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1、 合同管理经典案例第二章1、甲百商店提供一楼东侧化妆区供乙汇都公司作为经销点，以甲方名义经营。经销点设两个专柜，一个形象专柜，一个外卖专柜。乙方的经营范围为化妆品。双方预定年零售额为人民币 465 万元，其中形象专柜零售额为 350 万元，外卖专柜为 115 万元。形象专柜每月按实际零售额的 18比例、外卖专柜每月按 6比例提取毛利额归甲方所有，两项销售毛利指标不得低于 70 万元，超过部分的毛利额甲方奖励给乙方 50。除此之外，乙方不再支付甲方其他费用。问题：合同的性质？（是联营合同、租赁合同还是其他合同？）2、甲、乙于 2002 年 3 月 3 日 签订买卖一栋二手房屋的口头协议，约定价款
2、为 35 万元，当场交付 25 万元，剩余价款三个月内交清。甲于次日将该房屋的钥匙交于乙，但三个月后，乙未能交清剩余房款。故甲要求乙交回房屋，乙不允，遂起纷争，甲主张房屋买卖合同是要式合同，应以书面方式签订，因此本案中的口头协议不生效。乙认为法律虽然要求房屋买卖合同采书面形式，但是甲的履行行为排除了合同形式上的不足，使合同有效。问题：谁的主张正确？答：法律分析城市房地产管理法第 40 条规定，房屋买卖合同应当采取书面形式，所以房屋买卖合同是要式合同但是按照合同法第 36 条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同
3、成立。”在本案中，乙已履行全部债务（ 35 万元）的大部分（ 25 万元） ，且甲接受，而甲也已将房屋钥匙交付于乙，故甲乙间合同有效成立，乙的主张正确。3、案例分析：某城市拟新建一大型火车站，各有关部门组织成立建设项目法人，在项目建议书、可行性研究报告、设计任务书等经市计划主管部门审核后，报国家计委、国务院审批并向国务院计划主管部门申请国家重大建设工程立项。审批过程中，项目法人以公开招标方式与三家中标的一级建筑单位签订建设工程总承包合同 ，约定由该三家建筑单位共同为车站主体工程承包商，承包形式为一次包干，估算工程总造价 18 亿元。但合同签订后，国务院计划主管部门公布该工程为国家重大建设工程项
4、目，批准的投资计划中主体工程部分仅为 15 亿元。因此，该计划下达后，委托方（项目法人）要求建筑单位修改合同，降低包干造价，建筑单位不同意，委托方诉至法院，要求解除合同。答：法院认为，双方所签合同标的系重大建设工程项目，合同签订前未经国务院有关部门审批，未取得必要批准文件，并违背国家批准的投资计划，故认定合同无效，委托人（项目法人）负主要责任，赔偿建筑单位损失若干。本案车站建设项目属 2 亿元以上大型建设项目，并被列入国家重大建设工程，应经国务院有关部门审批并按国家批准的投资计划订立合同，不得任意扩大投资规模。根据合同法第二百七十三条 国家重大建设工程合同，应当按照国家规定的程序和国家批准的投
5、资计划、可行性研究报告等文件订立。本案合同双方在审批过程中签订建筑合同，签订时并未取得有审批权限主管部门的批准文件，缺乏合同成立的前提条件，合同金额也超出国家批准的投资的有关规定，扩大了固定资产投资规模，违反了国家计划，故法院认定合同无效，过错方承担赔偿责任，其认定是正确的。4、案例分析：2006 年 7 月，万先生与大连某房地产开发公司签订了商品房买卖合同 ，合同约定该房屋总价为人民币 198000 元，付款方式为一次性付清，房屋交付使用期限为2006 年 12 月 30 日。合同签订后，万先生将购房款一次性交付给房地产开发公司，该公司给万先生出具了收据。然而直到 2007 年 7 月，万先
6、生虽多次催促也没有拿到房屋钥匙，该公司开发的楼盘也仍然没有完工。万先生遂咨询律师准备起诉要回已交付的房款，经律师调查发现该楼盘没有取得房屋预售许可证，答：于是律师告诉万先生，他可以起诉该房地产公司，要求房地产公司双倍返还他交付的房款。万先生起诉后，法院支持了他的诉讼请求。根据中华人民共和国合同法及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的相关规定，出卖人订立商品房买卖合同时，如故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿
7、责任。因此，万先生与该房地产开发公司签订的商品房买卖合同是无效合同，同时，因为该房地产公司在签订商品房买卖合同时隐瞒了没有取得房屋预售许可证的事实，所以，房地产公司应承担双倍返还万先生购房款的责任。5、案例分析：2001 年 1 月，甲、乙公司签订了一项房屋买卖合同，合同约定：甲公司义务：于当年 9 月 1 日向乙公司交付房屋 100 套，并办理登记手续。乙公司义务：向甲公司分三次付款：第一期支付 2 千万元，第二期支付 3 千万元，第三期则在 9 月 1 日甲公司向乙公司交付房屋时支付 5 千万元。合同履行情况：在签订合同后，乙公司按期支付了第一期、第二期款项共 5 千万元。9 月 1 日，
8、甲公司将房屋的钥匙移交乙公司，但并未立即办理房产所有权移转登记手续。因此，乙公司表示剩余款项在登记手续办理完毕后再付。在合同约定付款日期（9 月 1 日）7 日后，乙公司仍然没有付款。结果：甲公司遂以乙公司违约为由诉至法院，请求乙公司承担违约责任。乙公司则以甲公司未按期办理房产所有权移转登记手续为由抗辩。问题：本案涉及到同时行使履行抗辩权的条件和法律后果。答：法律依据：合同法第 66 条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 ”在本案中，从表面看，甲公司违背合同约定，未按期办理房
9、地产所有权移转登记手续，已构成违约;而乙公司也违背了合同约定，在合同约定付款日期 7 日后，仍然没有付款，构成了履行迟延。但是，在考虑其是否应当承担违约责任时，尚应考虑其是否享有法定的抗辩权。从本案看，乙公司按期向甲公司支付了第一期、第二期款项共 5 千万元，并无违约情形，甲公司并无理由行使后履行抗辩权，因此，其未按期办理房产所有权移转登记手续属于违约行为，应当承担相应的违约责任。但对乙公司而言，由于其第三期款项的支付与甲公司交付房屋并办理房产所有权移转登记手续是应当同时履行的义务。由于本案中合同标的物是房屋，房屋属于不动产，与动产买卖合同不同，不动产的买卖中出卖人除负有交付标的物的义务之外，
10、还应当完成产权移转登记，才真正履行完给付义务，由于不动产所有权的变动以登记为要件。尽管当事人未办理登记手续并不影响合同本身的效力，但是因为没有办理登记，房屋的所有权不能发生移转，买受人不能因出卖人的交付而获得房产的所有权。因此，办理登记是房屋买卖合同的主给付义务。可见，在本案中，由于甲公司的行为有可能导致乙公司的合同目的不能实现，根据合同法第 66 条的规定，其有权拒绝支付剩余款项。存在的问题本案的关键问题在于如何正确认识同时履行抗辩权，并将其与双方违约加以正确区分。同时履行抗辩权是指双务合同的当事人一方在他方未为对待给付之前，有权拒绝自己的履行。行使同时履行抗辩权必须符合以下构成条件：首先，
11、须由同一双务合同互负债务，即双方当事人所负的债务是基于同一双务合同产生的。所谓双务合同是指当事人双方互负对待给付义务的合同，这种合同中一方当事人所享有的权利即为他方当事人所负的义务，如买卖合同、租赁合同等。如果双方的债务是基于两个或多个合同产生的，即使双方在事实上联系密切，也不能适用同时履行抗辩权。同时，双方当事人所负的债务之间必须具有对价或者牵连关系。对价或者牵连关系强调的是履行和对待履行之间的互为条件、互为牵连的关系，要求二者在义务的负担上大体相等，并不强调二者在经济上完全等价。对价问题原则上应当由当事人的意志来决定，同时法律要求双方在财产的交换上力求公平合理，履行和对待履行在价值上大致相
12、当即可。其次，须双方所负的债务都已届清偿期。第三，须对方未履行其与己方债务有牵连关系的债务。第四，须对方的对待履行是可以履行的，如果一方的履行已经不可能，则不能适用同时履行抗辩权，而应当考虑追究对方的违约责任。同时履行抗辩权属于延期的抗辩权，没有消灭对方请求权的效力，仅使对方请求权延期。在对方当事人未为对待给付前，抗辩权人的债务即使已届清偿期而没有清偿，抗辩权人也不负迟延履行的违约责任。同时履行抗辩权依其性质应由当事人自己行使，法院或者仲裁机构不能依职权主动适用。另外，值得注意的是，应当把同时履行抗辩权的行使与双方违约区别开来。双方违约是指合同双方当事人分别违背了自己的合同义务，应当各自承担自
13、己的责任。其构成要件是：其一，双方当事人依据法律和合同规定，必须履行一定的义务，可见双方违约常常适用于双务合同。其二，当事人双方而不是一方违背了其负有的合同义务，也就是说，双方当事人都分别违反了合同规定。其三，双方当事人违背了合同规定的义务。如果仅仅是违反了法律义务而不是合同义务，可能构成过错，但不一定构成双方违约。例如一方违约后，另一方违反了法律规定的减轻损失的义务，造成了损失的扩大，从狭义的违约概念出发，这主要是一个过错问题，由此将导致对方的责任被减轻或免除，但不能认为是双方违约。当然，从广义的违约概念上考虑，也可以包括在违约之中。其四，双方均无正当理由，如果一方是行使同时履行抗辩权或不安
14、抗辩权，则不能认为是双方违约。 如果当事人在对方违约后采取适当的自我补救措施，如对方拒不收货时，将标的物转卖等不能认定为违约，即使这种补救措施不够适当，也主要是一个过错的问题，不可作为双方违约对待。6、2005 年 4 月 15 日 ，成都某房地产开发有限公司与四川某建筑设计有限公司签订建设工程设计合同。合同中约定：甲方义务： 1.在合同签定后三日内给付定金 4 万元， 2.方案审定后、施工图开始审查前给付设计进度费 4 万元。乙方义务： 1.2005 年 5 月 8 日，交付建筑设计方案、效果图、鸟瞰图、广场入口透视图、总平彩图、两侧透视图、局部景观图等图纸资料，2.2005 年 5 月 3
15、0 日，交付施工图。乙方未在 2005 年 5 月 8 日、2005年 5 月 30 日按期、按量交图，也拒绝履行交付施工图这一合同根本义务。甲方拒绝支付其设计进度费。7、2000 年 9 月，杭州市某房地产企业与该市某建筑公司签定了价值 3500 万元的建筑施工总承包合同。合同约定：房地产企业于开工前先支付 25的工程款，总计 875 万元。合同签定后，房地产企业发现该建筑公司存在严重的债务问题，经营状况严重恶化，因此未按合同的约定支付 25的工程款，并要求对方提供担保。而该建筑公司未提供任何担保，并以房地产公司违约为由上诉法院要求支付违约金。 答：经法院调查审理，认定该建筑企业因在以往多处
16、建筑项目中违规带资施工，导致公司资金无法正常运转，存在严重的财务风险，丧失了商业信誉，判决房地产企业的不安抗辩权成立，该建筑公司败诉。从而使房地产企业免受巨大的经济损失。不安抗辩制度的构成要符合严格的条件，要防止当事人滥用。我国合同法规定了先履行义务一方当事人应负担两项附随义务，即通知义务和举证义务。没有充分的证据证明对方不能履行合同而中止自己的履行的，应当承担违约责任，因此，行使不安抗辩权的一方有主张不成立而承担违约责任的危险。8、某年 2 月 13 日，顺宏公司从北京市平谷区农行华山营业所借款 11 万元；11 月 20 日，顺宏公司又从平谷农行华山分理处借款 2 万元，同日，振洲公司对上述借款提供了连带责任保证。借款期限届满后，顺宏公司一直未归还借款本息，振洲公司亦未承担保证责任。后中国长城资产管理公司接收了上述两笔债权，顺宏公司、振洲公司在债权转移确认通知书回执上盖章确认。故长城公司诉至法院，要求顺宏公司归还借款 13 万元并支付相应利息，振洲公司承担连带
