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1、石家庄商品房的建房成本到底是多少(2008-12-24 10:31:19) 转载标签： 石家庄商品房建房成本房产在房地产暴涨的时期，开发商对成本讳莫忌深，但是现在形势发生了变化，开发商在卖房的时候声称已经接近成本了，甚至是以成本销售，但作为购房者并不认同，认为开发商所说的价格不是成本价。现在，根据我所了解的房地产市场，给大家分析一下开发商的建房成本。开发商的建房成本分为以下几部分：1、建筑安装的成本也就是建安成本，是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。这是相对比较固定的，多层大概在 700 元/m 2左右，小高层大概在 1000 元/m 2
2、左右，高层一般在 1300 元/m 2左右。2、土地成本包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有了变化，必须通过招标、拍卖和挂牌才能得到。一般情况下，石家庄的土地费用三环附近在 50 万/亩左右，二环在 150 万/亩左右，一环附近在 300万/亩左右。如果算成楼层面积的话，公式为：每亩土地成本666.7容积率，这就是每平方的成本。3、财务成本这部分成本较高。开发商因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息，也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小、投资的周期长短、融资额
3、度的多少、融资渠道的不同有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定，大概在 5%-20%之间。4、税费 包含两部分，一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费、商品房交易管理费、城市建设配套费、人防费、煤气水电增容费、开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在 15%左右。5、市政公共设施、配套费用包含基
4、础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般占 10%左右。6、前期工程费用主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过 10%，这个阶段的软成本比较大。7、管理费用和其他费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，具体包括销售广告费、管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养老保险费、各种不可预见费用等，其在成本构成中一般不会超过10%。在这些费用里，变动比较大的是土地费用和财务费用，其他都相对浮动不大。现阶段楼市不景气的情况下，财务费用较高。大家可以根据以上的这些费用，估算一下石家庄的一环、二环、三环的成本是多少，根据自己测算的结果，相信大家应该对石家庄的房价有较理性的认识，我希望能够为购房者的购买决策提供一些帮助。
