钦州大华财富广场可行性分析

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1、大华财富广场项目可行性分析第一部分：市场调研报告第一章 总体市场经济环境分析一、钦州市概况1、自然资源区域特点钦州港位于我国北部湾畔，面向东南亚，背靠大西南，处于广西沿海南北、钦、防城市群的中心位置，是深入内陆陆路距离最近的海港。钦州是广西沿海金三角上的一块宝地。这里气候温和宜人，河流水库众多，土壤肥沃，植物繁茂。自然资源丰富，依山临海，山川美丽，海滨风景迷人，名优产品繁花似锦。有兴旺发达的农业，也有大有可为的海洋捕捞养殖业，城乡市场广阔，开发建设有着很大潜在优势。今天，开放的钦州正以其鲜明的特色和独特的魅力吸引着四方来客。2、人文环境及基础设施钦州市现辖二县四区，即灵山县、浦北县、钦南区、钦

2、北区、钦州港经济开发区和钦城管理区，总人口 310 多万，总面积 10843 平方公里， 小岛屿 303 个，陆地海岸线长 5208 里。有海外华侨同胞 38 万人，分布在 46 个国家和地区。钦州，古称安州，有 1400 年悠久的历史。近代历史上钦州出现刘永福、冯子材两位蜚声中外的民族英雄。现在，他们故居成为全国中小学爱国主义教育基地。钦州市区位优势非常突出。已建成的铁路有南（宁）钦(州)、黎（塘）钦(州)、钦(州)北（海） 、钦（州）防（港） 、钦（州）钦州港等五条铁路和高速公路在钦州交汇。大交通的格局，已经形成。二、区域近年房地产市场运行情况1、钦州市总体经济1） 、钦州市近四年来国内生

3、产总值呈稳步上升趋势，城市发展稳定，市民收入稳步提高，为房地产业的发展提供了稳定的宏观区域经济环境背景。2） 、合理的产业布局：以钦州港为工业发展龙头，引进国内外产业龙头入驻，快速提升工业产值。预计到 2015 年钦州市的工业产值达到 1000 亿元。3） 、大流通、大旅游是近年钦州市委、市政府提出的糸列振兴钦州经济的措施，预计从当前起到 2010 年钦州市年入境旅游人数呈快速增长势头。4）随着东盟会址永久落户南宁，广西的经济将随着东盟十国贸易往来的增加而呈现出快速的增长。做为东盟贸易桥头堡的钦州市凭借其天然的优势，吸引大量的投资。据 2005 年 5 月 26 日在钦州市举行物流项目推介会的

4、统计，钦州共签约 15 个项目，总引进投资额达 6.06 亿元，居区内同类城市之首。5） 、2001 年一 2004 年钦州市的国民经济主要指标及发展趋势：项目 单位 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年钦州市国内生产总值 亿元 144.09 154.66 155.33 178.05人均生产总值 元 4388 4663 4631 5231全社会固定资产投资完成额 亿元 28.93 35.30 44.50 62.41社会消费品零售总额 亿元 59.63 55.05 61.55 62.66职工年平均工资 元 7217 8134 9167 10331城镇居民人均可支配收入 元 63

5、28 6734 7437 7922近几年来钦州市的国内生产总值呈现出逐年增长的势头，全社会固定资产投资完成额以每年 40%的速度增长，成为区内增长幅度较快的城市之一。我们预期钦州市在末来的二年内国内生产总值的年增长率在 15%的情况下，末来二年内国内生产总值的预测曲线如下图分析：144.09 154.66 155.33178.05205.27236.060501001502002502001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年系 列 作为东盟十加一经济贸易往来的挢头堡，钦州市有着不可比拟的自然优势。港口、物流、旅游将会成为城市经济发展的主要方向。整体经济的发展在本项目

6、的开发周期内将是稳定快速的，快速的从宏观经济上为本项目的发展上提供了良好的经济基础和消费预期。2、钦州市房地产市场运行情况分析：自自治区人民政府确立了钦、防、北三位一体成为大西南出海通道的政策以来，南北高速公路、南（宁）钦(州) 等五条铁路在钦州交汇。为钦州市的经济发展提供了良好的基础。市内交通网络进一步完善，沿线土地得到成片开发。这使得钦州市的房地产开发步入良好的快速发展轨道，不仅建设了一批市政基础设施，而且通过房地产开发带动了整个钦州市的繁荣，使得钦州市的城市面貌发生了巨大的变化。截止至 2004 年末钦州市房地产开发累计完成投资 56160 万元。先后建成了新奥花园、广厦小区、幸福苑、赛

7、格新世纪广场等一批较大型项目。其中赛格新世纪广场的商业项目堪称钦、防、北之最。说明众多的大型房地产企业十分看好钦州市的房地产市场前景。3、钦州市房地产行业现状去年以来，钦州市房地产开发投资不断升温，今年月份，房地产开发共完成投资 5840 万元，增幅位居各类投资的首位。商品房销售平均价格比去年同期有所提高，达 1155 元/。2004 年以来，钦州市房地产行业在政府实施扩大内需宏观政策的指导下，进入了有史以来发展最快时期，房地产开发企业的数量从 2004 年一月份的 29 家猛增至 2005年 3 月的 63 家，增幅达 217。商品房住宅开发的质量，项目报建面积，预售面积均达到了一个全新的水

8、平。但是在成绩的背后，整个行业不可避免地出现一些问题和不足：问题一：部分房地产开发企业未能严格遵守房地产开发企业资质管理规定。主要体现在，有些房地产开发企业在公司成立申办资质证书时，虽然都能按照房地产开发企业资质管理规定的要求，向审核资质的房地产行政管理部门提供相关资料。但一旦获得资质后，原来所聘用的工程技术人员到位率低，有的工程技术人员甚至受聘于几家房地产开发企业。这种现象的存在，势必影响到房地产开发企业的技术力量，影响开发项目质量。问题二：申报房地产开发项目预售提供资料不够真实。有些房地产开发企业为了尽快取得项目预售许可证，不是从企业自身抓管理、抓速度、抓质量角度去考虑，而是到处活动疏通会

9、计师事务所等部门，弄虚作假，不依据实际开发建设投入上报材料。这种做法不仅违背了商品房预售管理办法的有关规定，也势必增加房地产行政管理人员审核、审批难度，也难以保证商业银行和购房人的合法权益。问题三：房地产开发项目竣工综合验收登记备案制度未得到具体落实。部分房地产开发企业，在报送评审的开发方案中，有许多诱人的配套基础设施方案，在预售中大张旗鼓地宣传，但在项目的实际操作过程中，就只顾建房、卖房，忽略了各项配套基础设施和公共设施建设。这种做法，极大地伤害了购房业主的权益，对小区周边环境造成极大破坏，也影响了城市形象和城市品位。问题四：房地产开发小区前期物业管理不到位。我市的部分开发小区，开发企业既充

10、当开发商，又充当物业管理人，导致开发小区前期物业管理混乱，具体的管理措施不到位，引发各类矛盾较多，损害业主权益现象时有发生，对小区周边的公共环境造成不利影响。4、近四年来钦州市房地产开发的情况见下表：项目 单位 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年房地产开发完成投资额 万元 6505 10771 16291 56160其中：住宅 万元 2815 5071 10672 29762本年施工住宅面积 万 4.72 10.04 21.82 54.91本年竣工住宅面积 万 3.48 4.75 5.87 13.72商品房销售面积 万 3.76 4.6 9.05 13.84其中：销给个人

11、万 3.76 4.6 9.05 13.84商品房销售额 万元 3392 3719 10144 15990其中售给个人 万元 3392 3719 10144 15990商品房空置面积 万 2.98 2.41 3.68 3.79通过上表可以看出：（1） 、钦州市的房地产开发投资额逐年上升，2004 年房地产开发投资额达 56160万元，较 2003 年增长 244.7 % 。新开工的住宅面积逐年递增，2004 年达到 54.91 万平方米，较上年增长 151.6%。说明区内外的众多开发商对钦州市的房地产市场形势看好。（2） 、2004 年当年的商品房销售面积不能完全消化当年竣工的商品房面积，空置率

12、较上年增长 3，达到 3.79 万。造成此结果的原因我们分析有以下两种：1、开发量增呈暴发性增加。2、钦州市的房地产业起步较晚，从 2003 年才开始启动。一般来说，房地产业的发展周期为 8 一 10 年，按上述数据分析钦州市的房地产业的开发热潮正在掀起，而且是在钦州市的整体经济快速增长，人们收入水平不断增加的基础上进行的，有良好的市场基础，刚性的住房需求，预计在未来两年内随着购房热情的逐步升高，空置率会有所下降。（3）随着居民收入的逐年增加和人们住房观念的转变，个人购房已成为市场消费的主体。2004 年钦州市商品房销售面积为 13.84 万平方米，较上年增长 52.9%。己全部售给个人。全市

13、当年新开发的商品房 100%的售给个人，在全区尚属首例，说明钦州市的个人消费能力非常强劲。房地产市场正在健康发展。（4） 、钦州市的房地产价格总体仍在低位运行。2002 年以前全市商品房平均售价为 808 元/902 元/，2003 年2004 年平均售价也仅为 1120 元/1155 元/之间。如果按多层、框架结构的造价加上土地费用计算，其房地产开发商的盈利空间并不大。与钦州市的经济发展速度不符，有背于经济发展的自身规律。因此预计末来 23年内钦州市的房地产价格会有一个较快提升的势头。5、年度市场状况：（1） 、2003 年房地产市场情况住宅成交总套数住宅成交总面积数住宅成交总金额万元平均每

14、套面积实现平均价格960 90500 10144 94.23 1120（2） 、2004 年房地产市场情况住宅成交总套数住宅成交总面积数住宅成交总金额万元平均每套面积实现平均价格1468 138400 15990 94.23 1155从 2003 年与 2004 年相比较，住宅成交总套数上升了 508 套，上升比例为 52.9%。而平均每户的面积没有变化，说明在 2004 年底以前开发商基本上是沿用旧的模式针对一些换房户，中等收入家庭而进行的开发。忽略了一些高端收入群体或白领单身的需求。房地产开发并没有进入到多样化、个性化的阶段。充分说明在钦州市的房地产市场仍有较大的发展空间。另外，2004

15、年的商品房的平均价格仅比 2003 年增长 3.1%，远低于钦州市的经济发展水平和人均收入增长水平。为钦州市的房地产价格提升留下较大的市场空间。6、2004 年钦州市城市居民家庭居住情况分析据统计局的资料显示，以总调查户数为 200 户，家庭常住人口为 600 人为例得出以下数据：1） 、按房屋产权分指标名称 调查户数（户） 家庭常住人口数（人）公房 85 255租赁私房自有房 110 330部分产权自有房 5 15从上表可知自有房的户数为 110 户，占总比例的 55%。自有房占地面宽不够，房型难以布局，采光、通风、室内交通动线等住房的最低条件得不到满足。随着人们收入的捉高，改善居住条件的愿望日益强烈，购房需求仍将较快增长。单就换房户而言钦州市的商品房购房需求就仍有较大空间。2） 、按住宅建筑式样分指标名称 调查户数（户） 家庭常住人口数（人）单元式配套住宅 50 200一居室 10 25二居室 90 225三居室 45 135四居室以上 5 15从上表看出需要二次置业或有换房欲望的群体主要集中在单元式配套住宅、一居室、二居室的群中，而该群体所占的比例占总调查户数的 75%。针对该群体的调查我们发现他们如果再次置业，三居室将是他们的首选户型。说明在钦州市末来几年内三居室的户型将仍有较大的需求空间。www.fdcsky.c