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1、1城中村改造模式比较太原模式 西安模式改造原则政府主导、以区为主、项目捆绑、各区统筹、市场运作、扎实推进。政府主导、市场运作、整村拆除、安置优先、有形无形改造并重。机构设置、职能市领导组为全市城中村改造工作的领导机构。市城改办为市领导组日常工作机构。各区人民政府（管委会）负责本行政区域城中村改造工作。各区（管委会）城中村改造领导组及其办公室具体组织实施城中村改造工作。各区人民政府（管委会）提出本辖区内城中村改造计划及年度项目计划；制定城中村改造中集体经济产业布局和发展方向；在市城改办审定的城中村改造建设方案基础上，审定城中村改造方案；组织实施“撤村建居” 、村集体经济组织改制、集体土地发证和拟
2、定土地处置方案；查处违法建设，实施拆迁安置管理，摸底建档、综市城中村改造办公室负责本市城中村改造管理工作。市城中村改造办公室接受市发展改革、建设、房产等行政管理部门的委托，做好相关行政管理工作。市规划、国土等行政管理部门应当在市城中村改造办公室设立派出机构，负责与城中村改造相关的行政管理和执法工作。各区人民政府负责本辖区内城中村改造工作。区城中村改造办公室具体负责本区城中村改造工作的组织实施，接受相关部门的委托，行使与城中村改造有关的行政管理职能。高新区、经济开发区的城中村改造工作，由管委会负责组织实施，所在区人民政府配合。2合测算、招拍挂及宣传培训工作，协调解决有关问题。 特色：一站式办公无
3、形改造中涉及集体土地转为国有土地工作，由市、区政府共同负责；涉及农业户口人员一次性转为城市居民户口（农转居） 、集体资产进行清产核资、经济体制改革、撤村建社区的工作，由各区人民政府依照法定程序组织实施。市城中村改造办公室负责全市城中村无形改造的指导协调工作；市公安局负责“农转居”工作；市农业局负责清产核资、股份制改造工作；市民政局负责撤村建社区工作、 “农转居”人员申请享受城市居民最低生活保障工作、 “农转居”人员子女服役期间和复员退伍后优抚安置政策落实工作；市劳动和社会保障局负责“农转居”人员就业和社会保障政策落实工作；市教育局负责“农转居”人员中享受城市居民最低生活保障待遇人员子女在义务教
4、育阶段享受国家“两免一补”政策落实工作；市人口和计划生育委员会负责“农转居”人员人口和计划生育政策落实工作。3投资、建设、改造主体城中村改造可采取政府、社会、村集体经济组织、社会和村集体经济组织联合投资等模式。采取社会投资和联合投资模式的，城中村改造项目建设主体由改造村提请所在区政府（管委会）通过招拍挂方式公开、公正、公平选择。城中村改造的实施主体是村民、村民委员会，村民委员会改制后组建的集体经济组织，原村民委员会转制后的社区居民委员会。在集体土地依法征收为国有土地前，列入改造计划的城中村改造项目可持集体土地所有权证办理相关规划、建设审批手续。城中村改制完成后，城中村改造的主体是城中村改制后的
5、新经济组织或者投资人，以及改制后的新经济组织与投资人合作成立的企业法人。欲介入城中村改造项目的开发企业，须到市建委登记备案。备案合格的企业可参加市、区两级城中村改造管理机构组织的改造项目竞拍活动，除此之外，不得以任何理由介入城中村改造项目。方案制定已列入改造村名单的，改造前向市城改办申报城中村改造建设方案，经市城改办审定后，应组织编制城中村改造方案。改造方案由区政府（管委会）审定，市城改办备案，区政府（管委会）组织实施。城中村改造方案内容包括：指导思想、组织机构、基本情况、村改居、集体经济改制、社会保障、土地处城中村改造方案，由区城中村改造办公室组织编制。应当包括村庄现状、社区居民委员会设立方
6、案、清产核资方案、拆迁安置方案、用地规划和建设设计方案以及经济效益分析等。城中村改造方案经村民会议讨论通过后，由区城中村改造办公室报市城中村改造办公室批准。4置、旧村拆迁安置时序、建设时序、资金筹措、实施措施、监督保障机制等。城中村改造建设方案与改造方案须依据村民委员会组织法经村民会议讨论通过，方可报审。改制各区政府（管委会）制定撤村建居、集体经济组织改制工作实施意见并组织实施。组织有关部门冻结户口、澄清底数，撤销村民委员会，建立居民委员会。城中村集体经济组织改制应当按法定程序进行清产核资和资产评估，依法经村民会议讨论通过后制定资产处置分配方案，合理设置股权并量化、组建股份制经济组织。凡未合法
7、成立股份制集体经济组织的，不予供地。村改居、集体土地转国有土地等工作可与改造同步进行。城中村改制，应当坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地性质同步转变的原则。实施改造的城中村，人员依照法定程序转为城镇居民户口，集体土地依照法定程序转为国有土地。城中村集体经济组织的资产应当依法进行清产核资，结果应当公示并经村民会议确认。城中村集体经济组织根据清产核资结果，自行制定资产处置方案和组建新经济组织方案，经村民会议讨论通过后实施。无形改造工作按照“改制先行，改建跟进”的原则实施。城中村集体经济组织改制注册公司遵循原则：1、改造村的经济体制改革方案经村民会议应当到会人员的过半数通过，报所在区农业或农
8、工部门审批后由5村民委员会（社区居民委员会）组织实施。2、各改造村集体经济组织应依法注册为有限公司。村民股东持股原则：“生不增、死不减；新不增、出不减” 。3、城中村集体经济组织实物资产可不进行产权交易过户，直接交付拟成立有限公司。4、城中村集体经济组织改制，办理工商、税务等注册或变更登记，只收取工本费；对经区农业或农工部门审核的原集体经济组织所持有的股权量化给村民的股权变动形式，不视为产权交易，免收有关费用。经所在区农业或农工部门审批的清产核资和资产评估报告以及经济体制改革方案、工商营业执照（复印件）应报市、区城改办备案。土地处置、利用、确权各区政府（管委会）完成改造村集体土地调查、确权、登
9、记、发证工作，拟定土地处置方案后，改造村集体土地经市政府上报获得批准，依法办理农用地转用和土地征收为国有土地手续。城中村改造综合用地以划拨方式供给。除用于安置村民生活及建设公共设施用地外，其余的改造综合用地，可以变更为经营性用地，进行开发建设。改造综合用地之外该城中村的其他土地，由政府土6城中村改造建设用地范围以外的土地由市土地储备中心收购储备或红线储备。城中村改造建设用地范围以内的土地以划拨方式供地。其中属于经营性项目的，再以协议出让方式供地，并依法办理土地出让手续。城中村改造过程中所获土地收益，主要用于城中村改造和缴纳有关社保费用。地储备机构依法给予补偿后按有关规定储备。城中村改造，其人员
10、依照法定程序转为城镇居民户口，村委会转为居委会（社区） 、集体经济组织转为股份公司后，均可以申请办理土地确权手续。程序：申请改造后的股份公司提交相关材料，申请土地确权；市国土地资源局经初审，认为材料齐全、符合法定形式，予以受理。市国土资源局受理后，会同市城中村改造办公室对申请确权的土地进行实地踏勘。经审核认为可以依法确定所有权和使用权的，将拟确权结果予以公告，公告期 30 日。公告期满无异议的，由市国土地资源局发市人民政府土地确权文件，申请人持确权文件及其它土地权属登记资料，申请办理土地权属登记。规划建设市城改办根据城中村改造计划，委托有相应资质的规划设计部门编制城中村改造片区用地控制规划，依
11、用地控制规划，牵头组织市规划、国土管理部门及区政府（管委会）拟定城中村建设用地控制范围意见，报市领导组批准。市城中村改造办公室会同市规划行政管理部门，依据城市总体规划和土地利用规划编制城中村改造专项规划，报市人民政府批准。城中村改造建设项目施工前应依法办理建设项目选址意见书 、 建设用地规划许可证 、 建设工程规划7城中村改造建设项目施工前应依法办理建设项目选址意见书 、 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、 建筑工程施工许可证 。改造项目竣工后，建设主体可持相关证件和资料到房地产管理部门办理房屋产权登记。商品房出售前，按规定程序办理商品房预（销）售许可证 。必须坚持配套建设和基础设
12、施先行的原则。许可证 、 建筑工程施工许可证 。城中村改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目的，优先列入城市建设年度计划，与城中村改造同步进行。拆迁安置各改造村制定拆迁补偿安置方案。方案依法经村民会议讨论通过，报乡镇（街办）初审、区政府（管委会）批准、市城改办备案后，方可实施。改造村制定拆迁补偿安置方案前，拆迁补偿安置标准应报市领导组同意。村民人口较少，旧村规模较小，有充足资金投入和省市重点工程涉及的城中村，实行一次性整村拆除。村民人口较多，旧村规划较大、改造资金投入需求大、实施一次性整村拆除难度较大的城中村，在所有土地统一规划前提下，经区政府审核，区城改办报市城改办批准，特色：整村拆除，
13、安置先行。按照旧村整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行。旧村未拆除的，其他建设项目不得开工建设。城中村改造主体制定补偿安置方案，进行拆迁安置。城中村改造主体在动迁前应当委托具有房地产估价资质的机构对被拆迁房屋进行估价。回迁安置按照“政府主导，以区为主”原则，各区城改办为安置房建设和回迁安置工作的责任主体，具体负责组织实施辖区内城中村改造项目回迁安置各项工作。8可分两期拆完（不超过 3 年） 。村民安置房建设必须在两期建设计划内全部完成，第一期村民安置房面积不得少于安置房总面积的 60%。各区城改办应制定项目回迁安置方案，上报市城改办备案。市城改办质安站成立前，质监机构未介入但已开工建设的改造项
14、目安置房建设工程，在符合改造方案、规划、消防等要求，并进行了强制性检测质量合格后，由市城改办指导，各区城改办及项目改造主体等相关单位对安置房建设工程可先行进行工程质量验收，待相关手续齐备后，在市城改办质安站办理竣工备案手续，对于市建委质安站已介入监督的改造项目建设工程，由市建委质安站完成后续监督工作，待手续齐备后，在市建委质安站办理备案手续。凡城中村改造 改造在取得城中村改造方案批复，已整村拆除、安置房正常建设、土地已确权条件下，即可并行办理完善安置房规划和施工许可证等手续；对于其配套商品房，由土地部门出具土地相关手续正在办理的证明，在制定加强销售资金监管措施等前提下，即可并行办理完善规划和施
15、工许可及房屋预售等手续。9优惠政策列入改造的城中村，在土地条件具备的前提下，村民建设用地标准按人均 133 平方米控制，在本村有合法宅基地的非本村人员建设用地标准按人均 50 平方米控制。划定的改造用地应包括安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线 30 米以下） 、小区级及以下配套公共绿地、发展经济用地。城中村改造建设项目用于安置村民的，按人均建筑面积 50 平方米免交市级行政性规费，用于发展经济的，除城市基础设施配套费减半征收外，免交其它市级行政性规费。城中村改造项目用地以协议出让方式供地的，土地出让金按评估地价的 45%收取，上缴市财政后，扣除按照国家、省有关规定的计提部分，其余价款作为城中村改造专项补贴资金，专款用于城中村改造。城中村改造所有建设项目免缴工程定额测定费、散装水泥专项基金。安置村民的住宅建设项目免缴城市基础设施配套费（不含代收资金） ，其他用于原集体经济组织发展经济的建设项目减半收取城市基础设施配套费（不含代收资金） 。
