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1、物业合同协商版本 1第 1 页 共 17 页 2018-2-14物 业 服 务 合 同第一条：本合同双方当事人甲方（业主委员会）： 第三#花园小区业主委员会 乙方（物业管理公司）： #物业有限公司 乙方资质等级： 一级 ，证书编号： 根据国家物业管理条例及有关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将第三#花园物业（以下简称“本物业” ）委托乙方提供物业管理服务事宜达成以下协议，双方共同遵守。第二条：物业基本情况物业类型：别墅及高层住宅/商铺 小区名称：第三#花园 座落位置： 用地面积： 平方米 建筑面积： 平方米别墅栋数：23 栋 高层栋数：20 栋小区设备设施：1、消防系统
2、； 2、电梯系统；3、给排水系统； 4、供配电系统；5、弱电系统； 6、文化、宣传、娱乐健身设施7、公共绿化与路面（含装饰）注释：弱电系统还包括门禁系统、监视系统、广播等通讯系统；供配电系统包括小区所有照明及应急照明系统。文化、宣传、娱乐健身设施还包括邮政设施。物业合同协商版本 1第 2 页 共 17 页 2018-2-14第一章 物业服务事项第三条 乙方向甲方提供以下服务内容:（一）日常服务1、房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。2、共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：道路、垃圾道、化粪池、沟渠、池、照明系统、电梯、发
3、电机、消防设施设备、天线、智能设备（如委托他人维护必须提供相关资质及合同复印件并与原件相符供甲方备查） 。3、供电、供水、通讯等设施设备的维修养护、运行和管理，包括供水、排水系统、高、低压配电系统、通讯系统、有线电视。依法应当由相关单位负责维修、养护的除外。4、生活服务设施的维修养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。5、绿化与小区各种景观的维修养护和管理，包括共用绿地、花木等。6、公共环境卫生，包括公共场所、公共洗手间、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任） 。（二）管
4、理与物业相关的工程图纸副本、业主和非业主使用人档案副本和竣工验收资料副本。第二章 物业服务费用物业合同协商版本 1第 3 页 共 17 页 2018-2-14第四条 乙方按本合同第一章约定内容及广州市普通住宅物业管理服务等级（一级）标准向甲方提供物业管理服务。物业服务费实行包干制，每月收费标准按建筑面积 1.6 元/收取、别墅建筑面积 2.50 元/、商铺建筑面积 3.2 元/。物业服务费不包括公摊水、电费。第五条 物业服务费支出项目：1、物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2、物业共用部位、公共设施、设备的日常运行、维护费用。3、物业管理公共区域清洁卫生费用。4、物业管理
5、公共区域绿化养护费用。5、物业管理公共区域秩序维护费用。6、办公费用。7、物业管理企业固定资产折旧。8、法定税金。9、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。10、物业管理企业的管理费。物业共用部分、共用设施（包括共用照明、大门对讲机、监控设置等）运行发生的费用已计入物业服务的包干费用，不得再向业主分摊计收。第六条 物业服务费收缴时间为每月 3-10 日收取上月物业服务费。第七条 小区物业业主产权发生变更，须与新业主共同与乙方办理证件及资料变更登记手续。因物业业主未与乙方办理清户手续而引起的欠费及其他责任问题由该物业新业权人承担，原物业业主负连带责任。第八条 物业服务费滞纳金计算方式：物
6、业服务费是保证小区正常运作的费用，甲方有责任按期督促本物业业物业合同协商版本 1第 4 页 共 17 页 2018-2-14主缴纳，乙方不负派发逾期付款通知书的责任，无任何正当理由逾期缴费的将计收滞纳金。1、甲方本物业业主逾期交纳物业服务费，从逾期之日起物业公司有权依法收取滞纳金。2、共用水、电费等分摊费用的缴交、催收、承担责任和逾期责任等按上述方式执行，同时，甲乙双方签订物业服务合同一周后，乙方向甲方提供小区公摊计算方式，并将公摊一览表 ） 。复印一份给甲方备查，甲方有权对公摊数据进行核查。3、经催缴无效，乙方可停止提供对该户的物业管理服务，并通过法律途径追缴有关欠费。4、非业主使用人不履行
7、交费义务时，由该物业业主承担连带交费责任。但乙方应当于产生欠缴的第一时间，将非业主使用人的欠费金额书面或电话告知该物业业主，否则该物业业主不承担连带缴费责任。第九条 甲方本物业业主可以委托乙方办理银行代缴费帐户，甲方本物业业主也可以委托乙方通过银行代划扣水电费和物业服务费。第十条 小区物业业主自用物业存在安全隐患，危及公共利益及他人利益的，应当及时维修养护，毗邻租户应予配合。该物业业主不履行维修养护责任造成公共利益及他人利益损害的，经业主委员会书面同意由乙方负责维修养护，费用由该物业业主承担。第十一条 物业管理区域内如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机关执行
8、任务等突发事件，乙方为维护公众、业主、非业主使用人的人身和财产利益，在迫不得已的情况下因采取紧急措施，由此造成损失的，按紧急避险处理（乙方应在事后 24 小时内告知物业合同协商版本 1第 5 页 共 17 页 2018-2-14利害相关业主及业委会、居委会） ，一般依据谁受益谁补偿原则或依据有关紧急避险的规定处理。第三章 物业管理服务质量第十二条 基本要求1、乙方应持有相应的国家颁发的资质证书。2、乙方应建立质量体系和管理制度。3、应有完善的物业管理体制方案，并按规范签订物业管理合同；4、物业管理企业应在小区管理中建立本企业的形象识别系统：服务理念、行为规范（专业着装、佩戴标志、语言规范、文明
9、服务） 、现场标识等；5、物业管理项目经理应具备三年以上物业管理经验，曾担任一年以上项目负责人。6、管理人员应 100%持有物业管理上岗证书，特种作业人员应 100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。7、一线服务人员每年体检一次，合格上岗。8、乙方广泛运用计算机管理（业户档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等） 。9、小区应实行 24 小时服务接待，公示服务联系电话。10、适应业主需求，开展有偿特约服务及代办服务，公示服务项目及收费价目。11、采取多种形式如走访业主、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与 50%以上业主作有效沟通，每年有效投诉处理率 100%。每年进行一次满意度测评
10、，有效样本覆盖率大于 20%，并对薄弱环节持续改进。物业合同协商版本 1第 6 页 共 17 页 2018-2-1412、建立完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等） ；合同履行期间，因业主资料出现更新，乙方有义务提供备查资料。13、适应业主需求，组织、配合开展社区文化活动。14、建立健全财务管理理制度，每半年公布一次物业管理费的收支状况及每月 10 日前公布一次公摊一览表。第十三条 房屋管理1、按有关法规政策规定和管理规约对房屋及配套设施进行管理服务。2、房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁、外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹、无破损
11、，涂料墙面出现瑕疵的及时粉刷。外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象，室外招牌、广告牌、霓虹灯等按规定设置、整齐有序。3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理；4、空调安装统一有序，有条件的组织实施冷凝水集中排放。5、阳台封闭符合市容管理规定，规格色调一致，不超出外墙面；6、无超出设计或统一设置的外凸防盗网、晾衣架、遮阳蓬以及屋顶平台护栏等；7、房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录，装修公司及装修人员登记及相关材料，日常巡查记录及验收手续等，对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益现象及时劝止、报告；8、小区
12、主出口设小区房屋、道路平面分布图。小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。物业合同协商版本 1第 7 页 共 17 页 2018-2-14第十四条 设施设备维修养护1、共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患。有设备台帐及各项详细检查维护记录，供甲方考核时备查。2、实行 24 小时报修值班制度，急修报修 30 分钟内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率达到 100%（含电话回访） 。3、水、电、电梯、消防、监控等设备操作人员技能熟练，严格执行操作规程，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。每年进行一次预防自然灾害的演习（如火灾、地震等） 。4、道路
13、、停车场平整通畅，交通标志齐全规范，出现损毁及时维修。5、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率 98%以上，明确具体的开关时间，按季节变化设置。6、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。7、对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。8、办理房屋及公共设施设备损坏险及公共责任险。9、各设备房卫生、整洁，主要设施设备标志清楚齐全。10、各设备房及公共场所、场地、危及人身安全隐患处有明显的标志和防范措施。11、停水、停电在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户，设有备用应急发电机的按规定时间启用。12、消防系统功能检查：每个项目（温度、烟雾、水泵、
14、及辅助设备等）每月检验一次，每次邀请业主委员会成员参加并在检验记录上签名。物业合同协商版本 1第 8 页 共 17 页 2018-2-14第十五条 公共秩序维护1、 小区各出入口及别墅区实行 24 小时立岗值班，高层楼宇自每栋楼区域设置一名值班岗，24 小时内值班，并由巡逻保安。2、对小区重点部位每小时巡查一次。3、保安监控中心实施 24 小时值班监控。4、应对小区公共娱乐设施中的水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。5、小区业主车辆实施登记管理并统一办理月卡，凭刷月卡开闸进出，一卡一车，车辆停放后车卡分离。6、对于小区个别业主因工作特殊，车辆一个月内回园区少于 10 次
15、以下的，可以根据实际情况提前五天到管理处办理临时卡申请，经批复后，使用临时卡进入，但每次进入小区时，车主需向岗亭工作人员出示业主卡或产权证明。同时，无法确保临时卡车辆有车位停放。7、至于小区探访车辆进入园区前，要求车主与被访业主联系并经保安人员核实后方可进入，来访车辆不得过夜停放。8、小区业主搬家或送货车辆进入园区停放时间不得超过 3 小时。同时，为了确保安全，夜间 22：00 之后，禁止一切的士及探访车辆进入园区。9、对进出小区的装修工、服务人员实施发放出入证管理；对可疑人员作盘问、登记管理，对访客指引行走路径。10、对火灾、水浸、电梯困人、刑事、交通事故等突发事件有应急处理方案（每年预演一次） 。11、乙方工作人员在履行物业管理职务时与业主发生争执，应保持克制，物业合同协商版本 1第 9 页 共 17 页 2018-2-14禁止对本小区物业业主进行人身伤害, 同时禁止小区物业业主对物业服务人员进行人身伤害, 如有伤害事情发生, 乙方与小区业主应依法承担责任。遇到业主对乙方工作人员进行人身伤害应及时通知甲、乙双方或报警等候调处，甲、乙双方有义务协助处理，并不得偏袒。12、由乙方负责保管的业主大会的会议设施设备，遭到毁坏、盗窃的，乙方应给予修复，不能修复的给予时价赔偿；业主停放于乙方指定区域内且收取车辆停车费的机动与非机动车辆，乙方应依法
