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1、高启涛不服南陵县建设委员会拆迁行政裁决案（行政拆迁中的具体问题）（一）首部1判决书字号一审判决书：安徽省南陵县人民法院（2007）南行初字第 19 号判决书。二审判决书：安徽省芜湖市中级人民法院（2008）芜中行终字第 14 号判决书。2案由：不服拆迁行政裁决。3诉讼双方原告（被上诉人）：高启涛。委托代理人：童刚，安徽铭诚律师事务所律师。被告（上诉人）：南陵县建设委员会。法定代表人：杨利民，主任。委托代理人：熊小平，安徽陵阳律师事务所律师。第三人：芜湖市丽光房地产开发有限责任公司（以下简称为丽光公司）。法定代表人：常贺庆，董事长。委托代理人：程志翔，安徽闻海律师事务所律师。委托代理人：彭选能，
2、安徽春谷律师事务所律师。4审级：二审。5审判机关和审判组织一审法院：安徽省南陵县人民法院。合议庭组成人员：审判长：方明；审判员：万晓华、陶彩虹。二审法院：安徽省芜湖市中级人民法院。合议庭组成人员：审判长：徐琳；代理审判员：朱莉娟、汪万荣。6审结时间一审审结时间：2007 年 12 月 28 日。二审审结时间：2008 年 4 月 23 日。（二）一审诉辩主张1被诉具体行政行为高启涛因与丽光公司因拆迁补偿达不成协议，丽光公司向南陵县建设委员会（以下简称县建会）申请强制拆迁，县建会作出房拆裁字（2007)第 5 号裁决，限令高启涛在收到裁决书之日起 20 日内腾房。高启涛不服裁决，亦不同意所补偿的
3、费用，遂向法院提起行政诉讼。2原告诉称原告的房屋系 1992 年落实私房政策取得，南陵县落实私房政策领导组办公室文件明确载明以上房屋面积为 102. 08m2，故房屋产权证书登记为 62. 42m2 显然为登记错误。原告多次表示对房屋面积应以实际测量的面积予以认定，遭被告和第三人拒绝，而估价报告认定的面积也为 62. 42m2，其估价结论当然错误，被告依据这一估价结论所作出的裁决必然是错误的。此外，原告的房屋系陵阳路沿街门面房，原告一直在此经营生意，营业执照、税务登记证齐全，土地证上也明确载明土地用途为经商和住宅，但被告却认定该房屋用途为住宅，与事实不符。最后被告裁决原告可选择产权调换，但对被
4、用于产权调换房屋的位置、面积、价格却未予明确，致使原告无法真正选择产权调换，故请求判决撤销被告的房屋拆迁裁决、责令重新作出裁决。3被告辩称原告的房屋权属证书并未载明其用途为经商，所以认定其性质为住宅房并无不当。此外，安徽省城市房屋拆迁管理办法规定，对被拆迁房屋的面积及用途，应以有效的房地产权证明标明的为准，所以，裁决书对原告的房屋面积及用途的认定也符合法律规定。最后关于对安置房的位置、面积、价格，裁决书确实未予明确，但现在芜湖市范围内的房屋拆迁裁决都对此不予明确，我单位认为这并非房屋拆迁裁决书的必备内容。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。4第三人述称第三人丽光公司表示同意被告的辩解意见。（三）
5、一审事实和证据安徽省南陵县人民法院经公开审理查明：2005 年 1 月，第三人丽光公司领取拆许字（2006）第 1 号房屋拆迁许可证，获准对南陵县籍山镇陵阳路一地块内的房屋及其附属物予以拆迁，原告位于陵阳中路 133 号（原新华街 12 号）的房屋即处在该地块中，该房屋系 1992 年落实私房政策取得，当时的落实私房政策的文件认定该房的面积为 102. 08m2（包括楼上）。原告 1992 年领取的房屋土地权证载明该土地的用途为“住宅，经商”。次年原告领取的房屋产权证书载明该房屋的建筑面积为 62. 42m2，未注房屋用途。此后原告一直在此经商，第三人丽光公司着手拆迁后，与原告就房屋拆迁补偿事
6、宜进行数次协商，但双方就房屋的面积的大小及房屋的性质认定意见不一，无法达成一致。第三人丽光公司遂委托经抽签选定的安徽万达房地产评估事务所（以下简称万达评估事务所）对原告房屋的市场价格进行评估。万达评估事务所以该房建筑面积为 62. 42m2 设定，以其中 11. 16 m2 为商业用房，其余为住宅房的性质的基础上评估认定，该房屋在 2005 年 1 月 25 日的市场价值取整为 114 088. 00 元。后丽光公司向被告申请房屋拆迁行政裁决，南陵县建设委员会受理该申请后在调解未果的情况下，作出裁决如下：(1)被申请人应在收到裁决书之日起二十日内自行搬入申请人提供的位于陵阳商住城 3 号楼四单
7、元 602 室 91 m2 房屋内，腾空籍山镇陵阳中路 133 号（原新华街 12 号）62. 42m2 房屋，交申请人施工。(2)申请人对被申请人房屋实行货币补偿的，以安徽万达房地产估价事务所有限公司对被申请人房屋的评估结果人民币一十一万四千零八十八元整（￥ 114 088. 00 元），作为房屋货币补偿金额。(3)被申请人要求产权调换的，申请人应当提供符合国家质量安全标准的房屋用于安置，并按本裁决第二条规定计算被拆迁房屋的补偿金额，结合安置房的价格，结算产权调换的差价。(4)申请人拆迁被申请人非住宅房屋，应支付停产停业损失费，停产停业损失费的标准为每月人民币四百九十九元九角七分（￥ 499
8、. 97 元）（11.16m244.8 元m2 =499. 97 元）。由申请人提供周转房的，不付给临时安置补助费。(5)申请人拆迁被申请人住宅房屋，应支付临时安置补助费，临时安置补助费的标准为每月人民币一百五十三元七角八分（51. 26m2 3 元m2=153. 78 元）。由申请人提供周转房的，不付给临时安置补助费。(6)被申请人在裁决规定的期限内自行搬迁的，申请人应付给被申请人搬迁补助费。被申请人选择货币补偿的，搬迁补助费为人民币四百五十六元二角四分（￥ 456. 24 元）；被申请人选择产权调换的，搬迁补助费为人民币七百五十六元二角四分（￥ 756. 24 元）。上述事实有下列证据证明
9、：被告南陵县建设委员会提供的证据和法律依据有：拆迁申请人申请行政裁决提交的资料：(1)裁决申请书。(2)法定代表人身份证明。(3)被拆迁房屋的权属证明材料。(4)随机抽取评估机构公证书、估价报告、送达证。(5)对被申请人的补偿安置方案。(6)申请人与被申请人的协商记录。(7)未达成协议的被拆迁人的比例及原因。以证明申请人提交的资料齐全，符合裁决受理的条件。调解笔录两份，以证实被告受理房屋拆迁裁决申请后两次组织当事人调解未果。答辩通知书，以证实被告受理房屋拆迁裁决申请后告知了被申请人的权利和义务。原告高启涛提供的证据有：(1)南陵县建设委员会拆迁裁决书，以证明被告裁决所认定的事实及裁决的内容。(
10、2)南陵县落实私房政策领导组办公室文件，以证明所落实政策房屋的面积。(3)房屋土地使用权证书，以证明该房屋系商业及住宅用途。(4)个体工商户营业执照和税务登记证，以证明该房屋一直用于经商。（四）一审判案理由安徽省南陵县人民法院经审理认为：原告高启涛与第三人芜湖市丽光房地产开发有限责任公司就房屋拆迁补偿安置未达成协议，其主要原因是对原告房屋面积的大小及用途、性质认识不一致所致。安徽万达房地产评估事务所在未对房屋面积进行实地测量的情况下，以房屋所有权证载明的面积为依据，假设其中 11. 16 平方米为商业用房，其余为住宅房的前提下作出的评估结论显然是不客观的，该评估结论不能成立。被告南陵县建设委员
11、会将该评估结论作为主要依据之一作出的裁决，其依据的主要证据不足。被告受理第三人的申请后，发现第三人与原告争议的房屋面积之差如此之大，应当予以查明。其辩称在此情况下应当以有效的房地产权证标注为准，显然违反了行政程序客观公正的原则，应不予采信。此外，原告房屋的土地使用权证载明房屋用途为住宅、经商，且该房屋位于本县城关主要商业街旁，原告在此经商多年，被告仅因原告房产证上未注明房屋的经商用途就认定该房屋系住宅性质与事实不符，不予认可。最后，城市房屋拆迁行政裁决工作规程第十四条规定，裁决书内容应当包括安置房的面积和安置地点、安置期限，被告的裁决对此漏裁，其辩称的漏裁理由与裁决工作规程相悖，不能成立。综上
12、，被告南陵县建设委员会作出的房拆裁字（2007）第 5 号裁决所依据的主要证据不足，故对原告要求撤销被告裁决的请求予以准许，但原告要求判决责令被告限期按原告房屋实际面积并按商业用房标准重新作出裁决，本院认为被告并不存在行政不作为，故对此请求不予支持。（五）一审定案结论安徽省南陵县人民法院依照中华人民共和国行政诉讼法第五十四条第（二）项第 2 目，作出如下判决：1撤销被告南陵县建设委员会作出的房拆裁字（2007）第 5 号裁决；2驳回原告高启涛的其他诉讼请求。（六）二审情况1二审辩诉主张(1)上诉人（原审被告）诉称：1)原判关于上诉人在发现第三人芜湖市丽光房地产开发有限责任公司与高启涛对房屋面积
13、认识不一致，应当予以查明而未查明，仅以房产证为准作出裁决，违反了行政程序客观公正原则的认定不当。因为房产证作为物权的主要证据，是由当事人自己申请房管部门依法审查核发的产权证明，被上诉人高启涛认为房产证登记的面积与房屋实际面积有误差，应当向房管部门申请纠正或重新领证，但被上诉人并未行使自己的权利。特别需要说明的是，上诉人在受理裁决后，将该房屋评估报告送达被上诉人，告知其不服可另行委托评估，还可对评估报告申请鉴定，但被上诉人未行使这些权利，因此上诉人依据该评估报告进行裁决符合规定。2)根据拆迁管理条例的规定，房屋的性质应当以产权证载明的情况为准，产权证上未注明的应当以档案材料予以认定，高启涛的房屋来源为落实私房中的住宅房，其性质一目了然系住宅，考虑到高启涛在此经商的实际情况，评估报告以产权证上的自然隔断将临街的 11. 6 平方认定为商业用房符合事实，因此原判认为上诉人认定该房纯属住宅应不予认可显然不当。3)上诉人裁决的材料中对安置房面积和地点、位置均有相应的材料，所以原判认为上诉人漏裁的观点不能成立。上诉人请求撤销原判，予以改判。(2)被上诉人（原审原告）辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。(3)第三人述称：同意上诉人南陵县建设委员会的意见，请求撤销原判，依法维持南陵县建设委员会的裁决。
