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1、万达地产轻资产战略运营模式分析 周红 重庆电子工程职业学院 摘 要： 以管理咨询享誉全球的美国麦肯锡公司, 提出了一种以轻资产模式扩张的战略“轻资产战略”。本文以万达商业地产为例, 通过对重资产模式下企业财务问题的分析, 阐述了实施轻资产战略模式的路径, 以及战略实施后的效果并结合万达商业成功转型轻资产战略模式的经验, 给将要实施轻资产战略的企业在打造核心竞争力方面予以启示。关键词： 轻资产; 轻资产战略运营模式; 核心竞争力; 万达商业地产; 收稿日期：2017-08-07Received： 2017-08-071 绪论企业的竞争环境在 21 世纪发生了巨大的变化, 经历了由大规模生产向专业
2、化分工再到产业链的经济全球化的过程。越来越多的企业青睐于实施轻资产战略模式来替代传统的重资产模式。万达商业地产公司, 是房地产行业的龙头企业之一, 从 2013 年开始为实施轻资产战略运营做准备, 在地产行业整体限购和房价不稳定的背景下第一批转型轻资产战略运营。在 2015 年万达商业地产公司轻资产战略运营取得了显著的成果。本文通过对万达商业地产公司转型轻资产战略运营的原因与效果进行了研究和分析, 为房地产行业以及其他行业实施轻资产战略应具备的条件作出总结。2 轻资产概述2.1 轻资产相关概念2.1.1 轻资产定义。“轻资产”是存在于企业内部的一种独特资源, 是与企业核心竞争力相关的各因素,
3、包括珍稀的和难以模仿替代的资源和整合资源创造价值的能力。资源指品牌和专利、知识财产、客户关系、渠道运营、企业文化价值观念、人力资源、规章制度和流程, 以及与产品创新、技术研发、营销能力相关的无形资产。轻资产以品牌为核心, 是长期经营过程中积累的无形资产, 构成企业竞争优势。2.1.2 轻资产战略运营模式。轻资产战略是指综合利用各方资源的战略管理, 以运营为基础, 用最低的投入实现企业财务价值最大化。在轻资产战略下, 企业充分发挥品牌、技术与资源优势, 在经营过程中“杠杆”式撬动多方资源, 以提高净资产收益率。轻资产战略是一种资本战略, 其将价值视作驱动力, 以人力资源管理为纽带, 建立管理平台
4、促进企业良好向上发展。2.1.3 轻资产战略运营模式的特征。轻资产战略运营是具有可持续发展, 强调高附加值和高排他性战略。在价值链中发挥着绝对的领导作用, 凭借资本的运作以整合多方资源, 并且企业要关注民族大业、企业自身等多个层面的文化。实施轻资产战略运营模式的企业具有资金投入不大、资产规模较小、资产形式较轻、知识利用率高、投资效率高的特点。2.2 轻资产战略的理论基础分工理论认为, 企业应留存附加值较高的业务部分并大量投入研究核心产业链, 对于附加值较低的业务部分则实行外包。价值链理论认为产业链的不同环节产生的价值并不相同, 在增值空间表现出很大的区别。企业可以通过合理分配资源对关键环节加以
5、准确控制, 以赚取超额收益或节约投资。长板理论认为, 在木桶倾斜的情况下, 最长的几根板 (核心竞争力) 决定了盛放水的量。该理论重视扬长避短, 强化优势而非集中资源弥补劣势。在经济全球化分工日益明显的当今, 与短板理论相比, 长板理论更符合时代的要求。3 轻资产战略在企业的应用现状在 20 世纪 80 年代, 以管理咨询享誉全球的美国麦肯锡公司提出了轻资产战略模式, 迄今为止已经有不少中外企业经营公司运用了这种战略模式, 取得了战略上的成功。近年来在我国房地产行业轻资产战略大行其道, 万科和万达作为商业地产和个人住宅的龙头老大试水转型轻资产战略。在 2014 年 9 月, 万科通过出售 9
6、个商业地产项目 90%股权给凯雷的方式, 以小股操盘从而达到了万科地产的轻资产重运营之目标。在 2015 年期间, 万达地产与光大安石、四川信托等机构合作, 敲定 240 亿元人民币的投资款, 由此万达商业地产开启了转型“轻资产”模式的新阶段。4 企业实施轻资产战略存在的问题由于企业将产品的生产外包, 从而对产品质量缺乏有效控制, 容易受制于人;由于企业仅选择与一家或少数几家公司建立长期合作, 在这个前提下企业的外包业务处于不完全竞争市场, 其选择极其有限, 从而使企业受制于一家或数家合作方;企业外包业务造成自己长期摸索积累的经验和优势免费让渡给外包企业, 从而导致企业存在损失其战略信息的风险
7、;外包业务使企业培养竞争对手, 陷入价格战, 使企业品牌溢价逐渐被压缩。5 万达商业地产转型轻资产战略运营模式案例分析5.1 万达商业地产有限公司简介万达商业地产股份有限公司 (简称万达商业) 经过十多年的发展, 现已成为全球范围内不动产持有规模第一的企业, 是大连万达集团旗下投资和运营商业地产的唯一业务平台。公司在 2002 年 9 月成立, 注册资本有 452734.76 万元, 2009 年 12 月公司名称整体变更为股份有限公司。于 2014 年 12 月 23 日在香港联交所上市 (股票代码为 3699.HK) , 2016 年 9 月 27 日宣告退市。在中国, 万达商业持有和运营
8、着最大的购物中心、最大的豪华酒店, 同时还是最大的商业物业开发商和运营商。5.2 万达商业的重资产模式和财务问题5.2.1 万达商业的重资产运营模式。“城市综合体”是万达商业地产之主打项目, 即于城市中心建设一个万达广场, 在四周配套建设写字楼、商铺、住宅等, 用配套物业销售产生的现金流投资持有的万达广场。重资产模式下万达商业在前期全揽了投资、建设。在万达广场达到可使用状态后持有并经营, 获取全部的租金收益。“现金流滚资产”模式是万达重资产模式的核心, 通过物业销售回款以及筹资活动, 如抵押资产融资取得的资金为城市综合体项目提供资金。5.2.2 重资产模式下的财务问题。万达商业以商业地产为主,
9、 资金投入大, 回收周期慢, 资本成本高。在重资产模式下, 对万达广场的投资沉淀了其巨额资金, 从而, 使其净资产收益率下降, 资产负债率较高, 创现能力不足。5.3 万达商业轻资产战略的实施策略万达商业与国内多家金融机构建立战略合作关系。计划通过金融机构注资的方式和引入战略投资者, 共同建设数十个商业地产项目。万达商业需落实选址、建设, 及冠名、招商、运营和管理的职责。项目落成后取得的租金收入由合作方与万达商业按照一定比例共同分享。5.3.1 建立项目融资基金。一是通过外部融资渠道, 引入信托、基金、保险等金融机构为资金中介, 由投资者提供必须资金。二是拓展内部融资渠道。万达设立了商务财务公
10、司, 同时收购快钱支付公司, 以推出新的项目理财产品的方式, 发挥网络众筹的效用, 为万达广场的募集项目筹措资金。5.3.2 输出品牌和运营管理能力。万达商业在我国开发了多项地产项目, 多年来的成功经验积累, 使其品牌价值获得了市场认可。通过其战略合作伙伴、资金提供者及第三方投资者负责全部资金, 而万达负责选址与设计, 以及后期物业管理, 合作的四家中建系统负责建造。万达商业地产通过轻资产战略掌握着地产项目实际运营管理权力。万达商业通过输出品牌影响力和运营管理能力, 完成了从重资产模式到轻资产模式的转变。5.3.3 分享租金收益。分享租金收益其实是分红的过程, 资金投入者在这一环节当中获得了相
11、应的报酬, 投入资本得到补偿, 项目也完成了从资金筹集、运转到收益分配的全过程。在分享租金收益的地产项目中, 万达商业掌握更高的主动性, 资金投入者也可从中获得更高的投资收益。5.4 轻资产战略的效果分析在万达商业实施轻资产战略模式下, 新增的投资资产不再以存货显示在公司的账面上, 使得库存大幅度降低。在地产行业整体高库存、库存周转差的现状下, 万达商业地产库存增长速度急剧下降, 由 2014 年的 44.5%下降到 2015 年的15.2%。万达商业由于轻资产战略的实施, 业务大范围收缩, 以及“慧云”商业管理系统的全面投入使用, 经营成本大幅度降低, 维持公司日常运营仅需不到 6 万名与管
12、理服务相关的核心员工, 而原有员工在 11.3 万人左右。轻资产模式下, 项目资金由签署协议合作的投资者和第三方机构投入, 万达商业不再需要为项目建设投入资本以及筹措资金, 万达商业在此间扮演着服务方的角色。前期投入资金少, 现金流处于较为充足的状态。在实施轻资产战略后, 万达商业一方面作为服务者运营者, 不作为资金投入方, 这样也就避免了在房地产行业波动靠物业销售获取现金流来支持万达资金投入建设的不确定性。另一方面, 对新建项目不再靠持股持有, 仅通过输出品牌影响力和运营管理能力分享租金收益, 其不动产存货会逐渐减少, 减少了市场风险。6 万达商业轻资产战略模式启示6.1 战略联盟拓展融资渠
13、道万达商业实施轻资产战略, 与多方合作者签订协议, 由第三方金融机构和投资者投入整个地产项目所需资金。从而, 提高资金使用效率。企业还可以考虑银团贷款, 设立私募股权基金等方式, 以拓展融资渠道, 整合各方资源, 积极探索各种融资模式。6.2 培养自身基本能力第一、确定企业的核心竞争力。将发挥核心竞争力的最核心业务保留, 将非核心业务外包。然而, 公司不能简单以策略外包后就减少对新的技术的研发与旧有技术的改革力度, 否则, 公司很容易就失去自身的核心竞争优势。第二、实施严格的标准化管理。轻资产必然对应着重资产, 轻资产少不了重资产的支持与合作。企业通过实施轻资产战略来优化资源的配置, 在构建新
14、平台放大优势的过程中剥离重资产项目。选择重资产合作企业时一定要选择行业中表现优秀的企业, 提高质量控制能力。企业只有实施严格的标准化管理, 注重对外包质量才能形成有效的控制。第三、形成专业的品牌经营能力。作为无形资产, 品牌集中体现了企业的核心竞争力, 也是企业轻资产中最具价值的因素。一些低成本扩张的企业, 均是以品牌引领其轻资产扩张模式。第四、强化轻资产战略运营实施的管理。企业在品牌优势突出时, 可以考虑将品牌与运营结合, 在运营管理的过程中融入品牌优势, 形成良好的运营管理水平。参考文献1杨希楠.轻资产运营模式下企业价值最大化的实现路径D.河北经贸大学, 2016. 2刘婧, 任颋.什么样的企业适合轻资产?J.新会计, 2012 (07) . 3林郁.轻资产模式在国有房地产企业转型中的应用研究D.北京交通大学, 2016. 4王磊.HL 公司轻资产运营模式下的财务战略研究D.广东外语外贸大学, 2015. 5胡斌.万科轻资产转型与企业价值实现D.安徽工业大学, 2016.
