区文化活动的角度看，大华府的华人还是很活跃的。华人移民有许多自己的特点：从 2001 年到 2010 年，约有 70

5、万从中国大陆以及香港到美国的华人获得绿卡；从整体上看，通过家庭团聚渠道获得永久居留权的华人较少；2010 年以工作方式获得绿卡者中，超过十分之一是华人；从总体上看，华人移民更愿意入籍美国；接近五分之三的华人移民英语不够精通；华人移民的教育程度比较高，19.2%的华人移民有大学以上文凭，远高于外国移民 15.9%的整体水平。在 2010 年，将近四分之一的男性华人移民在信息技术、科学、工程领域工作。美国的房地产产权制度美国的房地产产权制度原沿袭英国的土地产权封地体系(Feudal System)。根据英国普通法，在这种封地体系下，所有的土地产权绝对地归政府或国王所有，任何个人对房地产没有所有权，

6、仅仅只是一个租户，在君主的授权默许下，具有一定限度的使用和占有权利。经过 17 世纪的一系列的社会变革，封地制逐步演变成现有的房地产的自由拥有制(Allodial System)。房地产产权的自由拥有制得到了美国宪法坚定的保护，房地产产权的私有制不再受到原封地制下的一切权利和义务的约束。房地产产权的种类：独立房地产产权（Estates In Land） ；共同房地产产权（Concurrent Ownership） ；为投资目的的房地产产权（Ownership for Investment Purposes） 。独立房地产产权1.自由拥有的产权（Freehold Estates） 。 产权人在自

7、己的有生之年或更长的时间（永久性）拥有的房地产权利。（1）绝对所有权（Fee Simple Absolute） 。其法律解释为：绝对所有权是一种赋予房地产所有者的全部产权，在其有生之年对房地产具有绝对的、无条件的处置权，并可根据遗嘱让渡给其继承人或法律代表人。绝对所有权是一般人所想像的房地产的最大的权利，它由所有者绝对控制，但要受制于政府在房地产权上的权力(Government Powers)。（2）可废止的所有权（Fee Simple Defeasible） 。也称为有条件所有权。指所有权的存在必须满足一些特定的条件，一旦条件未满足，其所有权可能被废止。可废止的所有权有二种形式：A、可决定的

8、所有权（Fee Simple Determinable） 。假设有一房地产的转让合同上注明：“此物业只能用做学校用途，只要有学校在这个物业上存在，其转让的所有权将一直有效” 。这种所有权可能永久存在，也可能当特定条件未满足时（如学校建筑不存在时）被废止。B、即时生效限制的所有权（Fee Simple subject to Executory Limitation） 。房地产转让人可依据此项权利，在受让人为满足其设置的特定的转让前提条件时，将房地产所有权以即时生效的方式自动转移给第三方。（3）限定继承的所有权（Fee Tail） 。根据此项权利，房地产转让方可注明房地产所有权归受让者及其后裔所有

9、， 受让方可在其有生之年拥有该房地产，一旦死后，必须将房地产的所有权传给其直系后裔（儿女、孙儿女） ，不能让渡给家庭以外的人。 如果受让方死后无后裔的，该房地产将归还原转让方。（4）有生之年的所有权（Conventional Life Estates） 。根据此项权利，房地产所有者的所有权仅限于其有生之年，一旦死后，该房地产的所有权即时消失。寡妇产（Dower, 丈夫死后妻子运用法律手段继承得来的房地产权利） 、鳏夫产（Curtesy, 妻子死后丈夫运用法律手段继承得来的房地产权利） 、家园产（Homestead, 只限家庭占有的土地）属于此类权利形式。如有生之年的所有权的所有者要出售该房地产

10、， 购买者对该房地产的权利仅限原所有者的有生之年，在原所有者死后其房地产所有权自动消失。有生之年的所有权给所有者提供了使用、占有的权利，但控制了其最终的处分权。2.租约（非自由）拥有的产权（Leasehold or Nonfreehold Estates） 。通过租约的方式从房地产产权的所有者处获得的在一定时间内的对房地产使用和占有的权利。由于租约拥有的产权不是一种房地产的所有权，房地产的所有权依然属房地产产权的所有者所有，因此，在租约期满后，地主（房东）依法有权行使对房地产的重新占有权利。租约（非自由）拥有的产权有四种形式：（1）固定年限租约（非自由）拥有的产权（Estates for Ye

11、ars） 。这是租约（非自由）拥有的产权的一种最普遍的形式，其产权的期限有一个固定的开始和结束时间，时间的长度可以是一天，也可以是一万天。但根据有些州的法律，超过 100 年的租约（非自由）拥有的产权即被视为自由拥有的产权。租约到期后，产权自动回归地主（房东） ，无须提前通知。这种产权形式的主要特征是产权年限的固定性。（2）阶段性自动续约的租约（非自由）拥有的产权（Estates from Period to Period） 。 当地主（房东）和租客签订租约时，根据法律会设定一个阶段（一个月、一个季度、一年等） ，到期后如租约双方无异议或提前终止和约的通知，该租约将按原设定的阶段无限期地自动延

12、期。提前终止租约的通知须经双方协商同意，并受法律的严格监管。提前通知的时间需和原设定的阶段相同，如一个月自动续约的租约须提前一个月完成终止租约的谈判和正式通知。（3）意愿性租约（非自由）拥有的产权（Estate at Will） 。租约无固定的时间，只要租约双方同意，租约可以无限期生效，但也可以在地主（房东）和租客的提前、合适的通知下，随时终止。此种租赁关系可以通过合同明文规定，也可以隐含在合约内。如某大厦房东想出售正在出租的大厦，但有意向的购买者不愿购买有长期租约的房产，房东在出租其大厦时，会制订隐含性租约条款，如“此租约持续至房东出售该房产时” 。（4）强制性默许租约（非自由）拥有的产权（

13、Estate at Sufferance） 。当一个原合法占据某房地产的租客在租约期满后，在未取得地主（房东）的同意下，仍继续强制性地占据该房地产，此种产权被称为强制性默许租约（非自由）拥有的产权。从技术层面上说，此种形式不能称之为产权的一类，因为租客在租约期满后已无权继续占有房地产，但由于他原有的占据是合法的，法律上因此产生了此类产权形式。共同房地产产权共同房地产产权是指在同一时间内房地产的产权由两个或两个以上的所有者共同拥有。包括两大类：1.联合占有（Joint Tenancy） 。两个或两个以上的对房地产的共同所有，其权益不可分割，当其中一人死亡后，其余的所有者将共同瓜分那一份权益。联合

14、占有的共同房地产产权必须具有以下 4 个一致性，一旦其中的一个一致性受到损害，联合占有的共同房地产产权将自动灭失。（1）时间的一致性（Unity of Time） 。要求联合所有者的权益在同一个时间段开始或结束。（2）产权获得的一致性（Unity of Title） 。要求联合所有者的全体成员通过同一个让渡合同获取房地产产权。（3）权益的一致性（Unity of Interest） 。要求联合所有者的全体成员拥有同等的权益。如不能一方拥有绝对所有权，而另一方拥有有生之年的所有权。（4）占有的一致性（Unity of Possession） 。要求联合所有者的全体成员对房地产拥有同等的占有权利。

15、2.合作占有（Cooperative Ownership） 。一般是指在一个公寓大厦里，房地产的产权由一个股份制公司或房地产信托公司占有和管理，每一个公寓单位的购买者作为这个公司的股东，在这个股份制公司的存在期间，他们拥有一个所有权的租约书。房地产税、按揭、抵押权、维修费、营运费用均直接面对股份制公司，股东（公寓单位购买者）则以月评定额的形式（和租金相似）分摊这笔费用。由于股东（公寓单位购买者）只是拥有公司的股票，从技术层面上说，他们没有房地产的所有权，只是拥有动产（股票） ，并通过股权获得在股份制公司的管理权利。为保持大厦住户的团体统一性，大厦股份制公司规定，凡有意出售所有权的租约书（股权）

16、的，购买者的选定须经过公司管理委员会批准。这种合作占有的共同房地产产权的一个弊端就是公寓单位购买者（股东）的财政支付能力问题，在经济萧条时期尤为突出。当某一个股东无力支付大厦月度定额费用时，股份制公司可能被迫欠交房地产税和按揭等，整个大厦的所有权可能因此被法庭以强行收回所有权的指令收回重新出售，所有股东的权益都会受到损害。另一个弊端是一些大厦股份制公司规定，如股东要求出售起股权（公寓单位）的，只能以原购买价格让股份制公司回购，股份制公司可以重新出售股权获利，这样会减少合作占有共同房地产产权的吸引力。为投资目的的房地产产权为投资目的的房地产产权形式有：一般合伙制（Partnerships） 、有限合伙制(Limited Partnerships)、股份制(Corporation)、有限责任公司(Limited Liability Company)和房地产投资信托(Real Estate Investment Trust) 等种形式。前种和普通商业意义上的所有权形式类似，而房地产投资信托则是为投资目