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1、关于成功代理重庆八建公司诉重庆中原公司委托合同纠纷一案的基本情况及体会重庆第八建筑工程公司（以下简称重庆八建公司）诉重庆中原房地产开发有限公司（以下简称重庆中原公司）委托合同纠纷一案，业经最高人民法院终审判决重庆中原公司返还重庆八建公司人民币 2961.6592 万元及资金占用损失 159.9 万元。对此，重庆原野律师事务所就承办该案的有关情况及体会,发表如下：一、基本案情1992 年 11 月至 1993 年 7 月期间，重庆八建公司先后向中国银行重庆市九龙坡支行（以下简称九支行）签订借款合同和证券回购协议，款项合计金额为 3820 万元。款项到位后，重庆八建公司立即用于垫资承建深圳市轻工业
2、供销公司（以下简称深轻工）开发的房地产工程项目。此后，重庆八建公司陆续归还部分借款，但由于深轻工无力将尚欠的工程款2961.6592 万元付给重庆八建公司，从而导致重庆八建公司无法偿还尚欠九支行 2900 万元贷款本息。鉴于九支行急于要求偿还借款，且重庆中原公司为九支行控股的合资企业，为此，重庆八建公司拟将以深轻工尚欠其工程款 2961.6592 万元代重庆中原公司支付购房款的方式来抵偿九支行贷款 2900 万元本息，但前提是：当重庆中原公司取得房产产权后，重庆中原公司与九支行应及时完善重庆八建公司还贷手续，即称“以房抵贷”。该想法得到了九支行与重庆中原公司的赞同和支持。1995 年 11 月
3、 10 日，在九支行授意、安排和组织下，重庆八建公司、重庆中原公司、深轻工三方相应签订了房地产转让合同书、 委托代付购房款协议书和委托代收宝安 73 区房地产权转让款协议书。协议约定重庆中原公司购买深轻工房产价款为 3487.05 万元，其中，重庆八建公司代重庆中原公司向深轻工支付部分购房款为 2961.6592 万元；次后由重庆中原公司直接支付 300 万元，当重庆中原公司得到房产权属证书再付房款 155.3908 万元，但另保留 70 万元房款作保修金。但是，协议中并非有“以房抵 贷” 的书面 约定，九支行也未在相关 协议中盖章。1996 年 1 月，在重庆八建公司代付 2961.6592
4、 万元和重庆中原公司只支付了 300 万元房款情况后，重庆中原公司得到了深轻工开具共计收到3261.6592 万元的收款收据。继而，重庆中原公司派经理袁小明同志会同九支行行长余国容、重庆八建公司经理郑孝忠等人员一行到深圳接手了深轻工房产，并形成相关的会议纪要。1997 年 9 月 7 日，重庆八建公司发函要求九支行完善上述代付购房款抵偿贷款的手续。2000 年 12 月 29 日，九支行向重庆八建公司发出贷款余额对帐通知，载明“余额”2900 万元，重庆八建公司盖章认可。2001 年 11 月 30 日，重庆八建公司再次发函要求九支行完善还贷手续，并表明尽力协助银行与重庆中原公司落实有关“房产
5、”转让及产权等问题。2003 年 10 月 14 日，九支行上属行即中国银行重庆市分行（以下简称重庆分行）代替九支行诉至重庆高级人民法院（以下简称渝高院）要求重庆八建公司偿还借款 2900 万元本息。为此，重庆八建公司到深圳市幸而收集到深圳市中级法院（2001）深中法房初字第 69 号民事判决书（始于2002 年 1 月 30 日生效）。于是，重庆八建公司从该判决书得知：在重庆八建公司为重庆中原公司代付 2961.6592 万元购房款后，重庆中原公司只是占用了深轻工房产，并非得到房产产权，因为深轻工房产属于自建房用地未经批准而不能私自转让，况且涉讼部分房产因另案已被法院查封进入执行阶段，亦无法
6、补办有关手续， “购房合同”的合同目的也是无法实现的，故深圳市中级法院判决重庆中原公司与深轻工所签订的“购房合同”是无效合同，重庆中原公司应将房产交还给深轻工，深轻工应退还重庆中原公司购房款 3261.6592 万元（包括重庆八建公司为重庆中原公司代付的 2961.6592 万元购房款）。同时，重庆八建公司又查明，因深轻工无力退还购房款给重庆中原公司，重庆中原公司已于 2003 年 8 月14 日申请深圳市中级法院强制执行，依法拍卖深轻工的房产予以抵还其购房款（包括重庆八建公司为重庆中原公司代付的购房款 2961.6592万元）。2003 年 10 月 30 日，重庆八建公司鉴于上述的情况，认
7、为重庆中原公司难以完善“以房抵 贷” 的相关手 续”。即刻通过 公证送达形式致函重庆中原公司要求其返还 2961.6592 万元及相应利息，但重庆中原公司置之不理。2003 年 12 月 20 日，渝高院就重庆分行诉重庆八建公司借款合同纠纷一案作出（2003）渝高法民初字第 19 号民事判决，判决重庆八建公司“以房抵贷”不能得到司法 认可，重庆八建公司仍应偿还重庆分行（或九支行）本金 2900 万元及利息 1645.1435 万元。随后，重庆八建公司提出上诉。2004 年 3 月，因重庆八建公司无力交纳上诉费用，最高人民法院作出重庆八建公司撤诉裁定。于是， （2003）渝高法民初字第 19 号
8、民事判决生效。重庆分行随即申请强制执行，查封了重庆八建公司的所有房产及其它财产。2004 年 8 月，重庆八建公司为了减少损失就其与重庆中原公司委托合同纠纷一案诉至渝高院，要求重庆中原公司返还 2961.6592 万元及支付资金占用损失 159.9 万元。重庆中原公司辨称：1.重庆八建公司以深轻工差欠的 2961.6592 万元代重庆中原公司支付购房款 2961.6592 万元属实，但重庆八建公司予以抵还九支行借款即“以房抵贷”不是事实；2.重庆八建公司的诉讼请求已超过诉讼时效，不应受法律支持，因为重庆八建公司多次向九支行致函要求完善还贷手续，说明重庆八建公司已知道自己权利受到了侵害。二、一审
9、中，律师代理意见：(一)客观方面。重庆八建公司以对自己深轻工享有的 2961.6592 万元工程款转化为代重庆中原公司支付给深轻工的购房款，是既成的事实。1、重庆中原公司在法庭答辩中已明确承认该事实。2、重庆中原公司在 1996 年收到了深轻工出具的“1996 年 1 月 8 日的收款收据”，亦可表明该事实。3、生效的深圳中级法院（2001）深中法房初字第 69 号民事判决书，表明该事实得到司法确认。4、证人证言（证人：原任重庆中原公司副总经理袁小明、负责起草合同的原任重庆中原公司法律顾问严崇伟、原任重庆八建公司深圳分公司总经理郑孝忠），也能证明该事实。5、重庆中原公司自 1996 年接收深轻
10、工房产后，占有、使用、出租深轻工房屋，至少获利 400 万元。(二)主观方面。重庆八建公司在代重庆中原公司支付购房款前后的意识均是：确信重庆中原公司取得深轻工房产后，能够完善“重庆八建公司与九支行之间的借款关系”。1、九支行与重庆中原公司是母子公司关系。二者之间财务联系密切，在实际中九支行基本上完全操控着重庆中原公司的财务。在人事上，时任九支行行长余国容又是重庆中原公司董事长和董事，而且有关重庆中原公司高级管理人员的任免需经九支行委派和许可。因此，在重庆分行于 2003 年 10 月起诉重庆八建公司还款之前，重庆八建公司曾一直认为：重庆中原公司与九支行相互之间很容易完善帐务关系及相关手续；只要
11、重庆中原公司取得房产，就“等于”九支行间接收回了借款。这正是促使重庆八建公司产生确信重庆中原公司能够与九支行完善“以房抵贷”相关手续是理所当然且能成功的意识或意愿的主要原因之一，故重庆八建公司同意代重庆中原公司支付巨额房款。2、证人证言证明：在有关购房合同的起草、定稿、签订及代付房款和房产交接、使用，均由九支行授意、同意、指令和安排。证人证言表明：1995 年 11 月，重庆八建公司、重庆中原公司、深轻工三方当初签订房产转让合同、委托代付或代收转让款协议，房产接收、使用等事宜，事实上是经九支行授意、安排和认可的。由此，重庆八建公司进一步确信：重庆中原公司与银行能以一定方式完善“以房抵贷”手续。
12、因而，重庆八建公司没有要求重庆中原公司与九支行完善有关“财务手续”的期限，也没有要求重庆中原公司还款给自己，更没有约定相应还款方式和期限。3、依银行及重庆中原公司的行为看：该二单位从未表明其否认“以房抵贷”，或表示不予同意完善有关“抵贷”的财务手续。(1)1999 年 9 月 7 日，重庆八建公司向九支行致函表明其要求重庆中原公司与九支行完善“以房抵贷” 手续。重 庆八建公司此举与其代重庆中原公司支付购房款的初衷和意愿是相吻合的。九支行收函后，从未表示其不愿与重庆中原公司完善“以房抵贷” 手续。同时，银行也从未表达过重庆八建公司代重庆中原公司支付购房款与其无关或者其不予认可“以房抵贷”的意思。
13、由此，致使重庆八建公司进一步更加相信自己的想法和意愿。(2)2000 年 12 月 29 日的贷款余额对帐通知，九支行只是要求重庆八建公司确认欠款，而没有要求重庆八建公司还款或向重庆八建公司主张债权。此举并不表明银行否认重庆中原公司与之完善“以房抵贷”手续。因此，重庆八建公司遂与九支行进行对帐是情理之事。此时，重庆八建公司的想法仍是，其代重庆中原公司支付购房款就算作偿还尚欠九支行的债，只不过“ 手续”未结清而已；只要重庆中原公司与九支行完善“以房抵贷”相关手 续此债即可完全消灭，重庆八建公司将不再欠九支行任何债务。(3)正是基于上述想法，2001 年 11 月 30 日，重庆八建公司再向九支行
14、、重庆分行分别致函表达：应由重庆中原公司与银行完善“以房抵贷”手续，以使重庆八建公司所欠九支行债务归于消灭，并表示其尽力协助银行落实有关“以房抵 贷” 手续 。至此，重庆八建公司仍深信其所欠九支行债务只需重庆中原公司与银行在其内部完善相关手续后即可消灭。银行收到此函后，仍未表示异议。故重庆八建公司认为，其既不欠银行债务，也不对重庆中原公司享有债权。因此，重庆八建公司从未要求重庆中原公司向自己偿还债务。(4)2003 年 10 月，重 庆分行诉至渝高院要求重庆八建公司偿还借款2900 万元本息。此时，银行开始提出重庆八建公司代重庆中原公司支付购房款的行为并不表明在向九支行履行还款义务。也就是说，
15、银行不予认可重庆八建公司在此之前一直主张和确信的以“以房抵贷”方式去完善重庆八建公司与九支行之间的借款关系，重庆八建公司仍须偿还九支行借款。直到此时，重 庆八建公司才知道或应该知道：重庆中原公司不可能以“以房抵 贷” 方式去清 偿重庆八建公司与银行之间的借款，三方相应的债权债务关系同时归于消灭不可能实现，那么重庆八建公司代重庆中原公司支付的购房款应由重庆中原公司直接偿还给重庆八建公司。故重庆八建公司才于 2003 年 10 月公证致函重庆中原公司要求其还款。4、依本案背景看，重庆八建公司主观确信：重庆中原公司接手深轻工房产后能够完善“重庆八建公司与九支行之间的借款关系”，是符合逻辑的。如果单从
16、重庆八建公司、重庆中原公司签订的有关协议看，当然无法得知重庆八建公司的真实主观意识。然而通过证人证言（况且是重庆中原公司方的原任总经理、法律顾问）及其它证据可以看出，重庆八建公司、重庆中原公司签订协议及接手深轻工房产等事宜，均由九支行安排和指使。因而，重庆八建公司认为，只要重 庆中原公司取得房 产，就“等于”九支行收回了借款即重庆八建公司不必再偿还银行借款，至于重庆中原公司以怎样方式与银行完善财务手续，则是其二者的内部之事。这样的客观和主观表象是符合逻辑的。不然，重庆八建公司、重庆中原公司之间既无工作关系又无业务往来，重庆八建公司怎么会负巨债借出巨额款项给重庆中原公司购房呢？若重庆八建公司无缘无故借款给重庆中原公司，这显然不符逻辑的。(三)2004 年 8 月，重庆八建公司起诉重庆中原公司还款没有超过诉讼时效。重庆八建公司多次向银行致函要求银行与重庆中原公司完善相应手续，但银行从未表达过重庆八建公司代重庆中原公司支付购房款与其无关或者其不予认可“以房抵贷” 的意思。同 时，重庆中原公司也从未表
