《上海证大写字楼项目前期市调》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海证大写字楼项目前期市调（32页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、通过调查分析，传媒、电信、咨询、IT、金融、文化传播、中介代理、贸易、小型拍卖行、工坊等行业可能是本项目比较有潜力的租赁群体。以下简单介绍这些行业的状况。 总体分布目 标 行 业 在 五 大 商 圈 的 比 重23%20%15%21%21%南 京 西 路 淮 海 中 路 徐 家 汇 虹 桥 陆 家 嘴以上行业在上海五大商业圈中的分布比较均匀，其中徐家汇区域市场相对较小，与徐家汇主要功能定位在服饰与休闲购物方面有关。陆家嘴区域则是金融和贸易性公司比较集中，咨询业也占有相当比重；南京西路和淮海中路是上海历史和文化气息最浓郁的区域，传统经济及创意经济的主力，即传媒、咨询、拍卖行、文化传播、工坊等相当
2、集中，且档次很高；而虹桥主要依托古北经济开发区，贸易和中介代理比较集中。 传媒传 媒 行 业 在 五 大 商 圈 的 分 布33%29%15%12%11%南 京 西 路 淮 海 中 路 徐 家 汇 虹 桥 陆 家 嘴0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%20人 以 内 2150人 51100人 101200人 200人 以 上传 媒 行 业 规 模 分 布行 业 特 征 描 述区域分布 以南京西路、淮海中路为主，包括附近众多的历史路段办公人员构成 编辑记者、版面设计、广告业务员重要办公设备 联网的电脑系统、排版和印刷输出设备、摄影、投影和放
3、映设备包括专门放映室、资料室等 电信电 信 行 业 在 五 大 商 圈 的 分 布25%19%33%11%12%南 京 西 路 淮 海 中 路 徐 家 汇 虹 桥 陆 家 嘴0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%20人 以 内 2150人 51100人 101200人 200人 以 上电 信 行 业 规 模 分 布行 业 特 征 描 述区域分布 分布相当分散，五大商圈占全市比重较小，以徐家汇和南京西路为主，注重交通和人流量办公人员构成 研发技术人员，上游业务人员，销售人员，售后服务人员重要办公设备 功能强大的联网电脑系统、展示接
4、待室、中型会议室等 咨询咨 询 行 业 在 五 大 商 圈 的 分 布24%21%13%18%24%南 京 西 路 淮 海 中 路 徐 家 汇 虹 桥 陆 家 嘴0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%20人 以 内 2150人 51100人 101200人 200人 以 上咨 询 行 业 规 模 分 布行 业 特 征 描 述区域分布 分布相当集中，尤其集中在陆家嘴和淮海中路等处的高档写字楼办公人员构成 业务人员，专业人员（注册审计师、会计师、精算师等），行业研究人员等重要办公设备 中型会议室、投影仪和放映室等 ITI
5、T行 业 在 五 大 商 圈 的 分 布22%16%28%18%16%南 京 西 路 淮 海 中 路 徐 家 汇 虹 桥 陆 家 嘴0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%20人 以 内 2150人 51100人 101200人 200人 以 上IT行 业 规 模 分 布行 业 特 征 描 述区域分布 大多分布在各区的孵化中心，在商圈边缘，获得商务便捷，同时降低场地成本办公人员构成 业务人员，专业人员（编程人员、游戏开发人员等），售后服务人员等重要办公设备 研发实验室、功能强大的网络设备和电脑设备、产品展示空间 金融金 融 行 业
6、 在 五 大 商 圈 的 分 布21%18%11%18%32%南 京 西 路 淮 海 中 路 徐 家 汇 虹 桥 陆 家 嘴0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%20人 以 内 2150人 51100人 101200人 200人 以 上金 融 行 业 规 模 分 布行 业 特 征 描 述区域分布 商务区中心最集中，陆家嘴主要为大型财团，中小型金融类公司分布比较均匀办公人员构成 业务人员，专业人员（审计师、会计师、资产评估师等）等重要办公设备 计算机网络、保密设备或者空间、内部安全系统、档案资料空间 文化传播文 化 传 播 行 业
7、 在 五 大 商 圈 的 分 布28%29%15%18%10%南 京 西 路 淮 海 中 路 徐 家 汇 虹 桥 陆 家 嘴0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%20人 以 内 2150人 51100人 101200人 200人 以 上文 化 传 播 行 业 规 模 分 布行 业 特 征 描 述区域分布 整体上比较分散，以南京西路和淮海中路较为集中，其次为虹桥办公人员构成 业务人员、创意人员（文案、美术设计、摄影、策划等）、制作人员（户外媒体制作工人）重要办公设备 电脑网络设备、摄影和放映设备及放映室、制作工间等 中介代理中 介
8、 代 理 行 业 在 五 大 商 圈 的 分 布14%16%27%34%9%南 京 西 路 淮 海 中 路 徐 家 汇 虹 桥 陆 家 嘴0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%20人 以 内 2150人 51100人 101200人 200人 以 上中 介 代 理 行 业 规 模 分 布行 业 特 征 描 述区域分布 比较分散，虹桥和徐家汇比较集中，在商务区边缘地带比较多办公人员构成 业务人员重要办公设备 会议室、电脑网络、国际国内长途 贸易中 介 代 理 行 业 在 五 大 商 圈 的 分 布14%19%14%28
9、%25%南 京 西 路 淮 海 中 路 徐 家 汇 虹 桥 陆 家 嘴0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%20人 以 内 2150人 51100人 101200人 200人 以 上中 介 代 理 行 业 规 模 分 布行 业 特 征 描 述区域分布 在虹桥和陆家嘴两个区域相当集中，且规模较大；其余各区分布均匀，规模不一办公人员构成 业务人员、专业人员（跟单、质检等）重要办公设备 会议室、电脑网络、国际国内长途 小型拍卖行行 业 特 征 描 述区域分布 整体数量比较少，在南京西路和淮海中路比较集中办公人员构成 业务人
10、员、专业人员（评估师、鉴定专家等）重要办公设备 展示厅、拍卖厅、内部安全设施等0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%20人 以 内 2150人 51100人 101200人 200人 以 上小 型 拍 卖 行 规 模 分 布 工坊工 坊 在 五 大 商 圈 的 分 布26%25%15%27%7%南 京 西 路 淮 海 中 路 徐 家 汇 虹 桥 陆 家 嘴0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%20人 以 内 2150人 51100人 101200人 200人 以 上工 坊 规 模 分 布行 业 特 征 描 述区域分布
11、整体数量比较少，在南京西路和淮海中路、虹桥等高档购物场所内或者附近集中办公人员构成 销售人员、技术人员重要办公设备 展示空间、制作工间、制作设备等信 息 提 示行 业 描 述区域分布 成长型的企业结构有向浦东聚焦的倾向，尤其金融与信息科技产业的偏好明显办公人员构成20-50 人/ 单位 为主力构成 200 （ 2 个/ 单元）面 积 定 位面积段 配比 实际使用面积100-150 平方米 22% 100-150 平方米200-300 平方米 55% 200-300/300-500 平方米500 15% 700-1000 平方米其他 8%人 均 使 用 办 公 面 积 分 析22%36%22%2
12、0%商 业 配 套 定 位商业面积 3000-4000 平方米内庭式主题商业街区商业定位品牌/商务/核心客户针对性会展：其中包括：会议、行业交流、一般聚会、专题论坛、新产品发布与宣传、小型特色展览、教育与旅行咨询、文化展示与新型旅游产品设计CLUB 商界聚会场所/休闲商业业态可分为几大类别：吧类：酒吧、咖啡吧、艺术吧 文化艺术类：特色书店（比如说旅游书店、外文书店等等）、高档音响店、画廊、数字影像店品牌专卖点：以经营一二线时尚品牌为主 餐饮类：快餐、中式特色餐饮、西式风情餐厅、主题餐厅、高档糖果店、特色咖啡店、冰/甜品点家居商业类：小型超市、鲜花、礼品航空中介及银行：钻饰/手表/古董：商务中心
13、：内庭式商业街效果演示办公楼配套设施分析车 位 指 标英国仲量联行指标英国世邦魏理仕指标新地产推荐指标车位分布密度（个/平米） 1 个/250 平米 1 个/200 平米 1 个/150 平米写字楼等级 5A 级 5A 级 5A 级电 梯 指 标平均 8000 平方米拥有一部电梯，电梯的平均等待时间在 48 分钟40005000 平方米拥有一部电梯，平均等待时间为 45 秒空 调 新 风 系 统甲 级 写 字 楼 每 人 每 小 时 获 得 的 新 风 量 为 50-60 立 方 米 ， 为 普 通 写 字 楼 的 两 倍 （ 每 人 每 小 时 30 立 方 米 ）燃 气 锅 炉 ， 水 冷
14、 系 统 组 合 空 调 系 统 ， 24 小时单户自由开关、自由调节室内温度，并可以精确地进行分户计量费用供 电 说 明供电容量：应能适应将来用电设备的增加，用电量增大的需要，变电所设计时应为将来的扩容而预留足够的空间，一般在 10000Kw-12000Kw（根据本案面积而定）供电电源质量：必须符合以下规定： 电压波动不大于15 频率变化不大于0.5Hz 波形失真率不大于 8 允许断电持续时间为 4200ms给 水 系 统全自动变频标准给水系统，卫生间 24 小时水源热泵板换热水，直饮水入户供应，中水系统（满足SOHO 办公的需求）分 摊 说 明全楼分摊：部分管井，设备机房，物业用房，公共走道，楼梯间及前室，电梯间，写字楼入口大堂，消防控制
