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1、 47289893 00002 买入 3020600 方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 动态跟踪 【公司证券研究报告】 司主要财务信息 2013A 2014A 2015E 2016E
2、 2017E 营业收入 （百万元） 135,419 146,388 197,315 241,052 290,115 同比增长 营业利润 （百万元） 24,261 24,979 31,739 39,353 48,968 同比增长 归属母公司净利润 （百万元） 15,119 15,745 19,538 24,221 30,134 同比增长 每股收益 （元） 利率 净利率 净资产收益率 市盈率 （倍） 净率（倍） 料来源：公司数据，东方证券研究所预测 ， 每股收益使用最新股本全面摊薄计算 ， 月销售良好，奠定全年销售佳绩 件 公司公告 2015 年 7 月销售数据， 7 月实现销售金额 元，平方米；
3、 1累计实现销售金额 元，销售面积 核心观点 淡季不淡， 7 月销售良好 。 7 月 销售金额 及 销售面积 同比 分别 销售面积环比微弱下滑 但相较于 2010 7月销售面积环比平均下降 情况，今年 7 月 销售淡季不淡 。 1销售面积高增速带动销售金额上扬 ，奠定全年销售佳绩。 公司 1累计销售金额 同比 增长 主要原因是销售面积 同比 增速明显。 1累计 销售面积 同比增长 平均售价仅同比增长 我们 预计今年销售规模有望达到 2400 亿，目前已完成 57%。 投资强度（拿地款 /销售额） 为 公司拿地仍偏谨慎。 1 公司 土地共投 资 元， 累计拿地 平方米。投资强度（拿地款 /销售额
4、 ）为 公司拿地仍偏谨慎 。伴随今年 4 月以来去化率持续走低，未来 5个月万科拿地积极性有望提升。 财务预测与投资建议 维持买入评级，给予目标价 。我们预测公司 2015每股收益分别为 ，运用可比公司法，保利地产、招商地产等地产公司 2015 年估值为 12X，我们给予公司 2015 年 11X 的 可比公司低 10%，主要因公司规模更大，业绩相对弹性更小），对应目标价 ，给予买入评级。 风险提示 房地产市场下滑，销售下滑。 物业扩张不达预期。 房地产市场下滑，销售下滑。 房地产市场下滑，销售下滑。 资评级 买入 增持 中性 减持 (维持 ) 股价（ 2015 年 08 月 05 日） 目标
5、价格 52 周最高价 /最低价 总股本 /流通 A 股（万股） 1,104,880/971,481 A 股市值（百万元） 159,655 国家 /地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2015 年 08 月 06 日 股价表现 1 周 1 月 3 月 12 月 绝对表现（ %） 对表现（ %） 深 300（ %）（ %） 料来源： 方证券研究所 证券分析师 竺劲 021084 业证书编号： 关报告 万科转型，从物业开始 2015极转型，稳中求变 2014资产模式效能卓著，拿地资金无比充裕 2014 4 5 %0%45%90%135%14/0814/0914/1014/1114/1215/01
6、15/0215/0315/0415/0515/0615/07万科A 沪深300万科 A 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 科 7月销售良好，奠定全年销售佳绩 2 图 1： 2015 年以来销售高增长 数据来源：东方证券研究所 图 2： 公司 2010权益地价款 数据来源： 公司公告， 东方证券研究所 0501001502002503001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2013年 2014年 2015年 02004006008001,0001,
7、2001,400 1全年 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 科 7月销售良好，奠定全年销售佳绩 3 表 1：可比公司估值表 公司 代码 最新价格（元） 每股收益（元） 市盈率 2015/8/5 2014A 2015E 2016E 2017E 2014A 2015E 2016E 2017E 保利地产 600048 招商地产 000024 金地集团 600383 华侨城 A 000069 金融街 000402 最大值 最小值 平均数 调整后平均 数据来源：东方证券研究所 有关分析师的申明，见
8、本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 科 7月销售良好，奠定全年销售佳绩 4 产负债表 利润表 单位 :百万元 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 单位 :百万元 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 货币资金 44,365 62,715 128,193 162,894 223,639 营业收入 135,419 146,388 197,315 241,052 290,115 应收账款 3,079 1,894 3,946 4,821 5,802 营业成本 92,798
9、 102,557 138,652 168,906 201,091 预付账款 28,654 29,433 39,463 48,210 58,023 营业税金及附加 11,545 13,167 19,732 24,105 29,011 存货 331,133 317,726 379,485 440,095 494,434 营业费用 3,865 4,522 5,455 6,587 7,954 其他 34,815 53,037 49,329 60,263 72,529 管理费用 3,003 3,903 4,676 5,646 6,818 流动资产合计 442,047 464,806 600,416 71
10、6,283 854,427 财务费用 892 641 892 921 953 长期股权投资 10,637 19,234 19,234 19,234 19,234 资产减值损失 60 790 538 119 134 固定资产 2,130 2,308 2,198 2,089 1,979 公允价值变动收益 (1) 11 0 0 0 在建工程 914 1,833 4,880 8,044 11,336 投资净收益 1,005 4,159 4,367 4,586 4,815 无形资产 430 878 863 849 835 其他 0 0 0 0 0 其他 23,048 19,350 19,330 19,3
11、10 19,290 营业利润 24,261 24,979 31,739 39,353 48,968 非流动资产合计 37,159 43,603 46,506 49,525 52,674 营业外收入 119 352 120 120 120 资产总计 479,205 508,409 646,922 765,809 907,100 营业外支出 89 79 90 90 90 短期借款 5,103 2,383 2,000 2,000 2,000 利润总额 24,291 25,252 31,769 39,383 48,998 应付账款 63,958 67,047 110,921 135,124 160,873 所得税 5,993 5,965 7,942 9,846 12,250 其他 259,861 276,224 35
