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1、1对最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释的解读2011 年 6 月 5 日，最高人民法院召开新闻发布会，向社会公布关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（以下简称解释），解释于 2012 年 7 月 1 日起正式施行。现风险控制进行深入理解分析后，将与我司业务联系密切的条款进行解读，供各部门参考。 一、关于买卖合同效力的认定第一条 当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、 发票等主 张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。对账 确认函、 债权 确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖
2、合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。解读：买卖双方之间即使没有签订书面合同，也能成立合同关系。建议：现场销售人员收取客户临定而未签认购书的情形，双方之间也形成了认购合同关系，销售部门应做好销控，严防“一房二卖”。第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同， 约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务， 对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约2合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。解读：解释继续遵循“鼓励交易、增加财富”的原则和司法立场，针对在市场交易活动中存在形形色色的预约，诸如认购书、订
3、购书、预订书、意向书、允 诺书、 备忘录等预约的法律效力，明确承认其独立契约效力，固定双方交易机会，制裁恶意预约人。认购书虽然在形式上属于预约合同，但是我司的认购书已具备商品房买卖的基本条款， 商品房买卖合同条款有在房管局备案和在现场进行公式，我司的认购书可认定为本约。如我司恶意违约，买受人可超越认购书条款追究我司的违约责任，如房价上涨时我司将房屋另售他人的情形，原买受人可要求我司赔偿房屋差价。第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出 卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同
4、并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。解读：对于实务中常见的出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同的效力问题，明确地予以肯定，这是本次司法解释的一大亮点。 建议：虽然出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同是有效的，但是此种情形下所有权能否转移具有相当大的不确定性，买受人承受较大的风险，我司在采购物品时，最好是明确要求对方对出售物品有所有权或者处分权，否则，我司有权解除合同并要求对方3承担违约金。二、关于标的物交付和所有权转移第九条 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请
5、求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。解读：在一物数卖情形中，普通动产各买受人均要求实际履行合同的， 解释基于诚实信用原则，否定了出卖人的自主选择权。各买受人要求履行合同的优先顺序为：先行受领交付的买受人先行支付价款的买受人依法成立在先合同的买受人。建议：在采购合同签订与履行过程中，明确约定付款与交货挂钩，以防止对方“一物数卖”时，我司利益受损。第十条 出卖人就同一船舶、航空器、机动
6、车等特殊动产订立多重买卖合同，在 买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记4手续等合同义务的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民
7、法院应予支持。解读：在“一物数卖”情形中，特殊动产（如车辆、船舶、航空器等）买受人主张履行合同的优先顺序为：先行受领的买受人先行登记的买受人依法成立在先合同的买受人，即使出卖人已为其他买受人办理了所有权转移登记，先行受领的买受人仍有权要求撤销登记，将所有权登记在自己名下。三、关于标的物风险负担第十一条 合同法第一百四十一条第二款第（一）项规定的“标的物需要运输的” ，是指标的物由出卖人负责办 理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。标的物毁损、灭失的风险负担，按照合同法第一百四十五条的规定处理。解读：明确了送交买卖中“标的物需要运输的”情况下承运人的身份。承运人是指独立于买卖
8、合同当事人之外的运输业者。这种情况下5的承运人不是出卖人或买受人的履行辅助人，这就有别于卖方送货上门的赴偿之债和买方自提的往取之债。四、关于标的物的检验第十五条 当事人对标的物的检验期间未作约定，买受人签收的送货单、确 认单等载明标的物数量、型号、 规 格的，人民法院应当根据合同法第一百五十七条的规定，认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验，但有相反证据足以推翻的除外。解读：在没有约定检验期间的情况下，买受人在收货时要及时检验，先验货 再签收，否则签收即视为已对数量和外观瑕疵进行了检验。第十九条 买受人在合理期间内提出异议，出卖人以买受人已经支付价款、确认欠款数额、使用标的物等为由，主张买受人
9、放弃异议的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。解读：支付价款、使用标的物并不必然产生买受人确认标的物无任何质量问题的的法律后果，买受人只要在合理的期间内提出异议即可，但是买 受人在签约时或者受领标的物时明知道标的物存在瑕疵的除外。五、关于违约责任6第二十四条 买卖 合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖 合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。解读：1、出卖人接受价款时未主
10、张逾期付款违约金的，不视为放弃追究违约金的权利，但买受人应当在 2 年诉讼时效内行使权利。2、没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。第二十六条 买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。解读：买卖合同解除后，原合同的违约金条款仍可独立适用。第三十一条 买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。解读：守约方“因祸得福”时得到的利益可冲抵损失，减
11、轻违约方7的赔偿责任，达到交易公平的目的，但是违约方应当对守约方因违约所得利益负举证责任。第三十二条 合同约定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任，但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵，出卖人主张依约减轻或者免除瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。解读：出卖瑕疵标的物时，出卖人有如实告知的义务，如果故意隐瞒或因重大过失而不告知买受人的，属于隐瞒事实真相的欺诈行为，有悖诚实信用原则，所以即使合同明确约定免除出卖人的瑕疵担保责任的，法院也不予支持。建议：公司在销售带装修、带家私家电样板房时，虽然双方合同约定按现状交楼，我司不承担装修部分、家私家电部分的质量保修责任，但我司有如实披露
12、了装修、家私家电瑕疵现状的义务，否则，法院仍可判决我司承担质量保修责任。第三十三条 买受人在缔约时知道或者 应当知道标的物质量存在瑕疵，主张 出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。解读：一般情况下，买受人在缔约时明知道标的物质量存在瑕疵而未提出异议的，免除出卖人的瑕疵担保责任，但是，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。六、关于所有权保留8第三十四条 买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。解读：所有权保留条款只适用于动产买卖，不适用于不
13、动产买卖，不动产所有权的转移以产权转移登记为准。第三十六条 买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主 张取回标的物的，人民法院不予支持。解读：买受人已支付 75%以上价款时，考虑到出卖人的利益已基本实现，故出 卖人不能主张取回标的物。七、特殊形式的买卖第三十九条 分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额， 买受人请求返还超过部分的，人民法院应予支持。当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。解读：分期付款买卖合同解除时，如双方对标的物使用费没有约定的，可以参照当地同类标的物
14、的租金标准确定。我司已在商品房买卖合同中做了与解释相同的约定。第四十条 合同约定的样品质量与文字说明不一致且发生纠纷时当事人不能达成合意，样品封存后外观和内在品质没有发生变化的，人民法院应当以样品为准；外观和内在品质发生变化，或者当事人对9是否发生变化有争议而又无法查明的，人民法院应当以文字说明为准。解读：凭样品买卖合同中，样品质量与文字说明不一致时，以样品质量为准，但是样品封存后外观和内在品质发生变化的，以文字说明为准。建议：我司在样品买卖合同中，应做好样品封存工作，同时，对所购买物品质量还要有详尽的文字说明，以免产生争议。以上意见供各部门参考，如有疑问，可与风险控制部探讨、交流。附件：最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释风险控制部2012 年 6 月 8 日10
