从土地成交量看区域市场

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1、从 2002-2003 年度土地成交量看房地产区域市场一、交易土地用地面积对比2002 年度是武汉市土地市场具有分水岭意义的一个年度，不仅出台了武汉市土地交易管理办法武汉市土地储备管理办法等 11 个政策法规文件指导土地资产经营管理，而且是培育土地有形市场的一个年度。2002 年度通过土地有形市场共成交 19 宗用地，规划用地面积总计 84.28 万平方米、合 1264 亩。而 2003 年 1-8 月份，通过挂牌、公开招标方式共交易土地 156 万平方米、合2337 余亩，成交量是 2002 年度的 185%。土地有形市场成交量与成交率递增，表明武汉市土地有形市场培育阶段成果较为卓越，并开始

2、向公开、公平、公正的规范成熟的土地有形市场转变。土地市场运转方式规范透明，得到一些开发商的认同，有利保障武汉房地产市场健康平稳发展。2002-2003 年 1-8 月交易情况小结时间 2002 年度 2003 年度 1-8 月份规划用地面积 1264 2337规划建筑面积 140.84 232.16二、交易土地区域分布对比回顾 2002 年度土地有形交易市场交易情况，成交地块主要分布在武昌、桥口两个区域，交易土地用地面积分别达到 441.62 亩和 418.38 亩；其次为江汉区，成交用地面积为 264.47 亩；汉阳、洪山和江岸区域成交用地面积较小，分别为74.07 亩、48.56 亩和 1

3、6.42 亩。其中，江岸区域供应量非常少，仅为武昌区域的 3.72%。综观 2002 年度土地交易情况，如福星惠誉“沙湖水岸星城”地块、福星惠誉“汉口春天”地块和南京三金桥口解放大道 329 号等规模地块对区域成交量有着巨大的推动作用。而截止目前，2003 年度不仅土地成交量增长较快，同时供应区域发生了一系列的变化：成 交 地 块 用 地 面 积 年 度 区 域 对 比20.93% 1.30% 33.11% 34.95% 3.84% 5.86%7.40%0018.61% 6.02% 65.59%2.37%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%江 汉 江 岸 桥 口 武 昌

4、洪 山 汉 阳2002年 度 2003年 度 1-8月 份1、新增用地与旧城改造用地并重从当前交易情况看，2003 年度洪山区交易量最高，供应 3 宗用地的土地面积达到 1533 余亩，占 2003 年已交易土地的 65.59%，其中南湖新城 2 宗用地面积高达 1527 亩；其次是桥口区域， 4 宗交易地块共计 435.06 亩，占 2003 年度已交易地块总量的 18.61%，其中有近 432 亩的 3 宗用地位于古田片区；其他区域交易规划土地面积分别为：江汉 173.07 亩、武昌 140.81 亩、汉阳 55.39 亩。虽然，截止当前，新增用地成为交易的主角，但从武汉城市建设看，仍有许

5、多规模成片旧城改造项目，如积玉桥、东湖新城、后襄河等；同时，2003 年土地相关政策看，新增用地量是极为有限的。因此，从武汉现有情况看，短期内新增用地与旧城改造并重。2、区域供应量变化特征分析1）江汉对比 2002 年度和 2003 年度土地交易情况，江汉区土地供应量由 2002 年度的 20.93%下降为当前的 7.40%，并且交易地块用地性质出现多样化。如江汉区2003 成交 3 宗用地，1 宗为大兴路地块占地 105200 平方米，占区域成交量的91%。但从江汉土地情况看，仍有一些地方适合居住用地的开发。因此，在供地中，江汉商业与居住用地并重。2）江岸从 2002-2003 年 1-8

6、月份交易情况看，江岸区成交量极为有限。2002 年度江岸区土地市场仅成交 16.42 亩用地，占供应总量的 0.6%。江岸区作为武汉的老成区，在其建立与发展的过程中遗留许多古建筑，致使老城区旧城改造难度系数较大；而新兴区域如后湖，虽然可供开发用地量较高，但由于一些开发商已经拥有一定比例的该市场新开发用地作为储备，从市场运行机制看，有形土地市场上的需求暂且有限；又如堤角，周边中小型工业企业众多，各类用地的土地价值相对较低，同时各项生活配套设施还相对滞后。生地、毛地占有一定比例，因此在储备地块上周期相对较长；此外，于 2002 年下半年开始拆迁的永清片旧城改造项目，占地 428 亩，规划为综合用地

7、，是业内关注区域。可以预计短期内江岸区土地供应量将会增加，成为关注的区域。3）桥口2002、2003 年度，古田片供应量、成交量均较高。2002 年度土地成交区域比重为 33.11%，2003 年度至今成交比重为 18.61%。虽然区域成交比重有所下降，但从成交量看，2003 年已成交量超过 2002 年度成交量 34.68 亩。从成交地块位置看，2002-2003 年 1-8 月份成交 8 宗用地中有 6 宗位于古田片地块，用地面积达到 780.59 亩，占区域总量的 91.44%。这一供应量将有助于一个新生房地产板块的形成。4）武昌从 2002-2003 年 1-8 月份土地交易情况看，武

8、昌供应地块主要位于徐东路、中北路、彭刘杨路等内环线附近，促进房地产市场中徐东板块、中北板块、首义板块形成。拥有优越的地段、自然人文景观、交通优势的地块成为武昌区主要供应的对象。此外，2002 年度武昌供应量占区域总量的 34.95%，位居区域榜首。但2003 年 1-8 月份区域比重仅为 6.02%。对比交易地块年度区域比重，武昌区域供应量在放缓。5）洪山2002 年度，洪山仅交易 48.56 亩；而 2003 年度 1-8 月份交易 1533 余亩，一跃成为目前的供应主体区域之一。从交易地块位置看，主要集中在雄楚大道靠近光谷技术开发区一带。尤其是洪山南湖新城 1527 亩地块的成功交易，将依

9、托地块周边丰富的自然资源、有较强购买力人群的支撑，和区域其他产业的发展，进一步推动扩大原有大型高尚高知成熟社区健康稳定的发展，形成一个天地更为广阔的板块。6）汉阳从交易情况看，汉阳区域土地成交量分别仅占年度区域总量的 5.85%、2.32%。这种供应节奏，有效避免了区域重复建设和房地产结构空置风险，可以抑制区域房地产价格过快的增长速度，推动区域良性发展。从区域供应地块位置看，汉阳主体供应区将由汉阳大道区域转向临水区域。三、交易土地规划建筑面积对比交 易 地 块 规 划 建 筑 面 积 对 比0204060-120.00%-100.00%-80.00%-60.00%-40.00%-20.00%0

10、.00%20.00%40.00%2002年 度 51.39 2.29 41.52 32.81 7.492003年 1-8月 份 19.64 0.00 50.34 18.03 6.22 比 例 -61.78%-100.00 21.24%-45.06%-16.89%江 汉 江 岸 桥 口 武 昌 汉 阳从交易土地规划建筑面积看，洪山区规划面积激增，由 2002 年度的 5.34万平方米增长到 137.93 万平方米，增长幅度为 2482.87%。此外，桥口区域规划建筑面积也成上涨趋势，上涨比例为 21.24%。其他区域规划建筑面积均出现不同幅度的下降，其中江汉区下降幅度最高，为 61.78%，规划

11、建筑面积由 2002年度的 51.39 万平方米下降到 19.64 万平方米。但从各区储备地块看，各区均有一定的规模储备地块，能通过土地市场控制房地产新增量。103.73 2.29098.31 51.39 19.6428.39 41.52 50.3459.58 7.496.22139.27 32.8118.03111.79 5.34 137.930 50 100 150 200 250 300江 岸 区江 汉 区桥 口 区汉 阳 区武 昌 区洪 山 区交 易 土 地 规 划 建 筑 面 积单 位 ： 万 平 方 米房 屋 新 开 面 积 2001年 度土 地 供 应 建 筑 面 积 2002年

12、 度土 地 供 应 建 筑 面 积 2003年 度 1-8月 份资料来源：武汉房地产年鉴 2002、武汉土地交易会对比武汉主城区 2001 年度房屋新开工面积指标，各区域情况基本可分为 3个层次：一是武昌区域，房屋新开工量最高，为 139.27 万平方米；其次是洪山、江岸和江汉三个区域，分别为 111.39 万平方米、103.73 万平方米、98.31 万平方米；新开工量最低的是桥口和汉阳，分别约只有 28.39 万平方米、59.58 万平方米。对比新开工量看，房地产发展较为落后的桥口土地供应量对区域市场的影响最大，2002 年度规划建筑面积是 2001 年房屋新开工量的 146.25%；20

13、01年度新开工量大的区域，如武昌、洪山、江岸土地供应量相应降低，分别仅为23.56%、4.78%、2.21%。土地供应情况基本与 2001 年度新开工量相互替补，以控制区域新开工量和房地产市场结构。在 2003 年度交易地块规划建筑面积中，洪山一改区域供应量低的面貌，规划建筑面积激增，略高于 2001 年度区域新开工量；桥口区通过成交量的继续加大，缩短了与其他区域的差距。通过控制土地供应量，以求达到区域动态平衡。此外，从新开工绝对量看，桥口、汉阳和江岸发展空间较大。通过近两年的土地市场供应量，桥口正缩短与其他区域间的距离，而汉阳虽然与其他区域差距较大，但其在建、在售项目众多，从一定程度上制约了

14、汉阳地块供应速度，但从长远看，其仍有较大的发展空间。作为武汉的政治商贸中心的江岸，近 2年来一直较为沉寂的土地市场，一旦二七区域品质得到突破、旧城改造储备地块规划到位，其供应量将会有较快增长空间。四、土地交易情况小结与走向预测通过 2002 和 2003 年度土地交易情况对比，可以发现：首先，通过土地挂牌、招标等公开方式交易的土地面积增加，表明土地有形市场正被越来越多的开发商接受，武汉土地有形市场正向公开、公平、公正的规划市场发展；其次，土地供应主体区域发生变化。从目前看，2003 年度供应主体由武昌转变为洪山、桥口。再次，江汉土地结构发生变化，商业与居住用地并重。桥口地块供应将催生一个新的房地产热点板块。武昌区域通过供应内环线土地，依托地块成熟地段、优越的自然人文景观等有利条件，将形成首义、中北、东湖新城等房地产热点板块，成为居住的理想场所；汉阳、江岸将是备受瞩目的区域，随着武汉滨江滨水特色城市的建设，具有“十山六湖”“临两江四岸”优势的汉阳将在发展住宅的同时，会增加公共设施建设用地，供应区域可能由汉阳大道沿线转向临水区域，如月湖、梅子路沿线及鹦鹉洲一带；而短期内洪山区域将不会有大的变化。第四，后期土地供应可能由新区用地转向为成片旧城改造地块和城市重要地段地块的“成熟地块”，江岸、武昌、江汉等区域可能成为后期供应区域主角。